房地產調控應圍繞“住”和“炒”發(fā)力
不久前閉幕的中央經濟工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”，這樣鮮明的立場、直白的表述，給媒體和公眾留下深刻印象，也引得社會高度關注。
房地產調控可以說是我國經濟穩(wěn)中求進、健康發(fā)展所繞不過去的一個坎兒。近年來，政府在調控手段上實現(xiàn)了行政手段向市場手段的轉換，在調控機制上實現(xiàn)了中央統(tǒng)一步調向發(fā)揮地方主體責任的轉變，但從當下的房價來看，調控效果與百姓的期待還存在距離。筆者認為，準確理解房子的“住”與“炒”，有助于為梳理房地產調控思路，進一步構建調控的長效機制。
按照政治經濟學原理，住，就是房子的使用價值，炒，則是房子的價值。在使用價值方面，房子關乎百姓的基本生活，由于中國傳統(tǒng)觀念，也由于現(xiàn)實中租賃市場不完善，如今買房成為很多年輕人結婚的前置條件，不買房，心里就感覺不踏實、不安定。前些年有人說“丈母娘推高房價”，去除調侃意味，還是有一定現(xiàn)實依據的。上面這些，都是“住”的內涵。
在價值方面，雖然我們說房子不應該用來炒，但不等于現(xiàn)實中不存在炒。任何商品只要具有漲價的預期，都可能被炒，從早些年的君子蘭，到如今的“蒜你狠”之類，無不驗證這個道理。近年來，房價單邊上漲，賺錢效應明顯，吸引了大量資金炒房，而后又進一步推高房價，這些已眾所周知，無需贅述。
房子同時具有“住”與“炒”這兩種屬性，而且，這二者之間還有著微妙的關聯(lián)。
因為能夠“住”，于是“炒”房具有了題材和底氣?，F(xiàn)實中各種炒作很難保證穩(wěn)賺不賠，比如炒股，但炒房卻是個例外，這是為何？正因為“房子是用來住的”。如果是其他商品，價格沖高之后，資金會因擔心風險而撤出，從而促使價格回落，而房子則不同。因為房子具有使用價值，且具有不可替代性，人總是要住房子的，不管房價多高，剛需們總是要盡力去買，他們成為高房價堅定的“接盤俠”，這就成了炒房的獨特題材和最大底氣。
因為存在“炒”，使得“住”房受到嚴重影響，甚至被綁架。很多商品的價格都可能因炒而漲，但并不是都會對群眾的生活產生影響，比如股票、黃金、郵幣卡，當價格畸高時，普通百姓可以選擇“不玩兒”。然而，面對飆升的房價，普通百姓卻沒有“不玩兒”的權利，而不得不被迫參與，承受房價被炒高而帶來的傷害?？梢赃@么說，如果房子不是給人住的，倒是可以允許炒的存在。比如對于高檔別墅和酒店式公寓，由于其與普通民眾的居住需求不是密切相關，因此歷來在調控政策上都比較寬松。
需要指出的是，“炒房”之“炒”，有著很多特殊性。其一，房子關系民生，兼具居住和投資屬性，住房是剛性需求，一旦炒房，普通消費者的居住需求必然被綁架，這一點與黃金等商品不同。其二，房子易于保管，且單價較高，具有炒的便利，這一點與糧、肉、菜等同樣是“剛需”的商品又有不同。其三，房子資源有限，住房供應受土地限制，短期難以通過加大供給來平息炒作，這一點與前些年日本核輻射后出現(xiàn)的搶鹽事件也不同。
之所以說“房子不是用來炒的”，因為炒房具有多方面危害。一是影響百姓居住需求，這個上面已經提到。二是炒房對實體經濟形成擠出效應，人們不愿意投資實業(yè)，覺得“干什么都不如炒房”，導致全社會資源要素向房地產聚集和流動，嚴重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實業(yè)發(fā)展、結構調整、轉型升級。三是房地產產業(yè)鏈很長，與金融聯(lián)系緊密，炒房集聚樓市泡沫，一旦泡沫破滅，很可能帶來系統(tǒng)性金融風險。
遏制炒房，不能只靠道德教化，而要設置一些限制條件，讓它炒而不能。這就類似于，火車票是用來通行的，不是用來賺錢的，因此倒票行為必須懲戒?，F(xiàn)在看，近年來房地產調控的種種措施，其目標歸結為一點就是，既要保護“住”，又要遏制“炒”，具體包括稅收、信貸和限購這三方面手段。
稅收政策方面，根據房主持有房產的時間的長短（通常以2年或5年為限），在交易環(huán)節(jié)設定不同的稅率，以此體現(xiàn)對自住與投機的區(qū)分。信貸方面，一般是支持首套房，提高二套房貸利率，三套及三套以上房貸停貸或從嚴管理。政策的合理性顯而易見，如果買兩套房子還不夠用，那么可以大概率地判斷他購房的目的不是住而是炒。借款炒房不能支持，用自有資金全款炒房（如前些年的山西炒房團）同樣不能支持，這就要在限貸之外輔之以限購的手段。本地居民限購兩套的標準，也能夠滿足大多數合理自住需求。
近日，中央財經領導小組在研究抑制房地產泡沫問題時提出，要分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。筆者認為，未來房地產調控長效機制的構建，大體也應圍繞支持“住”和遏制“炒”這兩個主題發(fā)力。
