監(jiān)管從嚴(yán)把控海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 海外買房不再容易
“在人民幣貶值的背景下，香港保險(xiǎn)、境外股票、海外置業(yè)等投資渠道在這一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置業(yè)，伴隨著國(guó)內(nèi)幾家大型開發(fā)企業(yè)陸續(xù)出海，置業(yè)選擇的范圍幾乎達(dá)到了從百萬元到千萬元甚至億元的全覆蓋。據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元，較去年同期增長(zhǎng)了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來源。
然而，海外置業(yè)的熱潮能否持續(xù)似乎要打上疑問了。一方面，加拿大、澳大利亞等國(guó)都在稅費(fèi)上加大了對(duì)外國(guó)人投資的限制、美國(guó)的EB5項(xiàng)目也一直傳言漲價(jià)。另一方面，國(guó)內(nèi)監(jiān)管層也開始從支付領(lǐng)域限制外匯流出，無論是個(gè)人投資還是企業(yè)投資都將引來更嚴(yán)格的監(jiān)管?？梢钥隙ǖ氖?，多重管控下，海外置業(yè)的環(huán)境將不再那么輕松。”
投資群體擴(kuò)張
與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱交相輝映，海外置業(yè)這個(gè)曾經(jīng)離普通百姓比較遙遠(yuǎn)的詞，似乎也逐漸成為人們習(xí)慣討論的話題。
不僅是高凈值人群，越來越多的中產(chǎn)開始認(rèn)真地考慮海外置業(yè)。
所謂高凈值人群，一般指資產(chǎn)凈值在100萬美元（約700萬人民幣）資產(chǎn)以上的個(gè)人。他們也是金融資產(chǎn)和投資性房產(chǎn)等可投資資產(chǎn)較高的社會(huì)群體。
根據(jù)招行和貝恩的《2015中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》，隨著全球一體化的日益發(fā)展，各國(guó)間的貿(mào)易關(guān)系不斷地深化。加之最近幾年國(guó)內(nèi)高凈值人群的增長(zhǎng)，單一形式的投資模式已經(jīng)滿足不了國(guó)人的需求，大部分高凈值人群更是把投資的目光看向了國(guó)外。
“最近有一點(diǎn)趨勢(shì)是很明顯的，海外置業(yè)不再是所謂‘土豪’的專利，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當(dāng)中，只能負(fù)擔(dān)幾十萬首付款的中產(chǎn)階層也越來越多?！?偉業(yè)我愛我家海外置業(yè)部總經(jīng)理吳洪斌表示，在海外置業(yè)的問題上，海外有家打造了“全球房產(chǎn)直播平臺(tái)”，能讓更多的人直接了解海外房產(chǎn)。
“這個(gè)階層對(duì)海外置業(yè)的重視，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)行業(yè)的爆發(fā)以及海外投資意識(shí)的普及，起到了很重要的作用?！眳呛楸蟊硎尽?
伴隨這一投資趨勢(shì)，許多線下的二手房經(jīng)紀(jì)公司及互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)公司都紛紛開辟了海外頻道，如我愛我家集團(tuán)打造的海外置業(yè)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)平臺(tái)——海外有家，以及某網(wǎng)站的海外房產(chǎn)頻道等。
資產(chǎn)避險(xiǎn)需求大于增值要求
雖然海外購(gòu)房人群在增加，但由于海外房產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)并不相同，對(duì)于投資者來說，保值心態(tài)的需要仍舊大于升值心態(tài)。
近日，胡潤(rùn)百富經(jīng)過了多個(gè)月的問卷調(diào)查發(fā)布了《中國(guó)高凈值人群出國(guó)需求與趨勢(shì)白皮書》，該白皮書的統(tǒng)計(jì)中，在擁有海外金融投資背景的高凈值人群中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“資產(chǎn)配置，分散風(fēng)險(xiǎn)”是他們?cè)诤Ｍ饨鹑谕顿Y的最主要目的，考慮占比高達(dá)80% ；其次才是財(cái)富的“保值、增值”，占67%。
作為海外金融投資的最主要方式之一，海外置業(yè)對(duì)于多數(shù)人來說更重要的是資金避險(xiǎn)需求而不是增值的要求。
所有早期在中國(guó)買房的人，幾乎都經(jīng)歷過房?jī)r(jià)的翻倍，然而在國(guó)外，卻鮮能遇見這種情況，特別是在美國(guó)、日本等國(guó)家發(fā)達(dá)城市，早已經(jīng)歷過房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的歷史，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定。
而對(duì)于租金來說，海外置業(yè)研究人士、北京房展國(guó)際部總監(jiān)魏克非對(duì)北青報(bào)記者總結(jié)稱：“倫敦、紐約、東京、上海（樓盤）等地租金收益率很低，原因就是房?jī)r(jià)太高。所以往往不是這樣的大都市才會(huì)有好的租金收益率。一般發(fā)達(dá)國(guó)家的海外置業(yè)，凈租金4%-5%是一個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。如果超過6%，就會(huì)非常搶手?！?
國(guó)企偏愛美、澳 民企扎堆東南亞
海外置業(yè)的熱潮也催熱了國(guó)內(nèi)房企出海的腳步。一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，萬科、綠地、首創(chuàng)等有國(guó)企參與股份或本身就是國(guó)資委管理的企業(yè)，在選擇海外投資時(shí)，偏愛美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等傳統(tǒng)發(fā)達(dá)國(guó)家。主打的產(chǎn)品也多是核心區(qū)域的高層公寓，而碧桂園、富力等廣東發(fā)家的民營(yíng)房企，則將主要的投資放在了閩、粵華人較多的東南亞區(qū)域，如馬來西亞、泰國(guó)等。開發(fā)的項(xiàng)目也多是大體量的社區(qū)，產(chǎn)品覆蓋也從酒店式公寓到洋房、別墅等一應(yīng)俱全。
對(duì)于這樣的選擇，早在2014年就開始探索海外投資的首創(chuàng)置業(yè)認(rèn)為，同屬發(fā)達(dá)國(guó)家的澳大利亞，對(duì)比歐美一線城市虛高的房?jī)r(jià)，以“更低的置業(yè)門檻、更穩(wěn)健的市場(chǎng)發(fā)展”接收著包括中國(guó)買家在內(nèi)的世界投資客的青睞。
首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷中心總經(jīng)理高廣漢表示，首創(chuàng)置業(yè)從來不會(huì)貿(mào)然憑借開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金優(yōu)勢(shì)到海外盲目開發(fā)，而通常選擇與當(dāng)?shù)豑OP3開發(fā)商進(jìn)行合作。
談及海外投資，業(yè)內(nèi)人士也表示，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)不同，海外市場(chǎng)空置率低，租金回報(bào)率高，但切忌盲目：“海外置業(yè)更多的還是要從整個(gè)家庭的資產(chǎn)配置出發(fā)，同時(shí)兼顧實(shí)用性，而不是出于純投資的角度考慮，哪個(gè)項(xiàng)目便宜買哪個(gè)是不可取的，兼顧投資與自住需求是最優(yōu)的，畢竟適合自己最重要?！?
對(duì)資金外流的限制將更加嚴(yán)格
當(dāng)前海外置業(yè)的火熱，也引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注，下半年出臺(tái)了一系列措施，進(jìn)一步收緊對(duì)企業(yè)和個(gè)人跨境投資和資金外流的管控。
12月6日，發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行、外匯局四部門負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，將密切關(guān)注近期在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域出現(xiàn)的“非理性對(duì)外投資”的傾向，以及大額非主業(yè)投資、有限合伙企業(yè)對(duì)外投資、“母小子大”、“快設(shè)快出”等類型對(duì)外投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策。
據(jù)了解，國(guó)內(nèi)收緊對(duì)外投資的風(fēng)聲一周前已在海外投資圈引起熱議。尤其是房地產(chǎn)投資首當(dāng)其沖。戴德梁行預(yù)計(jì)，2016年中國(guó)房企的海外投資額預(yù)計(jì)將比去年（257.34億美元）增長(zhǎng)37%，達(dá)到353億美元的規(guī)模。
業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)企業(yè)近兩年大舉投資海外地產(chǎn)物業(yè)，高溢價(jià)在市場(chǎng)搶購(gòu)資產(chǎn)，企業(yè)對(duì)境外并購(gòu)的目的性和必要性等基礎(chǔ)工作研判不足，對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目也沒有進(jìn)行充分論證，暴露出諸多盲目性和不成熟。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，對(duì)海外房地產(chǎn)投資規(guī)模加以限制后，將促使國(guó)有企業(yè)調(diào)整投資規(guī)模并優(yōu)化戰(zhàn)略布局，以大型國(guó)有企業(yè)和保險(xiǎn)公司為代表的中國(guó)買家在選擇潛在海外投資標(biāo)的時(shí)將更為謹(jǐn)慎。
嚴(yán)格的監(jiān)管不僅針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，還涉及到了個(gè)人海外置業(yè)的支付問題。以往因?yàn)橥鈪R管制，每人每年只能兌換外匯上限為5萬美元，很多海外地產(chǎn)項(xiàng)目都要求買房人發(fā)動(dòng)周邊的親戚朋友，動(dòng)用十多個(gè)身份證才能換足外匯。不過，這種“螞蟻搬家”的買房方式可能面臨挑戰(zhàn)。據(jù)了解，各大銀行已經(jīng)被要求對(duì)可能的分拆交易提高警惕，必要時(shí)拒絕購(gòu)匯申請(qǐng)。
為了應(yīng)對(duì)換匯限制，一些房企開始獨(dú)辟蹊徑。幫助購(gòu)房人通過境外賬戶、公司代付等方式解決。
位處新加坡旁、馬來西亞的碧桂園森林城市就推出了更為便捷的付款方式。項(xiàng)目相關(guān)人員表示，按照當(dāng)月馬來西亞貨幣匯率換算，國(guó)內(nèi)人士購(gòu)房房款可通過一次性付款、按揭或分期付款的方式，直接用人民幣支付。投資者可通過碧桂園旗下的金融公司直接申請(qǐng)貸款，年利率為3.88%，要求在10年期限內(nèi)還清。這種讓置業(yè)者更易接受的付款方式，省去了換匯購(gòu)匯的諸多麻煩。
環(huán)球置業(yè)投資集團(tuán)總經(jīng)理?xiàng)铊硎?，隨人民幣貶值預(yù)期增強(qiáng)，大陸最近咨詢海外買房的人數(shù)大幅增加，主要針對(duì)美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞等先進(jìn)國(guó)家。不過，隨著政策逐步收緊，未來海外置業(yè)會(huì)面臨不小的挑戰(zhàn)。
