上海類住宅網(wǎng)簽全面暫停
1月6日晚，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上顯示，上海多個(gè)中小戶型辦公產(chǎn)品已經(jīng)暫停網(wǎng)簽。據(jù)了解，其中大多數(shù)是作為公寓式辦公在銷售，也就是此前上海開始全面摸底并停止審批的類住宅產(chǎn)品。
此次上海針對(duì)類住宅的調(diào)控并非空穴來風(fēng)，就在剛剛過去的2016年，受2016年上海“325”樓市新政對(duì)住宅限購影響，類住宅市場(chǎng)成交量開始出現(xiàn)明顯提升，尤其是3月份住宅限購以后，月成交持續(xù)在20萬平方米、3500套去化水平線浮動(dòng)。2016年僅前7個(gè)月，全市類住宅去化127.17萬平方米，賣出22065套，均超過歷史上任何一個(gè)年份，而到下半年住宅調(diào)控進(jìn)一步趨嚴(yán)后，類住宅市場(chǎng)更逐步成為多數(shù)購房者置業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。到了年底，類住宅項(xiàng)目已頻頻出現(xiàn)在各類樓市年度成交榜單的三甲之列?；鸨男星椋罱K讓相關(guān)部門不得不開始進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整。
政策變動(dòng)：全國(guó)鼓勵(lì) 一線嚴(yán)控
回首類住宅產(chǎn)品的相關(guān)政策，其實(shí)在不同區(qū)域，政府在政策上也體現(xiàn)了因城施政的理念。2016年5月到年底，類住宅項(xiàng)目在全國(guó)范圍收獲利好，卻在部分城市遭遇嚴(yán)控。
5月——國(guó)務(wù)院提出允許商業(yè)用房改租賃房
今年5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開時(shí)提出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議確定發(fā)布了三條主要內(nèi)容，其中提及允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，這對(duì)于類住宅市場(chǎng)來說曾是一劑強(qiáng)心針。盡管后續(xù)的鼓勵(lì)細(xì)化政策遲遲未見，但相對(duì)限購愈加嚴(yán)苛的住宅市場(chǎng)，沒有額外限制的類住宅已然成為業(yè)內(nèi)最被看好的市場(chǎng)。
5月——通州商住限購
5月份，北京通州區(qū)出臺(tái)商住限購政策規(guī)定：購買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的北京市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭；在北京市沒擁有住房且在該市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅五年（含）以上的非北京市戶籍居民家庭。
8月——北京提出不再新增商住房
不過好景不長(zhǎng)，尤其一線城市到下半年便開始陸續(xù)出現(xiàn)，北京率先開啟了針對(duì)商住市場(chǎng)的調(diào)控。8月17日，北京市國(guó)土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開了商住房專題會(huì)議。據(jù)媒體報(bào)道稱，此次會(huì)議北京市透露出的態(tài)度極其堅(jiān)決，北京市高層的意見是，“不能再新增商住，商辦既然過剩，最近不再上市”，“堅(jiān)決不開商改住的口子，對(duì)已批未建圖紙一律重新再審，發(fā)現(xiàn)疑似問題（商改住）的整改”。
12月——上海暫停類住宅審批
12月22日，部分媒體報(bào)道稱，上海開始暫停公寓式辦公樓的規(guī)土管理各項(xiàng)審批事項(xiàng)的審批。
詳解商?。侯愖≌那笆澜裆?
所謂類住宅項(xiàng)目，又稱商住項(xiàng)目，是將商辦用地（40年、50年產(chǎn)權(quán)）的規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的產(chǎn)品類型。購買時(shí)，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%，且用不了公積金。同時(shí)，類住宅項(xiàng)目改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會(huì)改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年。
此類產(chǎn)品的出現(xiàn)和火爆主要有幾方面原因，首先，部分城市郊區(qū)商業(yè)用地開發(fā)后去化困難，開發(fā)商便嘗試將商業(yè)類物業(yè)包裝成為住宅產(chǎn)品的形式來促進(jìn)銷售；其次，商業(yè)地與住宅地間較大的價(jià)差為類住宅產(chǎn)品提供了較大的市場(chǎng)空間，通過住宅化改造后往往在價(jià)格上具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，而除了不能落戶和使用成本偏高外，改造較好的類住宅項(xiàng)目已與住宅沒有太明顯的差別；最后，隨著多數(shù)城市的限購，類住宅項(xiàng)目成為沒有購房資格人群的過渡選擇，這也是住宅越限購類住宅市場(chǎng)越火爆的原因。
市場(chǎng)情況：量?jī)r(jià)齊升 庫存告急
同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示：2016 年全年上海酒店式公寓市場(chǎng)供、求、價(jià)三線環(huán)同比均出現(xiàn)上揚(yáng)，今年上海酒店式公寓市場(chǎng)成交總量達(dá) 274.47 萬平米，同比上揚(yáng)幅度高達(dá) 1.45 倍，從供應(yīng)角度看，上市量?jī)H為 180.20 萬平米，同比小幅上揚(yáng) 5 個(gè)百分點(diǎn)，2016 年全年呈現(xiàn)出少有的供小于求的態(tài)勢(shì)。從價(jià)格上看，成交均價(jià)為25679 元/平米，同比大幅上揚(yáng) 23%。截止 2016 年 12 月底，上海酒店式公寓可售余量為 94.52 萬平米，連續(xù)五個(gè)月跌入百萬方，環(huán)比下滑 4%，同比下滑 52%，按照近三個(gè)月的平均去化速度，市場(chǎng)去化周期僅為 5.35 個(gè)月，并連續(xù) 8 個(gè)月低于 8-15 個(gè)月的合理范圍值。
專家點(diǎn)評(píng)：類住宅市場(chǎng)過熱 上海調(diào)控箭在弦上
對(duì)于此次的網(wǎng)簽叫停，同策咨詢研究部研究經(jīng)理任丹萍指出，“滬九條”新政之后，由于限購條件的提高，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公迎來火熱局面，現(xiàn)在市場(chǎng)去化周期僅為 5.35 個(gè)月，并連續(xù) 8 個(gè)月低于 8-15 個(gè)月的合理范圍值，市場(chǎng)去化速度大幅提升的同時(shí)導(dǎo)致庫存大幅降低，價(jià)格也呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。在 2016年 5 月份之后，上海土地市場(chǎng)“地王”頻出，再度推升住宅價(jià)格的上漲，這也將一部分需求轉(zhuǎn)移至酒店式公寓產(chǎn)品，因此導(dǎo)致其銷售較好，雖然起到積極去化商辦市場(chǎng)庫存的作用，但是，也引發(fā)投資類客戶對(duì)于酒店式公寓產(chǎn)品的炒作。由于酒店式公寓的火熱北京已經(jīng)開始采取“限購”措施，當(dāng)前上海的積極去化與價(jià)格的上漲同樣也引起持續(xù)的關(guān)注，如果市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)過熱的狀態(tài)，預(yù)計(jì) 2017 年上海有可能會(huì)有一些針對(duì)性的調(diào)控措施為酒店式公寓產(chǎn)品降溫：比如，“商改住”繼續(xù)推進(jìn)，以改善以居住為目的的市場(chǎng)供求矛盾，同時(shí)，針對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，不排除上海會(huì)模仿北京出臺(tái)限購類措施。
