一線(xiàn)城市豪宅成交價(jià)近每平10萬(wàn) 最貴直逼21萬(wàn)
豪宅市場(chǎng)是一個(gè)城市房?jī)r(jià)的重要風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，去年北京“10萬(wàn)元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍，這樣的快速增長(zhǎng)，值得高度關(guān)注。
1、一線(xiàn)城市豪宅成交均價(jià)近10萬(wàn)元/平方米 最貴樓盤(pán)直逼21萬(wàn)元/平方米
過(guò)去的2016年有“豪宅年”之稱(chēng)，豪宅成交量井噴，導(dǎo)致價(jià)格快速拉升。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2016年《一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)研究報(bào)告》指出，2016年，一線(xiàn)城市豪宅去年累計(jì)成交接近2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)44%。值得關(guān)注的是， 2016年四季度，一線(xiàn)城市豪宅成交均價(jià)為97152元/平方米，達(dá)到有史以來(lái)最高位，與2015年第四季度均價(jià)76526元/平方米比較，同比增幅達(dá)27%。
上海易居房地產(chǎn)研究院稱(chēng)，近兩年一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)“豪宅化”的發(fā)展趨勢(shì)。
均價(jià)最貴豪宅直逼21萬(wàn)元
據(jù)上述報(bào)告顯示，從2016年全年來(lái)看，“北上廣深”四個(gè)一線(xiàn)城市豪宅(均價(jià)在7.2萬(wàn)元/平方米以上)的有成交發(fā)生的樓盤(pán)達(dá)299個(gè)，其中有93個(gè)樓盤(pán)全年成交在3套及以下，這些成交量極少的項(xiàng)目大部分都是尾盤(pán)。
而得益于此輪房地產(chǎn)回暖周期的帶動(dòng)，為諸多購(gòu)房者和投資客創(chuàng)造了購(gòu)買(mǎi)豪宅的機(jī)會(huì)，一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，一線(xiàn)城市豪宅成交均價(jià)排名前10名的樓盤(pán)，均價(jià)全部在15萬(wàn)元/平方米以上，第一名湯臣一品均價(jià)突破20.6萬(wàn)元/平方米。此外，排名前四位的樓盤(pán)全部位于上海，分別是浦東湯臣一品、原閘北華僑城蘇河灣、浦東翡翠別墅和華洲君庭，第五位是北京朝陽(yáng)區(qū)北京壹號(hào)院，均價(jià)在15.8萬(wàn)元/平方米左右，深圳地區(qū)成交均價(jià)最高的項(xiàng)目是深圳灣壹號(hào)，以均價(jià)15.2萬(wàn)元/平方米，位于榜單第九位。
2016年，一線(xiàn)城市豪宅公寓產(chǎn)品，成交均價(jià)全部超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)有65個(gè)，而2015年同期只有24個(gè)，同比增幅高達(dá)171%。
易居研究院研究員曹倪娜認(rèn)為，回顧近三年一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，同比增幅始終保持在正區(qū)間，最低同比增幅出現(xiàn)在2014年四季度，為10.2%，最大同比增幅出現(xiàn)在2016年三季度，為31.9%。曹倪娜認(rèn)為，一線(xiàn)豪宅與普通住宅相比，具有自身特殊的運(yùn)行規(guī)律，受市場(chǎng)或者政策的影響較小，抗跌性強(qiáng)，穩(wěn)健性高。
更重要的是，一線(xiàn)城市住宅用地供應(yīng)量逐年萎縮，土地價(jià)格飛漲，開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目能盈利，給樓盤(pán)增加很多附加值和配套設(shè)施，以增加項(xiàng)目溢價(jià)能力，從而迫使很多非豪宅項(xiàng)目走向了高端化的路徑。
成交量同比增長(zhǎng)超四成
一線(xiàn)城市豪宅價(jià)格上漲的同時(shí)，成交量并未因價(jià)格上行而下行。據(jù)上述報(bào)告顯示，2016年全年，一線(xiàn)城市豪宅累計(jì)成交19811套，相比2015年增長(zhǎng)44%，在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升。
從具體城市來(lái)看，上海成交套數(shù)占比52%，預(yù)計(jì)占據(jù)全國(guó)豪宅市場(chǎng)近半壁江山，其次是深圳和北京，占比分別為29%、18%，廣州占比為1%。
曹倪娜認(rèn)為，在前期政策支持、貨幣寬松、經(jīng)濟(jì)L型走勢(shì)預(yù)期的多重激勵(lì)下，疊加土地稀缺和核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，一線(xiàn)豪宅成為了難得的優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，部分高凈值群體和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)投資購(gòu)房熱情空前高漲。此外，高端改善需求借機(jī)加快釋放，換房需求強(qiáng)烈，加之一線(xiàn)城市抗跌性強(qiáng)，是能夠滿(mǎn)足高凈值人群自住投資兩種需求的資產(chǎn)。
值得關(guān)注的是，上海千萬(wàn)元量級(jí)豪宅成交套數(shù)突破1.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)47%。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究表示，上海豪宅市場(chǎng)明顯分化，1000萬(wàn)元-2000萬(wàn)元的入門(mén)級(jí)豪宅仍是當(dāng)下豪宅成交的主力，但總價(jià)2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元以及3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元的豪宅成交量增長(zhǎng)速度卻是最快的，增速均在70%以上。
而深圳和北京兩地豪宅成交量雖不及上海，但豪宅化趨勢(shì)更為嚴(yán)峻，剛需客群已經(jīng)有買(mǎi)不起房的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者稱(chēng)，即使2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并不好，但滯漲并不代表大幅下跌，對(duì)于京滬深來(lái)說(shuō)，大部分剛需客群可能依舊被新建住宅豪宅化和首付門(mén)檻提高等因素阻擋在買(mǎi)房大門(mén)之外。
地王銷(xiāo)售將承壓
值得一提的是，在限購(gòu)、限貸、限錢(qián)、限價(jià)等調(diào)控新政連番出臺(tái)后，豪宅市場(chǎng)將遭“速凍”。
2016年第四季度，一線(xiàn)城市豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了“速凍狀態(tài)”，供應(yīng)量的下滑帶動(dòng)了成交量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年四季度，一線(xiàn)城市豪宅成交4188套，成交量出現(xiàn)明顯回落，環(huán)比下降27%，同比下降46%。
曹倪娜認(rèn)為，一線(xiàn)城市豪宅成交量的井噴帶動(dòng)了價(jià)格短期內(nèi)迅速拉升，在無(wú)形中堆積了短期風(fēng)險(xiǎn)，豪宅的投資屬性將在未來(lái)一段時(shí)間受到限制。
事實(shí)上，多位房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力將增強(qiáng)，尤其對(duì)近兩年誕生的地王來(lái)說(shuō)，定價(jià)在2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元的豪宅競(jìng)品較多，日子可能不好過(guò)，但剛改性豪宅和頂級(jí)豪宅仍將保持穩(wěn)定銷(xiāo)量。
克而瑞則表示，上海今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮將成定局，但就價(jià)格而言，盡管2016年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲透支了未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，但在供應(yīng)持續(xù)偏緊、地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的大背景下，企業(yè)并沒(méi)有降價(jià)空間和動(dòng)力，隨著新晉地王入市，在改善性需求成為主流購(gòu)買(mǎi)力的市場(chǎng)格局下，熱點(diǎn)板塊和高端住宅市場(chǎng)仍將有上漲空間。
2、北京去年“10萬(wàn)元+”豪宅成交翻3倍 五環(huán)“7萬(wàn)元+”公寓扎堆
在一線(xiàn)城市豪宅去年累計(jì)成交2萬(wàn)套的市場(chǎng)背景下，北京“10萬(wàn)元+” 豪宅成交611套，同比將近翻3倍。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3025套，成交面積52.58萬(wàn)平方米，相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí)，2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米，同比小幅上漲。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高，高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類(lèi)產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。
值得關(guān)注的事實(shí)則是，在北京五環(huán)內(nèi)外區(qū)域，“7萬(wàn)元+”的豪宅項(xiàng)目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū)，全城豪宅化趨勢(shì)明顯加劇。
公寓豪宅觸底反彈
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)7萬(wàn)元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交453套，成交面積6.7萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。
郭毅認(rèn)為，公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達(dá)到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標(biāo)準(zhǔn)的集中提升，使得部分“賣(mài)一買(mǎi)一”高端需求無(wú)法及時(shí)出手舊房產(chǎn)，因此也無(wú)法順利購(gòu)置新房產(chǎn)；另外“930”新政中重提“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”并迅速推出執(zhí)行地塊，市場(chǎng)預(yù)期有所走低，因此接下來(lái)的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)量迅速觸底，并連續(xù)兩個(gè)月維持低迷。不過(guò)隨著11月份首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收?qǐng)觯袌?chǎng)預(yù)期再度發(fā)生轉(zhuǎn)向，而經(jīng)過(guò)了兩個(gè)月的緩沖期之后，積攢的需求小規(guī)模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業(yè)績(jī)，造成12月份豪宅成交出現(xiàn)反彈。
值得一提的是，據(jù)郭毅透露，隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市，公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高，高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí)，則是公寓豪宅類(lèi)產(chǎn)品的不斷外延，2015年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。
此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬(wàn)元+”公寓產(chǎn)品當(dāng)中商辦公寓占比達(dá)28%，同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬(wàn)元+”公寓豪宅成交套數(shù)第一高的釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館項(xiàng)目即為四環(huán)內(nèi)商辦公寓項(xiàng)目。
“10萬(wàn)元+”豪宅成交翻3倍
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，“10萬(wàn)元+”豪宅共實(shí)現(xiàn)成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中，使館壹號(hào)院、萬(wàn)柳書(shū)院兩個(gè)“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目也躋身其中。
不過(guò)，盡管頂級(jí)豪宅成交量爆棚，但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來(lái)看，供需呈現(xiàn)平衡狀態(tài)。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項(xiàng)目入市，共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套，預(yù)售許可面積36.8萬(wàn)平方米，全年供需比為1:1.1.
而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響，2016年“7萬(wàn)元+”豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大，21個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中，純新盤(pán)多達(dá)8個(gè)。
更重要的是，公寓豪宅已不再是內(nèi)城區(qū)“獨(dú)有”，五環(huán)外豪宅產(chǎn)品紛紛涌現(xiàn)。據(jù)記者了解，2016年新盤(pán)入市的恒大華府、首創(chuàng)天閱西山等均地處五環(huán)以外，其中恒大華府目前報(bào)價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅當(dāng)中“10萬(wàn)元+”的項(xiàng)目多達(dá)6個(gè)，最高報(bào)價(jià)北京壹號(hào)院達(dá)到16萬(wàn)元/平方米。
郭毅表示，北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)自2015年開(kāi)始顯現(xiàn)，2016年則呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。而從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現(xiàn)出讓?zhuān)磥?lái)住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房，與公寓豪宅項(xiàng)目客群并無(wú)重合；另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起，但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性，二手產(chǎn)品與新房豪宅的競(jìng)爭(zhēng)也較小。因此從今年趨勢(shì)來(lái)看，公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當(dāng)中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)也仍將加快。
在郭毅看來(lái)，在未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅，中端需求轉(zhuǎn)向二手，而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少，公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制，但長(zhǎng)期來(lái)看，北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。
