北京小產(chǎn)權(quán)房交易仍活躍
“現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房太多了，而且這個房子的使用權(quán)是永久性的，購買不進行網(wǎng)簽，所以不占購房名額?！痹诒本?，?？陕牭椒慨a(chǎn)中介人員對于小產(chǎn)權(quán)房的這些銷售說辭。
近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪了北京通州、大興等區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房項目了解到，在農(nóng)村地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房仍是較普遍存在。盡管相關(guān)政策明文規(guī)定禁止違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)、銷售和購買小產(chǎn)權(quán)房均不受法律保護，但小產(chǎn)權(quán)房的交易依然頻繁。
業(yè)內(nèi)專家表示，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地建房而出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，類似用地本身不允許建住宅項目，部分小產(chǎn)權(quán)房多和城中村、城邊村的發(fā)展有關(guān)。小產(chǎn)權(quán)房交易屢禁不止的原因是小產(chǎn)權(quán)房便宜，解決了一部分人的住房問題，有市場需求。另外，人們法律意識淡泊，違法者眾多，法不責(zé)眾，執(zhí)法難度很大。
小產(chǎn)權(quán)房交易仍活躍
太玉園小區(qū)，位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)，分為東西兩個區(qū)，總共可容納8000多戶，建設(shè)包括板樓、洋房、別墅。專門負責(zé)這一片區(qū)小產(chǎn)權(quán)房買賣和租賃的房產(chǎn)中介王麗（化名）告訴記者，東區(qū)80%是外地人購買的，西區(qū)80%是村民自己住的。因為沒有電梯，低樓層均價2萬元/平方米左右，高樓層均價每平方米一萬七八左右，小區(qū)房價最高的時候達到過2.5萬元/平方米。
她告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房需要全款購買，只需要去太玉園小區(qū)物業(yè)辦理過戶手續(xù)，包括簽一份購房合同、房本的更名、小區(qū)物業(yè)電腦系統(tǒng)的更名，水電、燃氣、物業(yè)、取暖等。
根據(jù)王麗給記者出示的購房合同顯示，合同名稱為北京市太玉園（三期）房屋購銷合同，由北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制。關(guān)于產(chǎn)權(quán)約定這一條寫著，買受人購置的房屋屬集體產(chǎn)權(quán)，有永久使用權(quán)、法定繼承權(quán)。而這個永久使用權(quán)也就成了王麗一直掛在嘴邊的宣傳噱頭。房產(chǎn)證是一個紅本，封面上寫著“北京市太玉園房屋所有權(quán)證，北京市太玉園物業(yè)管理有限公司制”。
王麗告訴記者，通州區(qū)有40%都是小產(chǎn)權(quán)房，這一片包括太玉園、欣橋家園、環(huán)湖小鎮(zhèn)、月亮灣小鎮(zhèn)、皇家新村、高樓金第等，交易大多是同樣的流程，只是有的小區(qū)買賣合同相對比較正規(guī)，有的小區(qū)就是一張協(xié)議，沒有保障。她表示，上個月太玉園小區(qū)交易了近10套小產(chǎn)權(quán)房。
但記者在通州區(qū)土橋地鐵站附近的高樓金第小區(qū)走訪時，中介人員告訴記者，小區(qū)不能進行過戶，所以不能買賣，只能租賃。
北京市規(guī)劃和自然資源委員會相關(guān)工作人員表示，小產(chǎn)權(quán)房是違法的，目前沒有任何消息表示會轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)，不受法律保護。購買小產(chǎn)權(quán)房，如果拆的話，沒有任何保障。
張家灣鎮(zhèn)政府相關(guān)工作人員也表示，小產(chǎn)權(quán)房違法，不受法律保護，沒有不動產(chǎn)權(quán)證，只有村里下發(fā)的產(chǎn)權(quán)證?！艾F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的交易都是這樣的，合同上會有村委會蓋的章。如果想要受法律保護，還是購買大產(chǎn)權(quán)房?！?
航天星漢小區(qū)位于大興區(qū)前管營村，也是小產(chǎn)權(quán)房。劉佳（化名）在這個小區(qū)有兩套房子，都是90多平方米。劉佳告訴記者，房價高的時候，以128萬元賣了一套，現(xiàn)在急著用錢，想把剩下這一套也賣了，以現(xiàn)在的行情98萬元就能接受，相當(dāng)于1萬元/平方米左右。同樣，進行交易的話也是去物業(yè)簽一份合同，手里也只有一個村里發(fā)的紅本。
小區(qū)的居民告訴記者，現(xiàn)在農(nóng)村這種小產(chǎn)權(quán)房很多，已經(jīng)見怪不怪了。商品房太貴了，小產(chǎn)權(quán)房便宜，住著也挺好的。
北京市大興區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心工作人員表示，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建設(shè)，對于小產(chǎn)權(quán)房，中心都不會進行登記?！靶‘a(chǎn)權(quán)房本來就是違法的，買賣小產(chǎn)權(quán)房更是違法交易，簽的合同也沒有保障。”
北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師認為，根據(jù)我國土地管理法相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，村民對于宅基地只享有使用權(quán)，其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而無權(quán)出售給本村以外的人。購買小產(chǎn)權(quán)房的人拿不到正式的房產(chǎn)證，因此沒辦法獲得真正意義上的產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
郭韌還表示，小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同一般是無效的，除非是對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，這樣的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是可以認定為有效的。根據(jù)土地管理法相關(guān)規(guī)定，買受人購置的房屋之下的土地是屬于集體所有，故而，小產(chǎn)權(quán)房未來可以使用，但因土地使用權(quán)是屬于農(nóng)村集體所有，因此說有法定繼承權(quán)是沒有法律依據(jù)的。
北京上海試點集體建設(shè)用地建租賃住房
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，目前多指農(nóng)村集體土地上建的房子，未繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)，而是由政府或村委會頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。專家指出，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是社會實踐中形成的一種稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和小產(chǎn)權(quán)房。國家相關(guān)部委下發(fā)的《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》（以下簡稱“《通知》”）強調(diào)，建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，嚴重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，建設(shè)、銷售和購買小產(chǎn)權(quán)房均不受法律保護。
《通知》要求各級主管部門對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅決叫停，嚴肅查處，對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的小產(chǎn)權(quán)房案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
2017年北京市住建委、北京市工商局曾對違法發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房信息的中介機構(gòu)以及部分小產(chǎn)權(quán)房周邊存在違規(guī)代理的中介機構(gòu)進行了排查，并現(xiàn)場關(guān)停了近30家違法經(jīng)營的中介門店。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，小產(chǎn)權(quán)房除了用地方面不合法以外，其他方面和普通住房的差異并不大，這也成為其交易活躍的原因。
“小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，背后其實也是一種扭曲的經(jīng)濟利益。尤其是很多小產(chǎn)權(quán)房即便是不能交易，但是出租情況不錯，這個時候很多人也會有此類違法建設(shè)的做法。在具體案例中，部分人也有僥幸心理，認為有轉(zhuǎn)正的可能，這樣也會使得部分人去認購此類住房。”嚴躍進說。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認為按照目前的相關(guān)法律是不能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房的，除非這些集體土地根據(jù)城市規(guī)劃需要占用收歸國有。
相關(guān)政策的出臺則為集體建設(shè)用地的后續(xù)轉(zhuǎn)變提供了想象空間。去年，為構(gòu)建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等多部委多次下發(fā)通知指出，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點，第一批試點城市為北京、上海等13個城市。
但業(yè)內(nèi)專家指出，部委下發(fā)的文件目前仍在頂層建設(shè)階段，業(yè)內(nèi)仍在等待執(zhí)行細則的出臺。
