北京去年10萬元豪宅成交翻3倍 五環(huán)7萬元公寓扎堆
時(shí)間:2017/1/26
瀏覽量:
1558
在一線城市豪宅去年累計(jì)成交2萬套的市場(chǎng)背景下,北京“10萬元+” 豪宅成交611套,同比將近翻3倍。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3025套,成交面積52.58萬平方米,相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí),2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米,同比小幅上漲。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示,隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市,公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高,高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí),則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延,2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%,而2016年這一比重卻迅速降至80%。
值得關(guān)注的事實(shí)則是,在北京五環(huán)內(nèi)外區(qū)域,“7萬元+”的豪宅項(xiàng)目布局密集,近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū),全城豪宅化趨勢(shì)明顯加劇。
公寓豪宅觸底反彈
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年12月份,北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)7萬元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交453套,成交面積6.7萬平方米,環(huán)比分別增加100%、80%,觸底反彈幅度較大。
郭毅認(rèn)為,公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達(dá)到高峰,隨后 “930新政”頒布,其中首套及二套首付標(biāo)準(zhǔn)的集中提升,使得部分“賣一買一”高端需求無法及時(shí)出手舊房產(chǎn),因此也無法順利購置新房產(chǎn);另外“930”新政中重提“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”并迅速推出執(zhí)行地塊,市場(chǎng)預(yù)期有所走低,因此接下來的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷量迅速觸底,并連續(xù)兩個(gè)月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收?qǐng)觯袌?chǎng)預(yù)期再度發(fā)生轉(zhuǎn)向,而經(jīng)過了兩個(gè)月的緩沖期之后,積攢的需求小規(guī)模集中釋放,加之房企年末集中沖刺業(yè)績(jī),造成12月份豪宅成交出現(xiàn)反彈。
值得一提的是,據(jù)郭毅透露,隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市,公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高,高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí),則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延,2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%,而2016年這一比重卻迅速降至80%。
此外,高端商辦公寓成交占比大幅上升,2016年“7萬元+”公寓產(chǎn)品當(dāng)中商辦公寓占比達(dá)28%,同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬元+”公寓豪宅成交套數(shù)第一高的釣魚臺(tái)美高梅公館(項(xiàng)目即為四環(huán)內(nèi)商辦公寓項(xiàng)目。
“10萬元+”豪宅成交翻3倍
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年,“10萬元+”豪宅共實(shí)現(xiàn)成交611套,同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中,使館壹號(hào)院 、萬柳書院兩個(gè)“10萬元+”項(xiàng)目也躋身其中。
不過,盡管頂級(jí)豪宅成交量爆棚,但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來看,供需呈現(xiàn)平衡狀態(tài)。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項(xiàng)目入市,共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套,預(yù)售許可面積36.8萬平方米,全年供需比為1:1.1。
而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響,2016年“7萬元+”豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大,21個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中,純新盤多達(dá)8個(gè)。
郭毅表示,北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)自2015年開始顯現(xiàn),2016年則呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。而從未來趨勢(shì)來看,2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現(xiàn)出讓,未來住宅新增量有限;而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房,與公寓豪宅項(xiàng)目客群并無重合;另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起,但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性,二手產(chǎn)品與新房豪宅的競(jìng)爭(zhēng)也較小。因此從今年趨勢(shì)來看,公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當(dāng)中所占份額將不斷加大,北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)也仍將加快。
在郭毅看來,在未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中,低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅,中端需求轉(zhuǎn)向二手,而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少,公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制,但長(zhǎng)期來看,北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交3025套,成交面積52.58萬平方米,相比去年同價(jià)位產(chǎn)品成交量分別大漲211%、102%。與此同時(shí),2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為95022元/平方米,同比小幅上漲。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示,隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市,公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高,高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí),則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延,2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%,而2016年這一比重卻迅速降至80%。
值得關(guān)注的事實(shí)則是,在北京五環(huán)內(nèi)外區(qū)域,“7萬元+”的豪宅項(xiàng)目布局密集,近兩年成為北京豪宅市場(chǎng)的主力供應(yīng)區(qū),全城豪宅化趨勢(shì)明顯加劇。
公寓豪宅觸底反彈
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年12月份,北京公寓豪宅市場(chǎng)(成交價(jià)7萬元/平方米以上)共實(shí)現(xiàn)成交453套,成交面積6.7萬平方米,環(huán)比分別增加100%、80%,觸底反彈幅度較大。
郭毅認(rèn)為,公寓豪宅市場(chǎng)成交量在9月份達(dá)到高峰,隨后 “930新政”頒布,其中首套及二套首付標(biāo)準(zhǔn)的集中提升,使得部分“賣一買一”高端需求無法及時(shí)出手舊房產(chǎn),因此也無法順利購置新房產(chǎn);另外“930”新政中重提“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”并迅速推出執(zhí)行地塊,市場(chǎng)預(yù)期有所走低,因此接下來的10月份公寓豪宅市場(chǎng)銷量迅速觸底,并連續(xù)兩個(gè)月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的5宗宅地均以“100%自持”收?qǐng)觯袌?chǎng)預(yù)期再度發(fā)生轉(zhuǎn)向,而經(jīng)過了兩個(gè)月的緩沖期之后,積攢的需求小規(guī)模集中釋放,加之房企年末集中沖刺業(yè)績(jī),造成12月份豪宅成交出現(xiàn)反彈。
值得一提的是,據(jù)郭毅透露,隨著近兩年出讓的“高價(jià)地”項(xiàng)目逐漸上市,公寓豪宅市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)不斷走高,高價(jià)項(xiàng)目也明顯增多。但是伴隨高價(jià)項(xiàng)目不斷增多的同時(shí),則是公寓豪宅類產(chǎn)品的不斷外延,2015年“7萬元+”公寓豪宅產(chǎn)品成交當(dāng)中五環(huán)內(nèi)占比高達(dá)94%,而2016年這一比重卻迅速降至80%。
此外,高端商辦公寓成交占比大幅上升,2016年“7萬元+”公寓產(chǎn)品當(dāng)中商辦公寓占比達(dá)28%,同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。2016年“7萬元+”公寓豪宅成交套數(shù)第一高的釣魚臺(tái)美高梅公館(項(xiàng)目即為四環(huán)內(nèi)商辦公寓項(xiàng)目。
“10萬元+”豪宅成交翻3倍
根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2016年,“10萬元+”豪宅共實(shí)現(xiàn)成交611套,同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場(chǎng)成交前十排行榜中,使館壹號(hào)院 、萬柳書院兩個(gè)“10萬元+”項(xiàng)目也躋身其中。
不過,盡管頂級(jí)豪宅成交量爆棚,但從整個(gè)公寓豪宅市場(chǎng)來看,供需呈現(xiàn)平衡狀態(tài)。
根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示, 2016年北京公寓豪宅市場(chǎng)共有21個(gè)項(xiàng)目入市,共新增公寓豪宅產(chǎn)品2754套,預(yù)售許可面積36.8萬平方米,全年供需比為1:1.1。
而受到土地成本以及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的影響,2016年“7萬元+”豪宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大,21個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中,純新盤多達(dá)8個(gè)。
郭毅表示,北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)自2015年開始顯現(xiàn),2016年則呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。而從未來趨勢(shì)來看,2016年僅有的7宗可售住宅地塊實(shí)現(xiàn)出讓,未來住宅新增量有限;而大量涌入的自持住宅產(chǎn)品、自住房等政策性質(zhì)住房,與公寓豪宅項(xiàng)目客群并無重合;另外雖然二手房市場(chǎng)已快速崛起,但是基于產(chǎn)品品質(zhì)的差異性,二手產(chǎn)品與新房豪宅的競(jìng)爭(zhēng)也較小。因此從今年趨勢(shì)來看,公寓豪宅在住宅市場(chǎng)當(dāng)中所占份額將不斷加大,北京新房住宅市場(chǎng)的豪宅化趨勢(shì)也仍將加快。
在郭毅看來,在未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中,低端需求依靠公租房、自住房以及遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品住宅,中端需求轉(zhuǎn)向二手,而高端需求可供替代的產(chǎn)品日益減少,公寓豪宅產(chǎn)品雖短期內(nèi)因政策原因擬售價(jià)格受到限制,但長(zhǎng)期來看,北京新房市場(chǎng)供給不足的現(xiàn)狀將催升公寓豪宅的價(jià)值進(jìn)一步提升。