一年上漲6倍 高溢價率引眾房企扎堆武清
從一年前的約每平方米2000元的樓面地價到 此次遭熔斷的每平方米12000元的最高限價，價格之間相差了近六倍
新年伊始，天津土地市場就迎來了火熱行情。
近日，天津公開出讓武清、津南兩宗地塊，然而，在吸引了眾多房企爭奪之后，兩宗地塊最終都因報價超過最高限價而雙雙遭到“熔斷”，被終止出讓。
據(jù)法治周末記者了解，武清地塊僅在經(jīng)歷兩輪報價后就以0.01億元之差而超過最高限價。作為今年武清出讓的首批宅地，該地塊吸引了眾多房企的爭奪。
地價一年上漲近六倍
此次出讓的武清地塊為津武(掛)2016-070號地塊，位于武清區(qū)黃莊濱河道，土地出讓面積約為17.77萬平方米，容積率為1.0至1.5；為城鎮(zhèn)住宅、商服、科教用地。出讓公告規(guī)定，該地塊設(shè)定最高限價，溢價率不得超過50%，若超過最高限價，將終止出讓。
根據(jù)掛牌價格計算，該地塊最高限價為31.98億元，折合最高樓面價為每平方米12001元。
據(jù)了解，這一地塊在出讓當天共吸引了包括鴻坤、金泰、金融街(000402,股吧)、首創(chuàng)、魯能、首開、華遠、遠洋、保利、正榮、碧桂園、石榴、萬科、天保14家房企進場爭奪。
首創(chuàng)在地塊剛開拍時就直接喊出了31.98億元的最高限價，而金泰則緊跟著喊出來31.99億元的報價，該地塊在兩輪喊價之后直接超過最高限價而宣布熔斷，該地塊因此終止出讓。
法治周末記者注意到，以這一地塊最高限價31.98億元折合的樓面價與相鄰地塊對比計算，該區(qū)域地價在不到一年的時間內(nèi)上漲了近六倍。
去年2月，位于武清區(qū)黃莊泉尚路北側(cè)的津武(掛)2014-160號地塊被鴻坤以1.96億元收入囊中，該地塊總土地面積8.71萬平方米，容積率為1至1.1，建筑密度不大于35%，綠地率不小于40%，樓面地價為每平方米2046元。
去年3月底，鴻坤又以2.27億元拿下了位于武清區(qū)黃莊建設(shè)路西側(cè)的津武(掛)2014-159號地塊，總土地面積10.1萬平方米，容積率為1至1.1，建筑密度不大于35%，綠地率不小于40%，樓面地價為每平方米2045元。
從一年前的約每平米2000元的樓面地價到此次遭熔斷的每平方米12000元的最高限價，價格之間相差了近六倍。
樓市向好催熱地市
之所以該地塊會如此火熱，吸引到眾多房企的爭奪，并在開拍第二輪就告“熔斷”，一位長期居住在武清的居民告訴法治周末記者，此前一直有傳言稱該區(qū)域?qū)⒂瓉硪恍┍本┑母咝＿w入，但一直未經(jīng)官方證實。法治周末記者注意到，該地塊在規(guī)劃中除住宅、商服外，也包括了科教用地的屬性。
易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析稱：“市場交易活躍的態(tài)勢，會使得房企拿地的積極性也在增加。而天津土地市場出現(xiàn)的熔斷機制，說明房企補庫存的導(dǎo)向比較明顯。另外對于此類土地市場來說，地價相對不貴，所以房企的投資方面也總體比較積極，認為在成本控制方面的壓力是不大的。”
自2016年以來，武清已累計成交五宗宅地。鴻坤去年3月拿地后，在6月底恒大拿下泗村店地塊，成交樓面價為7147元每平方米，溢價率高達590%，相較于鴻坤拿地時的樓面價，漲幅已超過5000元。
2016年12月底，首創(chuàng)經(jīng)過17輪激戰(zhàn)，以總價25.07億元斬獲武清高村地塊，折合樓面價為每平米14520元。較于恒大拿地時的樓面價，首創(chuàng)再一次刷新了記錄，這一價格幾乎是6月底恒大拿地時樓面價的兩倍。
武清樓市的向好催熱了地市的**，從成交量可見一斑。2016年，武清樓市商品住宅成交總套數(shù)35908套，排在天津所有區(qū)域第二位，僅次于濱海新區(qū)，遙遙領(lǐng)先于第三位的津南區(qū)。
從成交面積來看，在天津遠郊寶坻、寧河、薊州、靜海、武清五個區(qū)域中，僅武清區(qū)的商品住宅成交面積就占據(jù)了整個遠郊五區(qū)的54%。
投資應(yīng)把握京津冀概念
早在2014年之前，武清樓市的最大賣點是天津藍印戶口，然而2014年藍印戶口政策取消之后，武清隨即將借力點轉(zhuǎn)向北京。
相較于其他區(qū)縣，武清憑借著身處北京與天津的交界，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。武清是天津市距離北京市中心最近的區(qū)，武清城區(qū)距天津市區(qū)25公里，距北京市區(qū)僅71公里。每天22班高鐵往返于武清與北京南站，車程僅20分鐘。優(yōu)秀的區(qū)位條件使得不少北京的投資客和自住購房者選擇武清。
近年來，伴隨著京津冀一體化上升為國家意志，京津冀協(xié)同發(fā)展飛速進行。由于北京房地產(chǎn)市場供需不匹配及房價居高不下，環(huán)京樓市的價值日益凸顯。作為京津冀協(xié)同發(fā)展的“橋頭堡”，武清的區(qū)域價值越來越凸顯，成為整個京津區(qū)域的又一熱點區(qū)域。
“京津冀一體化”概念的推進為武清帶來了大量異地購房者。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年，武清的異地購房者400來電數(shù)高達37002次，已超越濱海新區(qū)，成為異地購房者在天津市關(guān)注度最高的區(qū)域。
“從天津武清的成交量、房價等指標來看，存在市場交易較好或者說**的態(tài)勢。尤其是北京限購的大環(huán)境下，部分購房者還是會積極進入武清市場。而武清高鐵站周邊的項目規(guī)劃也不錯，所以投資性價比很高?！眹儡S進認為。
“當然風險在于很多投資客和房企沒有意識到即便是武清，也存在市場分化的現(xiàn)象?！眹儡S進表示，“高鐵站周邊到武清區(qū)政府一帶房價實際上比較堅挺，規(guī)劃也不錯，但其他區(qū)域其實還是有風險的。所以投資方面建議緊緊把握京津冀的概念，只有這樣整個投資層面才會顯得有底氣，否則也是盲目炒作武清的概念?！?
