把脈2017樓市：別指望一線城市房價大跌了！
時間：2017/1/31
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從年初的房價快速交替上漲，到四季度的調(diào)控政策密集出臺導致交易量的快速下滑，總體來看，2016年，一線城市雖調(diào)控不斷，但房價出現(xiàn)暴漲，成交量跌拓起伏。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《一線城市2016年-2017年度市場報告》顯示，2016年一線城市新建商品住宅成交均價為31170元/平方米，在2015年房價大漲的基礎(chǔ)上，增幅達到16.3%，這也是歷史上首次突破3萬元/平方米大關(guān)。
不過，業(yè)內(nèi)一致認為，2017年一季度，房企的日子將不好過，預(yù)計銷售額會不好看。而對于2017年全年市場預(yù)期來看，上海易居房地產(chǎn)研究院認為，2017年一線城市新房價格將趨于平穩(wěn)，成交量可能下降三成左右，供求關(guān)系也將轉(zhuǎn)為供大于求。
均價首破3萬元大關(guān)
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年一線城市新建商品住宅成交均價為31170元/平方米。
從具體城市來看，“北上廣深”新房成交均價分別為33412元/平方米、38283元/平方米、16697元/平方米和53760元/平方米，較2015年分別上漲了20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。
觀察2007年以來的成交均價數(shù)據(jù)，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2016年一線城市新建商品住宅成交均價為31170元/平方米，較2015年上漲16.3%，較2007年上漲了近2倍，成交價格再創(chuàng)歷史新高。2016年一線城市房價的大漲，主要源于高端物業(yè)成交占比量的增加。
但2016年春節(jié)之后，深圳漲勢趨弱，上海接棒深圳房價開始暴漲，隨后滬、深調(diào)控政策相繼出臺，但受貨幣寬松、地王效應(yīng)、企業(yè)補庫存等多重因素影響，一線城市的房價仍然在震蕩中上行。
進入第四季度后，北京和廣州市場活躍程度明顯超過深圳和上海，存在補漲效應(yīng)，尤其是廣州在12月份新房存銷比降為5.9個月，是4個城市中去化周期最短的城市，房價仍然存在上漲動力。而深圳和上海在一系列調(diào)控政策出臺后，房價出現(xiàn)不同程度的下跌：深圳房價在6月份達到60726元/平方米的最高值后，便出現(xiàn)明顯的調(diào)整跡象；而上海房價在11月份達到46545元/平方米的最高值后，12月份環(huán)比首次出現(xiàn)明顯下跌，降幅達-12.4%，可謂是“虎頭蛇尾”。
值得關(guān)注的是，克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計認為，在經(jīng)歷了2015年-2016年前三季度的高速增長之后，目前大多數(shù)熱點城市購房需求已經(jīng)得到了充分釋放，再加之新增供應(yīng)不足、預(yù)售證管控等方面的限制，越來越多城市開始觸及增長“上限”，一線城市中上海、北京成交金額同比增速均低于全國，深圳更是出現(xiàn)了-2%的負增長；另一方面，“非熱點”城市成交金額增速漸漸趕上，“去庫存”政策見效。
一線城市交易量將下降
更重要的是，從2017年全國房地產(chǎn)市場走勢來看，業(yè)內(nèi)認為交易量下降將是主旋律。
克而瑞認為，預(yù)計2017年熱點城市受調(diào)控收緊、需求波動影響，銷售金額3000億元以上的城市數(shù)量將會“五變二”，減少至上海和北京兩市，前20城整體增速會進一步放緩。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘則向記者表示，2016年12月份舉行的中央經(jīng)濟工作會議已為2017年樓市調(diào)控方向定調(diào)，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；防范市場大幅波動，讓市場更加穩(wěn)定，穩(wěn)定預(yù)期；抑制房地產(chǎn)泡沫，土地市場和房價的泡沫。
姚臘認為，由此可見，“脫虛入實、去杠桿化、去投資化”將會成為2017年政策調(diào)整的主要方向，市場環(huán)境整體趨緊或成為影響2017樓市表現(xiàn)的主要外在因素。加上一線城市限購、限貸政策已經(jīng)處于收緊狀態(tài)，各類需求仍將處于抑制狀態(tài)，購房者對市場的預(yù)期也將降低，預(yù)計2017年一線城市新房市場供求關(guān)系將會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，新房成交量可能下降三成左右，新房均價趨于平穩(wěn)，二手房實際價格小幅下跌，二手房成交量也將明顯下跌。
《證券日報》記者還注意到，中債資信認為，2017年，土地購置面積累計同比下降將達10%以上，主要是由銷售下滑所帶動。其中，一線城市銷售指標將前高后低，全年同比下降，房價依然堅挺，但上漲幅度較2016年溫和；前期價格漲幅過快的熱點二線城市面臨一定調(diào)整壓力；其他二線及三、四線城市房價則會微降。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《一線城市2016年-2017年度市場報告》顯示，2016年一線城市新建商品住宅成交均價為31170元/平方米，在2015年房價大漲的基礎(chǔ)上，增幅達到16.3%，這也是歷史上首次突破3萬元/平方米大關(guān)。
不過，業(yè)內(nèi)一致認為，2017年一季度，房企的日子將不好過，預(yù)計銷售額會不好看。而對于2017年全年市場預(yù)期來看，上海易居房地產(chǎn)研究院認為，2017年一線城市新房價格將趨于平穩(wěn)，成交量可能下降三成左右，供求關(guān)系也將轉(zhuǎn)為供大于求。
均價首破3萬元大關(guān)
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年一線城市新建商品住宅成交均價為31170元/平方米。
從具體城市來看，“北上廣深”新房成交均價分別為33412元/平方米、38283元/平方米、16697元/平方米和53760元/平方米，較2015年分別上漲了20.5%、19.6%、10.9%、56.2%。
觀察2007年以來的成交均價數(shù)據(jù)，總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，2016年一線城市新建商品住宅成交均價為31170元/平方米，較2015年上漲16.3%，較2007年上漲了近2倍，成交價格再創(chuàng)歷史新高。2016年一線城市房價的大漲，主要源于高端物業(yè)成交占比量的增加。
但2016年春節(jié)之后，深圳漲勢趨弱，上海接棒深圳房價開始暴漲，隨后滬、深調(diào)控政策相繼出臺，但受貨幣寬松、地王效應(yīng)、企業(yè)補庫存等多重因素影響，一線城市的房價仍然在震蕩中上行。
進入第四季度后，北京和廣州市場活躍程度明顯超過深圳和上海，存在補漲效應(yīng)，尤其是廣州在12月份新房存銷比降為5.9個月，是4個城市中去化周期最短的城市，房價仍然存在上漲動力。而深圳和上海在一系列調(diào)控政策出臺后，房價出現(xiàn)不同程度的下跌：深圳房價在6月份達到60726元/平方米的最高值后，便出現(xiàn)明顯的調(diào)整跡象；而上海房價在11月份達到46545元/平方米的最高值后，12月份環(huán)比首次出現(xiàn)明顯下跌，降幅達-12.4%，可謂是“虎頭蛇尾”。
值得關(guān)注的是，克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計認為，在經(jīng)歷了2015年-2016年前三季度的高速增長之后，目前大多數(shù)熱點城市購房需求已經(jīng)得到了充分釋放，再加之新增供應(yīng)不足、預(yù)售證管控等方面的限制，越來越多城市開始觸及增長“上限”，一線城市中上海、北京成交金額同比增速均低于全國，深圳更是出現(xiàn)了-2%的負增長；另一方面，“非熱點”城市成交金額增速漸漸趕上，“去庫存”政策見效。
一線城市交易量將下降
更重要的是，從2017年全國房地產(chǎn)市場走勢來看，業(yè)內(nèi)認為交易量下降將是主旋律。
克而瑞認為，預(yù)計2017年熱點城市受調(diào)控收緊、需求波動影響，銷售金額3000億元以上的城市數(shù)量將會“五變二”，減少至上海和北京兩市，前20城整體增速會進一步放緩。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚臘則向記者表示，2016年12月份舉行的中央經(jīng)濟工作會議已為2017年樓市調(diào)控方向定調(diào)，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；防范市場大幅波動，讓市場更加穩(wěn)定，穩(wěn)定預(yù)期；抑制房地產(chǎn)泡沫，土地市場和房價的泡沫。
姚臘認為，由此可見，“脫虛入實、去杠桿化、去投資化”將會成為2017年政策調(diào)整的主要方向，市場環(huán)境整體趨緊或成為影響2017樓市表現(xiàn)的主要外在因素。加上一線城市限購、限貸政策已經(jīng)處于收緊狀態(tài)，各類需求仍將處于抑制狀態(tài)，購房者對市場的預(yù)期也將降低，預(yù)計2017年一線城市新房市場供求關(guān)系將會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，新房成交量可能下降三成左右，新房均價趨于平穩(wěn)，二手房實際價格小幅下跌，二手房成交量也將明顯下跌。
《證券日報》記者還注意到，中債資信認為，2017年，土地購置面積累計同比下降將達10%以上，主要是由銷售下滑所帶動。其中，一線城市銷售指標將前高后低，全年同比下降，房價依然堅挺，但上漲幅度較2016年溫和；前期價格漲幅過快的熱點二線城市面臨一定調(diào)整壓力；其他二線及三、四線城市房價則會微降。
