資本青睞！產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大時代來臨
目前，隨著國家對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的借重與扶持，包括傳統(tǒng)房企、金融機構(gòu)、實體企業(yè)甚至海外資金紛紛投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。尤其是2016年以來，各類資本進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢明顯加快。據(jù)統(tǒng)計，整個2016年至少有34家企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中房地產(chǎn)背景企業(yè)數(shù)量最多，占到23家，其他12家分別為5家制造業(yè)企業(yè)、4家金融資本企業(yè)和2家商業(yè)背景企業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過過去幾年的醞釀，贏得了資本市場與私募基金的青睞，成為了各路豪強的追捧之物，一個波瀾壯闊的行業(yè)大時代正在到來。
據(jù)鴻偉摩爾董事長楊建偉介紹，與傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運轉(zhuǎn)周期較長，回報周期至少需要5到8年甚至更長時間，對于開發(fā)商而言，不僅在開發(fā)過程中需要投入大量資金，建成運營過程中，仍需要不斷投入資金，對于企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且粐?yán)重考驗，這種投入大、回報周期長模式多數(shù)企業(yè)難以承受。
為了解決這一難題，一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以降低自持比例、增加銷售比例來回籠資金，如聯(lián)東集團、總部基地、華南城等企業(yè)；也有一些企業(yè)通過與政府談判獲得一定可供銷售的住宅用地。這兩種模式是當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較為通行的做法。
地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。因此，作為一個資金渴求度很高的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也亟待金融資本的助力。金融如何整合成為現(xiàn)在困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數(shù)只能通過融資平臺完成。目前，全國工業(yè)用地相對充裕，缺乏的是資本實力的強力支持。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不可能一開始就賺很多錢，需要很長時間的培育升級，如果沒有資本平臺的保證和支撐很難撐到最后。因此，如何尋求強大的資本后盾成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要攻克的難關(guān)。
事實上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資金實力、后期招商能力的要求之高，成為實力不足的中小開發(fā)企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻。而資本平臺的缺失，也成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展面臨的關(guān)鍵問題。但是，資本的嗅覺一向是敏銳的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。
一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認(rèn)可，繼華南城、張江高科、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場后，光谷聯(lián)合、主打軟件園與科技園的“商務(wù)園區(qū)運營商”億達中國、中國宏泰相繼在香港IPO。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認(rèn)可，平安不動產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。由此可見產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱浪開始逐步席卷資本市場。
除了這些新晉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)，此前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司，包括市北高新、外高橋、中儲股份、東湖高新、卓爾發(fā)展等都在資本市場上表現(xiàn)不俗。在房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)低迷的大背景下，這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司都實現(xiàn)了整體盈利，而在產(chǎn)業(yè)升級與結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷深化的未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場備受矚目的新興領(lǐng)域，這批產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司更有望成為未來發(fā)力資本市場的中堅力量。
越來越多的資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一方面與其投資回報有關(guān)，因為與傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的利潤想象空間更大，凈利潤率、凈利潤增速、ROE等幾個方面都明顯高于傳統(tǒng)住宅企業(yè)。另一方面，布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，可以與其主業(yè)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。
在當(dāng)前的行業(yè)和市場的格局下，金融和資本的力量正在以前所未有的力度影響著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，資本市場熱情高漲，眾多開發(fā)主體準(zhǔn)備就緒，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑能夠“因勢而上”成為房地產(chǎn)市場的下一個金礦，如何實現(xiàn)資本與地產(chǎn)的深度融合，將是未來很長一段時間內(nèi)，擺在每一個地產(chǎn)人和金融圈從業(yè)人員面前的新命題。而熱潮迭起之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來將會呈現(xiàn)怎樣的特點，還要拭目以待。
