首部國土規(guī)劃提控制城鎮(zhèn)空間 存量市場成寵兒？
近日,國務(wù)院印發(fā)《全國國土規(guī)劃綱要(2016~2030年)》(以下簡稱《綱要》)。這是我國首個國土空間開發(fā)與保護(hù)的戰(zhàn)略性、綜合性、基礎(chǔ)性規(guī)劃,對涉及國土空間開發(fā)、保護(hù)、整治的各類活動具有指導(dǎo)和管控作用。
《綱要》提出加快構(gòu)建“安全、和諧、開放、協(xié)調(diào)、富有競爭力和可持續(xù)發(fā)展的美麗國土”的總體目標(biāo)。要求到2030年,國土空間開發(fā)格局不斷優(yōu)化,整體競爭力和綜合國力顯著增強(qiáng),國土開發(fā)強(qiáng)度不超過4.62%,城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬平方千米以內(nèi)。
“政策出臺的目的是構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的空間國土規(guī)劃。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,由于土地是有限的,過多進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè),就會擠占更多的耕地和其他用地;做好國土開發(fā)規(guī)劃,比如劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、合理確定各類土地的結(jié)構(gòu)和數(shù)量等措施非常重要。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟也指出,之前為了城鎮(zhèn)化的發(fā)展,國內(nèi)土地出讓相對粗放,供應(yīng)土地效率相對低下,所以目前要在總量控制的情況下,提高土地使用效率。
樓市政策持續(xù)收緊
2016年4月12日,國土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布了《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》,要求提高土地資源節(jié)約集約利用水平,嚴(yán)格核定各類城鎮(zhèn)新增用地,有效管控新城新區(qū)和開發(fā)區(qū)無序擴(kuò)張。
《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》指出,用地計劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜,向發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)傾斜,對超大和特大城市中心城區(qū),原則上不安排新增建設(shè)用地計劃,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。
隨之大城市土地供應(yīng)減速,門檻抬高、要求增嚴(yán)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1月份全國土地市場相比去年4季度繼續(xù)降溫,成交10億元單宗以上地塊合計61宗,超過10億元的地塊中溢價率超過100%的只有17宗,大部分熱度城市土地成交溢價率明顯降低,比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。這17宗高價地主要分布在合肥等城市。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外,整體土地溢價率有所平穩(wěn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,2017年開始,各地樓市政策依然持續(xù)收緊,特別是對土地出讓的各種約束,讓供應(yīng)量刷新最低紀(jì)錄,多宗土地出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。所以預(yù)計2017年整體土地市場相比2016年下半年會出現(xiàn)部分降溫。
“一線城市已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化末期,整體看,市場已經(jīng)進(jìn)入二手房周期,新房供應(yīng)高端化,改善化。樓市調(diào)控成交下調(diào),給高價拿地的企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。”張大偉說。
存量市場將成寵兒?
作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料,獲取一二線重點(diǎn)城市的土地越來越難,房企應(yīng)該如何支撐往后的發(fā)展?
陳晟認(rèn)為,目前開發(fā)商需要多思考如何從存量土地再利用,而不僅是從新增土地上獲取資源。未來的房地產(chǎn)市場,如何激發(fā)土地上的資源、產(chǎn)業(yè)、人口流動,比單純拿地粗放開發(fā)更重要。房地產(chǎn)市場不是進(jìn)入了下半場,而是換了新的場子,就是產(chǎn)業(yè)、人口、資源、政策的相互匹配。
《全國國土規(guī)劃綱要(2016~2030年)》中提到“基礎(chǔ)設(shè)施體系趨于完善,資源保障能力和國土安全水平不斷提升;海洋開發(fā)保護(hù)水平顯著提高,建設(shè)海洋強(qiáng)國目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)?！边@些信息顯示,國土空間開發(fā)保護(hù)制度更加完善,隨之對空間規(guī)劃、用途管制、差異化績效考核構(gòu)成的空間治理體系會更加健全,開發(fā)商利用存量資源的空間將會更廣。
對于樓市的影響,在趙秀池看來,由于設(shè)定了土地開發(fā)紅線,各地市場的走勢會根據(jù)土地未來的供應(yīng)數(shù)量而做出反應(yīng)。但值得提醒的是,當(dāng)土地越來越稀缺,一些重點(diǎn)城市未來的地價和房價可能越來越難以控制。
