北京等城市收緊樓市信貸 今年信貸或傾斜三四線城市
隨著樓市信貸政策不斷收緊,前期房?jī)r(jià)過快上漲的城市有望進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展期。業(yè)內(nèi)人士表示,信貸收緊會(huì)使市場(chǎng)成交量有所下滑,從而使房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)被抑制。隨著今年經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn),信貸資源或結(jié)構(gòu)性調(diào)整,有望助推房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。
房貸利率優(yōu)惠收窄影響有限
近期,北京多家銀行表示,將首套房貸款利率優(yōu)惠調(diào)至九折。記者在走訪中發(fā)現(xiàn),大多數(shù)銀行客戶經(jīng)理表示,確實(shí)已將優(yōu)惠折扣上調(diào)至九折。同期,有房地產(chǎn)中介也稱,“現(xiàn)在銀行只能給到基準(zhǔn)利率的九折,小銀行也做不到8.5折。對(duì)購房者來說,還款利息相應(yīng)變高?!?
另外,對(duì)于北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)近日制定的《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律管理促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的公約》中新增的執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過 25年的內(nèi)容,房地產(chǎn)中介工作人員也給予了證實(shí)。對(duì)于上述內(nèi)容,該中介工作人員對(duì)記者表示,“二套房貸款期限縮短至25年,實(shí)際上也就是變相提高利息。假 設(shè)三百萬的商業(yè)貸款,等于現(xiàn)在每個(gè)月要多還1000多塊錢。”
業(yè)內(nèi)人士稱,“此次北京地區(qū)政策的出臺(tái),從個(gè)人購房者角度來講,成本確實(shí)增加。對(duì)于房企來說也是利空,應(yīng)積極做好產(chǎn)品營銷,有針對(duì)性地回避政策管控帶來的風(fēng)險(xiǎn),使整個(gè)銷售業(yè)績(jī)不會(huì)受到影響?!?
另外,值得注意的是,不僅北京地區(qū),實(shí)際上前期熱點(diǎn)城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率優(yōu)惠都有所收緊。根據(jù)融360房貸統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,當(dāng)下大部分地區(qū)的銀行首套房貸款優(yōu)惠已上調(diào)至9折。
光證資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示,房貸首付利率優(yōu)惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多,其中房地產(chǎn)所占份額也較大,因此會(huì)從貨幣政策方面針對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)做一些調(diào)整。該政策肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,但是也需考慮到,其實(shí)一二線城市的限購政策在此之前就已經(jīng)大幅收緊,因此房貸首付利率優(yōu)惠收窄影響并不 會(huì)特別大。
信貸方面加大收緊力度
“總的來看,繼去年認(rèn)房又認(rèn)貸、提高首套房首付比例,再到今年的將首套房貸款利率調(diào)整為不低于9折、縮短貸款期限,都屬于因城施策的一部分,目的在于通過控制信貸規(guī)模,抑制北京房?jī)r(jià)過快上漲,讓房?jī)r(jià)維持在合理區(qū)間?!比?60房貸分析師如是表示。
從數(shù)據(jù)來看,限購政策的不斷收緊,在熱點(diǎn)城市已經(jīng)有所反映。比如,北京樓市開年銷售明顯大幅下降。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),1月份北京市新建商品 住宅網(wǎng)簽2999套,環(huán)比2016年12月下降36.8%,同比去年1月下降32.8%;成交均價(jià)為38006元/平方米,環(huán)比去年12月下降6.6%。
不同于以往的是,本次調(diào)控政策,其發(fā)布機(jī)構(gòu)是北京銀行業(yè)自律協(xié)會(huì),市場(chǎng)監(jiān)管意圖明顯,對(duì)抑制房?jī)r(jià)仍然有一定的作用。另外根據(jù)政策效果,不排除以后出臺(tái)其他新政策的可能。
某國有銀行內(nèi)部人士表示,從大環(huán)境來看,去年四季度以來經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)初現(xiàn),有關(guān)方面對(duì)資產(chǎn)泡沫更加防范,由此才有了大行委外的回收等貨幣市場(chǎng)政策收緊措 施。從那時(shí)起,銀行間以及一年期國債利率就出現(xiàn)了整體攀升態(tài)勢(shì)?!皬牧硪环矫婵?,在過去一年按揭投放超預(yù)期后,由于央行窗口指導(dǎo),今年增量回落成為必 然。”該國有銀行內(nèi)部人士表示,在這種環(huán)境下,增加利率也成為一種市場(chǎng)選擇。
深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉表示,春節(jié)前后,央行不間斷上調(diào) 貨幣市場(chǎng)長(zhǎng)短期融資利率、公開市場(chǎng)逆回購利率,用非傳統(tǒng)的方式加息,被市場(chǎng)解讀為貨幣寬松結(jié)束。在利率已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化,融資多渠道、通道化的新形勢(shì)下,再考 慮到2016年8月份貨幣市場(chǎng)利率收緊已經(jīng)開啟,對(duì)樓市而言,未來房貸利率或存上調(diào)可能。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,在商業(yè)銀行貸款額度較為充足時(shí),相對(duì)來說可以給予較多優(yōu)惠。但在貸款額度較少時(shí),房貸方面就會(huì)顯得比較苛刻。所以從某種程度上也說明,2017年在貸款額度方面偏緊,因此,商業(yè)銀行會(huì)有惜售的心態(tài),對(duì)貸款推銷的主動(dòng)性有所弱化。
信貸資源或傾斜三四線城市
交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》顯示,在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑泡沫”和“去庫存”背景下,小康家庭對(duì)未來不動(dòng)產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看,現(xiàn)在各類人群對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均有下滑,現(xiàn)在多套房家庭的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢(shì)顯著。
今年“兩會(huì)”即將召開,嚴(yán)躍進(jìn)表示,政策方面仍會(huì)堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”導(dǎo)向。對(duì)于剛需購房者會(huì)繼續(xù)給予一些鼓勵(lì)性支持措施,包括購房落戶 等保障。而對(duì)于炒房來講,前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市還是會(huì)建立一個(gè)和房?jī)r(jià)掛鉤的政策體系,如果房?jī)r(jià)上漲過快的話,政策還是會(huì)收緊。如果上漲幅度相對(duì)較小,根 據(jù)各地情況,不同的分區(qū)調(diào)控會(huì)有不同的措施。
上述國有銀行內(nèi)部人士表示,從銀行方面來講,如果政策再收緊,可能將窗口指導(dǎo)包括北上廣深等熱點(diǎn)地區(qū)的貸款及融資總量控制,還可能停止表外融資渠道,放緩按揭投放速度。
“2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高。部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊或降低2017年的信貸需求,而三四線城市將通過補(bǔ)位一二線城市來平衡房地產(chǎn)市 場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。”中國指數(shù)研究院報(bào)告指出,在新型城鎮(zhèn)化和去庫存的政策支持下,2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。