戴德梁行：房租“暴漲”背后的深層因素全解析
近日,關(guān)于房租“暴漲”的討論廣受社會(huì)各界關(guān)注。業(yè)主、租客對自身經(jīng)歷的描述、業(yè)內(nèi)人士的發(fā)聲大多將租金上漲的主因歸咎于長租公寓對資本的過度引入。緊接著，北京、上海、深圳、西安等地約談當(dāng)?shù)刂饕》孔赓U企業(yè)、限房租漲幅、管控“租房貸”。那么，租金是否真的出現(xiàn)了“暴漲”？影響租金走勢的因素又有哪些？
對此，戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端對焦點(diǎn)問題做出解析：
焦點(diǎn)問題一：長租公寓是否助推租金上漲？
就長租公寓而言，它增加了改造、運(yùn)營成本，并且從市場角度來看也需要通過租金差來實(shí)現(xiàn)盈利，價(jià)格自然會(huì)有所提升，對應(yīng)的目標(biāo)客戶也會(huì)是支付能力更高一些的租賃需求。這實(shí)際上是通過產(chǎn)品的升級實(shí)現(xiàn)租金收益的提升，并非單純的漲租。
長租公寓的好處是它往往配合了環(huán)境的改造、配套的改善和產(chǎn)品的優(yōu)化升級，對于項(xiàng)目本身及所在區(qū)域面貌的改善、安全隱患的消除等等方面都有著積極意義。但與此同時(shí)也帶來一系列的問題：通過對存量居住物業(yè)的改造來提供長租公寓供應(yīng)的方式，實(shí)際上并沒有增加租賃住房的總體供應(yīng)量，帶來的是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變。改造過的租賃房源往往會(huì)從滿足中低收入人群轉(zhuǎn)向滿足中高收入人群的租賃需求，當(dāng)這種改造快速推進(jìn)的時(shí)候必然形成整個(gè)城市對中低收入人群的擠出，這就要求政府及時(shí)介入，一方面提供適合中低收入人群的租賃房源，正如我們看到的一些城市正在推進(jìn)的包括藍(lán)領(lǐng)公寓等的政策性租賃住房；另一方面，有計(jì)劃的控制此類改造推進(jìn)的速度，緩解其可能帶來的民生壓力。
焦點(diǎn)問題二：長租公寓的價(jià)格如何影響租賃市場的定價(jià)體系？
1.產(chǎn)品升級帶來租金上漲，進(jìn)而減少了低價(jià)的租賃住房的供應(yīng)，結(jié)構(gòu)性推高全市租賃住房價(jià)格；
2.盡管目前長租公寓在深圳市場上的占比有限，但作為參考往往拉高周邊房東的心理預(yù)期而試圖調(diào)高物業(yè)價(jià)格；
3.當(dāng)局部區(qū)域或樓盤被少數(shù)幾家中介型長租公寓壟斷，則意味著定價(jià)權(quán)掌握在這少數(shù)幾家經(jīng)營者手中，不利于供需決定價(jià)格的市場定價(jià)機(jī)制；
4.當(dāng)資本涉足，以規(guī)模來衡量估值的企業(yè)往往高價(jià)收儲(chǔ)盤源，帶來負(fù)面影響。
焦點(diǎn)問題三：市場租金是否真的出現(xiàn)“暴漲”？
以上問題是我們需要警惕的，不過以深圳市場為例來看，情況并不嚴(yán)重：
首先從上半年商品住宅的租金漲幅來看，戴德梁行指數(shù)顯示，今年上半年租金漲幅為5.40%，較去年同期3.98%的租金漲幅加大1.42個(gè)百分點(diǎn)，但不足以帶給市場和消費(fèi)者明顯的壓力。也就是說，近期部分媒體和機(jī)構(gòu)所公布的大幅租金上漲的狀況應(yīng)該是發(fā)生在三季度。但由于統(tǒng)計(jì)時(shí)段的影響，我行目前尚未完成三季度的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，不過根據(jù)直觀感受和部分案例調(diào)查的結(jié)果，今年年中以來商品住宅租金增速明顯加快。
我們關(guān)注到近期不少報(bào)道中提到深圳租金漲幅超過20%，就我們跟蹤的部分樣本的調(diào)研結(jié)果來看，即便有個(gè)別案例租金上漲幅度較大，但全市整體漲幅并不及20%。分類來看，高端物業(yè)租金漲幅相對平穩(wěn)，符合市場慣性增長；部分經(jīng)濟(jì)型租賃盤源被分散式長租公寓品牌租賃，令市場低價(jià)租賃盤源減少，結(jié)構(gòu)性拉高整體租金水平。
焦點(diǎn)問題四：影響租金走勢的其他因素有哪些？
從本質(zhì)上看，在自由市場的前提下，租金走勢由供需關(guān)系決定，供不應(yīng)求帶來對租金上漲的支撐。以深圳為例，2015-2017三年來深圳常住人口增量分別為59.98萬人、52.97萬人、近62萬人，同期商品住宅竣工面積分別為202.37萬平方米、280.64萬平方米、183.79萬平方米。我們簡單用人口增量和商品住宅的增量計(jì)算，人均3-6平方米的供應(yīng)反映出嚴(yán)峻的供應(yīng)短缺的問題。
另外，租金上漲的背后還有市場因素的影響：租金價(jià)格受供需關(guān)系的影響，在房地產(chǎn)市場調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場轉(zhuǎn)向租賃市場，需求進(jìn)一步擴(kuò)大；過去幾年房價(jià)的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度的提高了租金收入的預(yù)期。
我們的建議：加快保障住房供應(yīng) 防范租賃市場過度金融化
1.從住房租賃市場發(fā)展的層面來看，租賃市場更加緊密的關(guān)聯(lián)民生，因此保障體系必須更加快速更加高效的建立健全——這意味著需要充分的保障性房源的供應(yīng)及出臺(tái)其他保障性的舉措，來滿足中低收入及特定人群的住房需求。另一方面，和買賣市場多元化的需求一樣，租賃市場同樣會(huì)有多元化的需求，從活躍市場、豐富市場的角度，鼓勵(lì)多層次、多元化的供應(yīng)是加快租賃住房市場發(fā)展的必要舉措?？傊?，加快實(shí)現(xiàn)租賃住房的政策性保障覆蓋，同時(shí)鼓勵(lì)市場化的多層次、多渠道供應(yīng)，才能最終構(gòu)建出一個(gè)成熟而又活力的住房租賃市場。
2.短期內(nèi)出現(xiàn)的市場狀況，也啟發(fā)反思：建議政府引導(dǎo)在租賃市場的增量投資，有計(jì)劃的控制存量投資的推進(jìn)；警惕對租賃盤源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為；監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場過度金融化。
