資金收緊逼開發(fā)商降價(jià)推盤？
證券基金業(yè)向房地產(chǎn)項(xiàng)目輸送資金的鏈條正在被斬?cái)唷Ｗ蛉眨袊饦I(yè)協(xié)會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（下稱“4號(hào)文”），對私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行了規(guī)范。文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，將暫不予備案。
4號(hào)文將重點(diǎn)規(guī)范私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為。業(yè)內(nèi)人士分析，這將對這些城市的樓市產(chǎn)生重大影響，相當(dāng)于是開發(fā)商資金的水龍頭被擰緊了，隨著融資渠道的收緊，房企在這些熱點(diǎn)城市無論是在拿地、項(xiàng)目并購，還是公開舉牌等環(huán)節(jié)都將受影響。
16熱點(diǎn)城市范圍將適時(shí)調(diào)整
基金業(yè)協(xié)會(huì)稱，房價(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。
2016年全球房價(jià)漲幅前50個(gè)城市中，合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京位居前十位。排在第一位的合肥漲幅48%，第十位的北京漲幅為27.5%。去年十一以來，這些城市紛紛出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，但部分城市調(diào)控的效果并不明顯。
據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會(huì)介紹，協(xié)會(huì)近期對證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資的情況進(jìn)行了摸底。統(tǒng)計(jì)顯示，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為顯著，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。
資管計(jì)劃買地不得用于房地“買地”
對于個(gè)別機(jī)構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式規(guī)避相關(guān)監(jiān)管要求，變相投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。
4號(hào)文明確明股實(shí)債是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
4號(hào)文明確規(guī)定，以上述方式投資于熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，暫不予備案。
據(jù)介紹，協(xié)會(huì)前期備案、監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類資產(chǎn)收（受）益權(quán)等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資。其中，個(gè)別產(chǎn)品還存在提供融資用于支付土地出讓價(jià)款、提供無明確用途的流動(dòng)資金貸款等情形。為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與其他金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)則保持一致，避免監(jiān)管套利，4號(hào)文明確私募資產(chǎn)管理計(jì)劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。同時(shí)，4號(hào)文強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
中國基金業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，文件主要是為了推動(dòng)房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位。
資金持續(xù)收緊開發(fā)商或降價(jià)推盤
北京青年報(bào)記者獲悉，多家上市房企近期均有融資方面的公告，濱江集團(tuán)、中房地產(chǎn)、美好置業(yè)等房企均有過委托貸款、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等融資計(jì)劃。
分析人士認(rèn)為，4號(hào)文這一政策力度比較大，是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強(qiáng)管控后，基金子公司的房地產(chǎn)非標(biāo)融資業(yè)務(wù)的口子也被監(jiān)管堵住。去年10月份以來，土地貸款、表外業(yè)務(wù)并入表內(nèi)、嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)……監(jiān)管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發(fā)商下游企業(yè)貸款資金流向也面臨嚴(yán)格審查。
隨著向房地產(chǎn)項(xiàng)目輸送資金的鏈條被斬?cái)唷Ｄ壳胺康禺a(chǎn)融資渠道基本被堵死，
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，同比下滑了92%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，16個(gè)熱點(diǎn)城市占據(jù)了全國房地產(chǎn)成交20%以上，而且也是過去兩年高價(jià)地?cái)?shù)量最集中的區(qū)域。私募資管收緊將會(huì)影響這部分資金流入這些區(qū)域。從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會(huì)繼續(xù)提升。從短期看，大部分房企在2016年融資替換了過去的高價(jià)格資金，但未來隨著資金價(jià)格的上行，企業(yè)的壓力將明顯增加，疊加這些熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控，如果政策繼續(xù)收緊，部分企業(yè)有下調(diào)價(jià)格的可能性。
業(yè)內(nèi)人士指出，在去年的樓市火爆行情中，部分開發(fā)商的捂盤惜售是推高房價(jià)的一個(gè)重要因素。在資金持續(xù)收緊的情況下，部分撐不住的開發(fā)商或?qū)⒓铀俳祪r(jià)推盤回籠資金。
