樓市掉量不降價(jià) 只因影響房價(jià)大殺招未出？
近期，全國商品住宅正遭遇成交量大范圍下滑。
據(jù)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月份一線城市商品住宅成交下降尤其明顯，除深圳外，北、上、廣成交的環(huán)比跌幅，達(dá)到了36%以上。不過除合肥一些樓盤價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整外，其它城市雖然成交量出現(xiàn)下降，目前價(jià)格暫未出現(xiàn)調(diào)整跡象?！昂戏收{(diào)整價(jià)格也只是個(gè)案，沒有形成一股態(tài)勢?！敝兄冈阂晃环治鰩煴硎?。
對于成交量下降，克而瑞認(rèn)為，與以往春節(jié)假期的月份相比，成交大幅下滑仍在意料之中。因而今年市場成交量仍在正常波動范圍，說樓市成交遭遇“崩盤”，有言過其實(shí)之嫌。
不過中原地產(chǎn)研究員認(rèn)為，雖然目前央行并未加息，但無論開發(fā)商還是購房者使用資金的價(jià)格，的確在逐漸上行。而樓市資金使用成本的增加，這對于房地產(chǎn)來說影響非常大。中原地產(chǎn)在一份報(bào)告中指出，一旦加息或者資金價(jià)格出現(xiàn)快速上漲，代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化，不排除部分城市區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)較大幅度調(diào)整的可能性。
風(fēng)向標(biāo)成交量下滑
上海被業(yè)界認(rèn)為是長三角地區(qū)樓市的風(fēng)向標(biāo)。從房產(chǎn)機(jī)構(gòu)對上海成交監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，滬房價(jià)仍然堅(jiān)挺，不過1月的成交量下降幅度不小。
克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月上海商品住宅成交量約39萬平方米，環(huán)比12月下降41%，較去年同期下降71%。在四個(gè)一線城市中，上海成為1月份成交量同比下降幅度最大的城市（深圳1月成交商品住宅19萬平方米，同比下降68%）。
蘇州、杭州1月樓市的成交，也很難說得上理想。
杭州1月成交商品住宅70萬平方米，環(huán)比下降三成，同比則下降了31%。而蘇州1月成交商品住宅23萬平方米，環(huán)比下降三成，同比則大幅下降82%。
長三角典型城市1月成交量下降，其它地區(qū)部分城市的交易也出現(xiàn)下滑。
據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國24個(gè)二三線城市1月份成交量同比下降19%，環(huán)比下降幅度則達(dá)37%。只有福州、常州、東莞的環(huán)比成交量出現(xiàn)上漲，南京成交量基本與12月持平，寧波、長春環(huán)比跌幅較大。
在克而瑞分析師楊科偉看來，1月份多地成交量大幅下滑主要基于三個(gè)方面的原因。一方面四季度以來調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場觀望情緒漸濃。另一方面，多地新增供應(yīng)嚴(yán)重不足導(dǎo)致成交下滑；第三，假期部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉，備案數(shù)據(jù)延遲。
對于成交量的下降，中原地產(chǎn)研究員認(rèn)為，影響2017年樓市走勢最關(guān)鍵的因素，是資金價(jià)格的變化。從目前的狀況看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。
“判斷全國房價(jià)走勢要看資金價(jià)格，以及是否會出臺認(rèn)房又認(rèn)貸政策。這一政策，其實(shí)對市場的影響很大?！敝性禺a(chǎn)在近期一份市場研判中認(rèn)為，如果大范圍實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸，再疊加資金價(jià)格上漲，預(yù)期今后成交量將有20%以上的調(diào)整空間；而房價(jià)也可能隨之出現(xiàn)調(diào)整，調(diào)整的幅度也許會接近2014年的水平。
“還談不上價(jià)格戰(zhàn)”
在長三角區(qū)域，除了上海成交下滑外，春節(jié)過后，合肥部分新房的銷售報(bào)價(jià)出現(xiàn)了小范圍下調(diào)。
為加快銷售，位于合肥市肥西的禹洲天璽，延續(xù)了月初的打折策略。禹洲天璽銷售人員2月16日表示，本月初推出的一批促銷房源差不多已售賣完，但2月底或3月準(zhǔn)備推出25號樓的新房源。
“和2月初的價(jià)格差不多，預(yù)計(jì)單價(jià)在一萬多。”樓盤一位銷售人員表示。售樓人員所說的價(jià)格，與去年年底1.23萬的價(jià)格相比，下降了約2000元/平米。
禹洲天璽春節(jié)后仍延續(xù)降價(jià)策略，在合肥樓市并非個(gè)案。據(jù)合肥熱線最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月16日合肥2月份30多家熱銷樓盤中，有23家樓盤對價(jià)格進(jìn)行了不同程度下調(diào)。
“現(xiàn)在還談不上價(jià)格戰(zhàn)，因?yàn)檫€沒達(dá)到那么激烈的程度。目前只是個(gè)別樓盤為加快銷售速度，而采取的個(gè)別策略。”中指院一位分析師說。
在長三角地區(qū)，無錫、嘉興等城市1月份成交量雖然出現(xiàn)下降，但價(jià)格卻并沒有像合肥出顯個(gè)別項(xiàng)目較明顯下調(diào)。
無錫房屋交易管理中心發(fā)布的1月樓市運(yùn)行情況顯示，受2016年四季度起的新一輪調(diào)控以及春節(jié)長假影響，1月無錫市區(qū)商品房成交面積同比下降41.35%，商品住宅備案均價(jià)9983元/平米，環(huán)比下降2.18%。
據(jù)嘉興商品房在線銷售備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)，今年1月嘉興樓市共成交各類商品房1956套，環(huán)比2016年12月下降31.27%，較去年同期下降28.27%。在常州，據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)1月份該市共成交8445套商品房，成交套數(shù)較12月環(huán)比下滑約15%。
對于接下來市場走勢，業(yè)界認(rèn)為政策收緊的效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，部分熱點(diǎn)城市也有進(jìn)一步升級調(diào)控的可能。1月份供求低位的運(yùn)行，將在一季度延續(xù)。而在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，投資性需求可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的推動。去年需求從一線向二線外溢，今年需求可能會從二線向少量三線和環(huán)一線城市外溢。
“限購力度較輕的濟(jì)南、長沙、西安等省會城市，以及嘉興、東莞等‘環(huán)一線’城市的部分區(qū)域，有望成為今年政策的受益者，樓盤銷售的速度有望加快?！睏羁苽フJ(rèn)為。
