調(diào)控的真實目的浮出水面！央行1天兩提房地產(chǎn)
2月17日晚上7點40分，央行在其官方網(wǎng)站公布了“四季度貨幣政策執(zhí)行報告”。
令人震撼的是：央行在這份大約3萬字的報告里，70次提到了“風險”，16次提到了“泡沫”，這向我們傳遞了重要的政策信號！
一天兩提房地產(chǎn)問題 投資投機性購房或受限
在2月16日至17日召開的2017年人民銀行金融市場工作會議上，中國人民銀行副行長潘功勝強調(diào)，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中國人民銀行17日發(fā)布的《2016年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》(下稱《報告》)指出，下一階段，要貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，落實好各項制度和機制建設，宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。
更為重要的，是從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯配問題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。
央行每個季度會公布一份“貨幣政策執(zhí)行報告”，作階段性的總結(jié)和展望，對于投資者來說極具研究價值。
2016年四季度，是中國貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健中性”的關(guān)鍵節(jié)點，也是房地產(chǎn)市場從放松到不斷加強調(diào)控的關(guān)鍵節(jié)點。因此，這份報告更值得關(guān)注。
“風險”是央媽最擔心的
自2015年股災之后，“風險”是央行經(jīng)常提到的詞匯，頻次越來越密集。在2016年二季報里，提到了53次“風險”，三季報里63次，四季報里達到了空前的70次。
這種對金融風險的高度重視，跟大背景有關(guān)：
1、2017年下半年將召開19大，需要一個穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境；
2、美元進入加息周期，加息頻次將提升，這是人民幣匯率見頂之后第一次遇到美元加息周期，也是中國經(jīng)濟對外依存度達到新高之后第一次美元加息周期，沒有先例可以參照；
3、這是中國企業(yè)杠桿率接近世界最高水平之后，遇到的第一個美元加息周期；
4、這是全球化見頂之后的第一個美元加息周期，特朗普新政和歐洲都存在巨大不確定性。
抑制泡沫：發(fā)揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱作用
央行17日發(fā)布的《報告》中，單辟一個專欄討論了資產(chǎn)價格、貨幣政策與住房金融宏觀審慎政策。
對于針對房地產(chǎn)市場的宏觀審慎管理，《報告》指出，為應對資產(chǎn)價格對金融穩(wěn)定的影響，一個重要手段就是強化宏觀審慎政策框架，有針對性地防范房地產(chǎn)金融市場可能形成的系統(tǒng)性風險。
防止資產(chǎn)價格泡沫離不開宏觀審慎政策和貨幣政策的配合，需更好地發(fā)揮“貨幣政策+宏觀審慎政策”雙支柱政策框架的作用。
我國房地產(chǎn)市場具有一定特殊性
《報告》還指出，需要看到，房地產(chǎn)市場具有一定特殊性。
一是結(jié)構(gòu)性特征較為明顯，一線城市與三四線城市房地產(chǎn)價格走勢差異較大；
二是供需具有一定剛性，住房是基本生活需求，其供給受土地供給限制，相關(guān)政策都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。
目前，隨著多項調(diào)控政策的出爐，商品房銷售增速已經(jīng)出現(xiàn)回落。
北京方面，調(diào)查顯示多地的多家國有大行已經(jīng)把首套房折扣從原先普遍的8.5折、8.8折上調(diào)至9折，顯示出央行信貸調(diào)控收緊的思路。
下一階段：防止加杠桿行為
《報告》提出，下一階段要實施好穩(wěn)健中性的貨幣政策，增強調(diào)控的針對性和有效性，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。
央行2016年四季度貨幣政策執(zhí)行報告在介紹下一階段貨幣政策思路時指出，進一步完善調(diào)控模式，強化價格型調(diào)節(jié)和傳導，完善宏觀審慎政策框架，暢通政策傳導渠道和機制，抑制資產(chǎn)泡沫，防止“脫實向虛”。
報告提出，把防控金融風險放到更加重要的位置。加強重點領(lǐng)域風險排查，加強風險監(jiān)測分析。防止資金“脫實向虛”“以錢炒錢”，以及不合理的加杠桿行為，引導資金支持實體經(jīng)濟。
抑制房價，哪些政策問題不可避免？
房價由眾多因素共同決定，930調(diào)控至今，從國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，近三個月的樓市表現(xiàn)，房價漲幅收窄，11月開始環(huán)比微跌。
近三個月的樓市表現(xiàn)，房價漲幅收窄，11月開始環(huán)比微跌
但是，就目前來看，政策還存在許多不穩(wěn)定因素，能否真正有效控住房價，還需要看在未來，以下幾個方面能否有政策的完善和修改。如果不能正確處理，樓市的漲勢，恐有“翻身”。
一.限地與限人口的平衡處理不當，便是房價高漲的誘因
《全國國土規(guī)劃綱要(2016-2030年)》指出，建設用地規(guī)模將進一步收緊。對于京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)，將以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地。
這說明了一件事：大城市未來將嚴控新增用地，北京上海等城市不增反減。
建設用地規(guī)模受到嚴格限制，從過去的經(jīng)驗看，房價可能繼續(xù)上漲。
當然，按照有關(guān)部門的說法，大城市之所以要限制新增供地，一個最重要的原因就是要紓解人口，解決“大城市病”問題。所以，限制供地背后都有限制人口規(guī)模的政策，北京人口總量控制在2300萬人以內(nèi)，上海是2500萬人，廣州1550萬人，深圳1480萬人。
問題在于，由于土地壟斷，限制土地供給可謂是立竿見影的。因為國家掌握了建設用地指標的分配權(quán)利。所以我們看到，很多大城市一邊宣稱土地資源枯竭，另一邊城市區(qū)域內(nèi)卻還有大量農(nóng)田存在，這些農(nóng)田甚至與高樓大廈比鄰而居。這種奇觀的產(chǎn)生，正是土地壟斷的結(jié)果。
相比于可被操控的土地，人口卻不容易控制。很簡單，人跟著資源走。
北京早在很多年前就宣稱要控制人口規(guī)模，不僅嚴格限制北京戶籍，導致戶口一紙難求，而且當?shù)赜质乔謇砼l(fā)市場，又是清理污染企業(yè)，又是取消地下室，又是取締群租房，結(jié)果又怎樣？到現(xiàn)在北京人口減少了嗎？
再如廣州深圳，兩地的官方公布人口分別是1350萬人和1190萬人，但實際上兩地的人口都突破1500萬人。如果整個城市規(guī)劃都按照統(tǒng)計人口規(guī)模進行配置，那么無論是學校、醫(yī)院，還是住宅用地規(guī)模，都嚴重不足。
過去這么多年，全國層面的土地供給，一直都是嚴格限制大城市，而對中西部小城市極盡慷慨之能事。人口流入的地方，供地規(guī)模在不斷收縮，人口流出的地方，供地規(guī)模卻在放大，造成大量工業(yè)園空置、大量新城淪為鬼城，這就是資源配置的失策。
同樣的資源錯配還存在于城市內(nèi)部。既然房價供需矛盾，那么就應該多增加住宅用地。但令人困惑的是，很多大城市都將用地給了工業(yè)和商業(yè)項目，住宅用地所占的比例普遍不足30%。本來供地規(guī)模就在減少，而住宅用地的比例又如此之低，房價豈會不起飛？
從城市未來發(fā)展的角度來看，資源錯配還在繼續(xù)。現(xiàn)在城市群戰(zhàn)略已經(jīng)成為主導方向，長三角、珠三角和京津冀的目標都是建設世界級的城市群，但我們?nèi)丝诤屯恋匾?guī)劃卻還停留于一城一地的局限里。
深圳土地資源枯竭了，當?shù)卣f要大肆填海。其實相比于填海，為什么不能將發(fā)展效應溢出到鄰近的東莞和惠州？北京說要減少新增用地，但為什么不能從京津冀一體化的層面進行統(tǒng)籌？
二.持續(xù)不斷的貨幣推高房價
房價的初步上漲是由供需決定的，而房價的暴漲卻是由貨幣引起的——持續(xù)不斷的貨幣流入推高了房價。
由圖可知，從2016年1月起，房貸新增數(shù)額就大幅上升（2月春節(jié)特殊）。而到了2016年5月增幅更大，半年的新增額已接近2015全年數(shù)額，這正是這波一線城市和部分二線城市房價暴漲的原因。
再看看其中的詳細數(shù)據(jù)：
2016年9月新增居民戶中長期貸款約5741億元；
2017年1月該項數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史紀錄達6293億元；
而且從之前的4季度看，也基本都在4500億以上！
從這個數(shù)據(jù)看，基本解釋了為什么調(diào)控已經(jīng)4個月了，一線城市房價，除部分郊區(qū)外，價格基本平穩(wěn)！
信貸數(shù)據(jù)的高低，代表了在實際執(zhí)行層面，樓市調(diào)控的真實意圖，所以未來房價走勢，不僅僅是防止大漲更是防止大跌。
調(diào)控并不能改變房價上漲的趨勢 ？
2014年底、2015年初的時候，上海政府開了一個“怎么樣解決房地產(chǎn)低迷，怎么樣把房子賣出去”的會。會上，有一位房企的老總作了這么一個表述，他說不管大家怎么看，反正我覺得這個房市是到頭了，所以他做的一個舉動，他說我把我自己住的房子賣掉了，我去炒股。不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣掉的那套房子大概在后面應該漲了不止50%。另外一個很大房企的營銷總監(jiān)當時也說，我從業(yè)20年，這是我見過的最冷的冬天。但是沒想到，大家都萬萬沒想到的情況是在最冷的冬天之后，市場就迎來了一個快速的上漲。
這個是2007年到2015年上海樓市的平均走勢，黃線是它的月成交價格，黃色虛線是12個月的平均移動價格。這個圖表我們可以清晰地看到，每一輪調(diào)控都是有效的，每一輪調(diào)控都深深地打擊了未來3-6個月的成交，可能也進而引起了當時的一個短期價格。
