北京二手別墅仍在“過(guò)冬” 價(jià)格增長(zhǎng)表現(xiàn)乏力
自去年以來(lái)，北京中高端改善需求成為支撐市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。其中槐房、東壩、孫河等區(qū)域成為熱點(diǎn)區(qū)域。在高端市場(chǎng)整體升溫的背景下，北京二手別墅在去年也出現(xiàn)了一波成交高峰。然而“9·30新政”后，二手別墅的成交量持續(xù)下滑，今年開(kāi)年，二手別墅成交仍在下行。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上成交的二手房別墅多以350平米左右中小面積房源為主，地段好的二手獨(dú)棟別墅由于供應(yīng)稀缺，成交量也相對(duì)較少。
四個(gè)多月成交量持續(xù)下滑
今年以來(lái)北京二手別墅市場(chǎng)也表現(xiàn)出明顯的下調(diào)態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月份北京市高端二手別墅成交43套，環(huán)比下降45.57%，同比上漲4.8%。高端別墅成交量相比去年同期處于持平狀態(tài)。
不難看出，目前二手別墅市場(chǎng)的成交情況與整個(gè)大市場(chǎng)的環(huán)境密不可分。
根據(jù)麗茲行豪宅研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份二千萬(wàn)以上豪宅項(xiàng)目（僅限套均總價(jià)2000萬(wàn)以上存量公寓及別墅）成交量為36套，環(huán)比下降16.28%，同比下降14.29%。
實(shí)際上，去年北京二手別墅市場(chǎng)曾出現(xiàn)過(guò)一次成交高峰。根據(jù)麗茲行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年9月，北京二手別墅成交量一度達(dá)到105套，創(chuàng)下連續(xù)42個(gè)月以來(lái)的最高值?？墒窃凇?·30新政”發(fā)布之后，10月二手別墅成交量即刻下滑近五成。在隨后的幾個(gè)月里，二手別墅的成交量同樣保持持續(xù)下滑的趨勢(shì)。
麗茲行豪宅研究院表示，二手別墅有其地段上的優(yōu)勢(shì)。在二手別墅房源中，面積在300-400平米之間，套均總價(jià)在2000萬(wàn)元左右，單價(jià)6萬(wàn)-7萬(wàn)元/平米左右的需求在市場(chǎng)上占據(jù)主流。但由于二手別墅成交受到貨幣、貸款政策等因素的影響，市場(chǎng)預(yù)期下行時(shí)，購(gòu)房需求也隨著保持謹(jǐn)慎態(tài)度。
部分房源報(bào)價(jià)不斷下調(diào)
記者觀察了解到，相比于房?jī)r(jià)同比漲幅可達(dá)20%-30%的二手普通住宅，二手別墅的價(jià)格上行表現(xiàn)并不明顯。
根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前高端二手別墅的成交均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米左右。在市場(chǎng)回暖的去年上半年，北京二手別墅的掛牌均價(jià)環(huán)比僅增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格浮動(dòng)并不明顯。而在去年市場(chǎng)成交高峰的9月，高端別墅掛牌均價(jià)指數(shù)為203，環(huán)比上漲2%；高端別墅成交單價(jià)在6.4萬(wàn)元/平米，環(huán)比下降2%。
記者了解到，伴隨著二手房市場(chǎng)降溫，去年下半年以來(lái)就有部分別墅報(bào)價(jià)不斷下調(diào)。例如優(yōu)山美地一套420平方米左右的二手別墅房源，在掛出的近半年時(shí)間里多次下調(diào)價(jià)格，在最近則選擇下調(diào)60萬(wàn)元。通州中國(guó)院子一套400平方米左右的二手別墅，在掛出一年時(shí)間里前前后后調(diào)價(jià)超過(guò)十次，目前的報(bào)價(jià)比初次報(bào)價(jià)低了200萬(wàn)元。
“和普通住宅相比，購(gòu)買二手別墅的客戶議價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)?！辈絽^(qū)一中介高端房源經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示，二手別墅成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，有較強(qiáng)出售意愿的賣家也會(huì)在報(bào)價(jià)上不斷調(diào)整。另一方面，二手別墅購(gòu)買者往往會(huì)在二手和新房市場(chǎng)上不斷比較，市場(chǎng)上在售或者即將推出的新房產(chǎn)品對(duì)他們來(lái)說(shuō)也是一種選擇?！敖ǔ蓵r(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的房源，雖然在地段和總價(jià)上有一定優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于抱著改善需求的客戶來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)管理也成為他們重點(diǎn)考慮的因素”。
