注意當(dāng)前房地產(chǎn)五個脆弱性
房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)正在加快，房地產(chǎn)市場的脆弱性也要格外關(guān)注。國務(wù)院參事、原住建部副部長仇保興在日前舉行的中國人民大學(xué)城市與房地產(chǎn)高端論壇上表示，海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘，現(xiàn)在需要給房地產(chǎn)市場建立一個反脆弱的長效機(jī)制。
90年代海南房地產(chǎn)市場的五個特征
一座總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司，平均每300個人一家房地產(chǎn)公司，這是上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)頂峰時的情景。而在房地產(chǎn)潰盤之后，原本GDP增速連續(xù)三年都是名列全國第一的海南，變成了連續(xù)三年名列全國倒數(shù)。
“海南房地產(chǎn)的教訓(xùn)不能忘?！背鸨Ｅd說。
仇保興表示，海南房地產(chǎn)市場在潰盤前后共有五個特征，第一個特征就是市場一旦出現(xiàn)降溫，最直觀的表現(xiàn)就是GDP快速放緩。
“第二特征就是爛尾處置時間長，海南處理爛尾樓前后用了差不多20年的時間，直到2005年才算基本清理完?！背鸨Ｅd說。
仇保興總結(jié)的海南房地產(chǎn)市場的第三個特征是，差不多海南當(dāng)?shù)?0%的企業(yè)都參與到了房地產(chǎn)淘金大潮當(dāng)中。
第四個特征是全民炒房，第五個特征是房屋空置率達(dá)到了70%以上。
“海南房價頂峰時達(dá)到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產(chǎn)一個晚上就變成最壞的資產(chǎn)，海南發(fā)展銀行也成為了第一家破產(chǎn)的大型銀行?！背鸨Ｅd表示，這幾個特征要特別注意，這對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場仍具有參照價值。
當(dāng)前房地產(chǎn)的五個脆弱性
房地產(chǎn)與金融的緊密聯(lián)系正在成為房地產(chǎn)脆弱性的一個重要特征，仇保興也將房地產(chǎn)的脆弱性總結(jié)為五點(diǎn)。
通過對人均住房面積和資產(chǎn)的國際比較，仇保興發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的脆弱性首先就是老百姓的資產(chǎn)過多于集中在房地產(chǎn)市場。目前，美國居民人均資產(chǎn)投入在房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比為27.9%，但中國居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)的占比高達(dá)74.7%，差不多高出了三倍。
第二個脆弱性就是中國居民對房地產(chǎn)的需求已經(jīng)接近日本、法國這兩個跟中國人口密度相似的國家，根據(jù)測算，日本、法國城市化峰值后人均居住面積為35—40平方米，而中國目前的人居居住面積已經(jīng)達(dá)到這個水平，不僅如此，中國房地產(chǎn)市場的分化也在加劇，一線城市房價上漲，但是三四線城市頻頻出現(xiàn)鬼城。
“城市金融資產(chǎn)分布與人口怎增長也在兩極分化。”仇保興說。
普查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中國有2.5億流動人口，只有8600萬人是跨省流動，8600萬人又有半數(shù)以上集中在十個大城市，也就是說全國600多個城市，只有少數(shù)的十幾個城市有持續(xù)吸納跨省部分人口的能力，其他城市都存在人口流出的問題，這也就造成了近幾年來，只有少數(shù)市場房地產(chǎn)暴漲，但是絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場回落。
更重要的是，這十幾個城市金融資產(chǎn)已經(jīng)占到了全國金融資產(chǎn)的一半以上，北京就占了全國金融資產(chǎn)的9.2%，上海8%左右。
房地產(chǎn)的第三個脆弱性就是對房地產(chǎn)的投資依賴，第四個脆弱性則是地方政府依靠房地產(chǎn)提振經(jīng)濟(jì)的習(xí)慣思維。
“基層政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的節(jié)奏性掌握不好，實(shí)時的反饋能力非常薄弱，沒有充分預(yù)估到房地產(chǎn)投資者的反向調(diào)節(jié)沖動?！背鸨Ｅd說。
第五個脆弱性就是房地產(chǎn)與金融衍生品的關(guān)聯(lián)盤根錯節(jié)。
“金融衍生品的特點(diǎn)是，第一任何金融衍生產(chǎn)品都是主動回避監(jiān)管，它實(shí)際的創(chuàng)新點(diǎn)就是如何回避現(xiàn)有的監(jiān)管體系；第二是極大地放大了杠桿率，這增加了金融的不穩(wěn)定性。”仇保興說。
建立反脆弱長效機(jī)制
“房地產(chǎn)需要建立反脆弱的長效機(jī)制?！背鸨Ｅd說。
仇保興建議，第一住房的供給形式要多樣化，第二調(diào)控工具也要多樣化，把低收入者的住房供給渠道要多元化，同時又豐富調(diào)控主體的工具和手段，地方政府要根據(jù)根據(jù)不同情況實(shí)施房地產(chǎn)政策，發(fā)揮各層級主體的能動性與適應(yīng)性，變集中調(diào)控為分散調(diào)控，變行政手段調(diào)控為經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，增強(qiáng)調(diào)控主體的適應(yīng)性與能動性。
“第三是要模塊化，就是調(diào)控的評價和監(jiān)管機(jī)制，要有相對獨(dú)立的，又有標(biāo)準(zhǔn)化能相互協(xié)調(diào)一系列的監(jiān)管工具，比如說我們要明確房子是用來住的不是用來炒的?！背鸨Ｅd說。
仇保興還表示，地方政府要成為房地產(chǎn)調(diào)控的主體，金融機(jī)構(gòu)要成為金融機(jī)構(gòu)管控的責(zé)任主體。
在此基礎(chǔ)上，還需要形成適時反饋、系統(tǒng)上下聯(lián)動機(jī)制，對外界干擾保持靈敏性和協(xié)調(diào)動作能力?！叭魏我粋€富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，應(yīng)該有能力儲備，要有應(yīng)急調(diào)控預(yù)案與工具儲備?！背鸨Ｅd說。
仇保興強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)要降低金融杠桿，這是一個具有韌性的房地產(chǎn)長遠(yuǎn)機(jī)制所需要的。
