李宇嘉：如何在調(diào)控中讓樓市長(zhǎng)效機(jī)制“落地”？
編者按【 對(duì)于各方關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域熱點(diǎn)問(wèn)題，住建部部長(zhǎng)陳政高和副部長(zhǎng)陸克華在2月23日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上作出回應(yīng)。陳政高表示，現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的條件。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不僅確定了房子的定位，同時(shí)提出了建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、途徑。這為制定基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制指明了方向，提供了根本遵循。建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制很重要，但讓長(zhǎng)效機(jī)制落地生根或許意義更加重大?！?
2017年全國(guó)兩會(huì)召開前夕，國(guó)新辦就房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況召開了新聞發(fā)布會(huì)。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人就大家關(guān)心的樓市話題，毫無(wú)避諱、毫無(wú)保留地進(jìn)行了回答。
筆者認(rèn)為，2017年的樓市形勢(shì)撲朔迷離，抑制泡沫必須要讓熱點(diǎn)城市降溫，但也要防范“大起大落”以及沖擊穩(wěn)增長(zhǎng)和不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的“雙底線”。市場(chǎng)失靈的情況下，行政干預(yù)很有必要，但要與長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)結(jié)合起來(lái)。
今年1月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市基本停漲或下跌，調(diào)控取得了積極成效。今年貨幣政策的基調(diào)是“穩(wěn)健中性”，即保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定，但要調(diào)節(jié)好貨幣閘口，特別是要嚴(yán)防資金進(jìn)入投資投機(jī)性領(lǐng)域。因此，樓市調(diào)控政策“兩分法”的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，即支持合理需求，支持基于城鎮(zhèn)化的三四線城市“去庫(kù)存”，打擊熱點(diǎn)城市投資和投機(jī)炒作，控制房貸杠桿率。
2016年10月以后，針對(duì)熱點(diǎn)城市的調(diào)控沒有停止。近期，不管是嚴(yán)控資管計(jì)劃、私募基金投資熱點(diǎn)城市項(xiàng)目，還是規(guī)范保險(xiǎn)資金投資，或打擊“類住宅”，降低房貸優(yōu)惠利率折扣等，都意在建立“防火墻”，嚴(yán)控資金進(jìn)入熱點(diǎn)城市樓市投資炒作。20個(gè)熱點(diǎn)樓市控制住了，全國(guó)樓市不可能“大漲”。同時(shí)，合理需求和三四線樓市“去庫(kù)存”是穩(wěn)定和防止“大落”的一面，需要流動(dòng)性潤(rùn)滑和推動(dòng)。
春節(jié)前后，三四線城市樓市超預(yù)期回暖，盡管有熱點(diǎn)樓市輻射和溢出，但持續(xù)2年多的“去庫(kù)存”戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、公共服務(wù)“補(bǔ)短板”等體制改革和機(jī)制創(chuàng)新疊加、滯后效應(yīng)開始顯現(xiàn)。未來(lái)，三四線城市“去庫(kù)存”更加強(qiáng)調(diào)與城鎮(zhèn)化的結(jié)合，途徑就是提高城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平、公共服務(wù)水平，增強(qiáng)三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平，促進(jìn)公共服務(wù)均等化。
事實(shí)上，這是避免“去庫(kù)存”淪為“賣房子”，也是三四線樓市可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)二元差別和城鎮(zhèn)化可觀的紅利下，農(nóng)民進(jìn)城愿望強(qiáng)烈。若城鎮(zhèn)有完善的公共服務(wù)，不僅降低農(nóng)民工進(jìn)城和城市生活成本，而且也是社會(huì)保障“補(bǔ)欠賬”，這才能消除農(nóng)民的后顧之憂。
農(nóng)業(yè)人口在三四線城市集聚，“去庫(kù)存”才能推進(jìn)。近兩年，緊縮土地供應(yīng)、棚改貨幣化、鼓勵(lì)“返鄉(xiāng)置業(yè)”、高鐵互聯(lián)互通等一攬子措施下，三四線樓市的在售庫(kù)存確實(shí)有所下降，但潛在庫(kù)存仍在增加。
因此，城鎮(zhèn)化這手牌打好了，“去庫(kù)存”才不會(huì)陷入越去越多，這才是樓市的長(zhǎng)效機(jī)制。同樣，租售并舉是樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的另一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，也是住房回歸“居住屬性”對(duì)深化城鎮(zhèn)住房制度改革提出的新要求。就如何實(shí)現(xiàn)租售并舉、培育租賃市場(chǎng)，住建部在新聞發(fā)布會(huì)上提出，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。
據(jù)住建部調(diào)研，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，2.5億流動(dòng)人口多數(shù)租房，而城鎮(zhèn)常住人口中，選擇“先租后買”的也不在少數(shù)。因此，租賃已成為重要的住房選擇模式，相應(yīng)地，政府監(jiān)管重點(diǎn)也可以考慮由新房轉(zhuǎn)向存量房。
這就不難理解，為何此次新聞發(fā)布會(huì)上，住建部將規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序作為今年的重點(diǎn)。這其中租賃市場(chǎng)培育不起來(lái)，監(jiān)管不到位也是主要原因。據(jù)悉，大城市47%的租客遇到過(guò)“黑中介”或租賃權(quán)益被侵害的情況。近年來(lái)，租賃市場(chǎng)一直在野蠻生長(zhǎng)，租金統(tǒng)計(jì)和控制、代理中介服務(wù)內(nèi)容管理、租賃權(quán)益保障等等，有關(guān)租賃市場(chǎng)的這些內(nèi)容，一無(wú)數(shù)據(jù)、二無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、三無(wú)管理。試想，如此惡劣的環(huán)境下，誰(shuí)會(huì)將長(zhǎng)期租房作為居住選擇呢？顯然，政府不能再基于GDP、稅收考量而將監(jiān)管重點(diǎn)依舊放在新房上。新聞發(fā)布會(huì)上，住建部已經(jīng)明確了違規(guī)行為和秩序整頓的具體內(nèi)容。2016年10月以后，各大城市掀起一波疾風(fēng)驟雨式的市場(chǎng)秩序整頓潮，希望這次整頓能持久。市場(chǎng)監(jiān)管是政府基本職責(zé)，而穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序則是長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的第一步。
