怎樣過戶最劃算？房產(chǎn)證和不動產(chǎn)權證上的名字哪個更具法律效力？
房產(chǎn)證新規(guī)落地后，一系列確定和不確定的產(chǎn)權問題讓房屋持有者和打算購房的朋友一臉茫然。房產(chǎn)證下崗了，我現(xiàn)在的證怎么辦呢？出臺的不動產(chǎn)權證和我現(xiàn)在持有的房產(chǎn)證區(qū)別在哪里？會不會影響以后的產(chǎn)權交易？還有我現(xiàn)在購房的話要寫誰的名字最有利？這些問題具體可以翻閱前兩期內(nèi)容，我們都有講到過，今天我們重點講一下房產(chǎn)過戶的問題。我們都知道，繼承、贈與、買賣是房產(chǎn)過戶的幾種方式，那怎樣的過戶方式可以在便捷的同時降低成本？
繼承法
主要費用：繼承權公證費。繼承人按照所繼承房地產(chǎn)評估價的１％來收取，最低不低于２０００元。
達到稅費最低是這種方法的優(yōu)點，對繼承的房產(chǎn)來說，是沒有營業(yè)稅、個稅和契稅的。繼承人可憑遺囑辦理繼承權的公證，憑繼承權公證書到房管局進行轉(zhuǎn)名即可。
但手續(xù)繁多是顯而易見的缺點，繼承房產(chǎn)需要滿足三個條件：
首先要證明自己是法定繼承人，或是有繼承房產(chǎn)的法律資格，再或是遺囑的指定繼承人等。所謂法定繼承人，就是法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人；遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才具有法律效力。
其次遺產(chǎn)應該是被繼承人生前屬于個人所有的財產(chǎn)。
還有就是遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財產(chǎn)，房產(chǎn)分割協(xié)議需要每個繼承人都同意并簽字之后才可生效。
可以看出來，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人要辦各種證明，這期間需要花費大量的時間和精力。
贈與法
主要費用：個稅＋契稅＋公證費。直系親屬贈與免個稅；非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅。也就是說房產(chǎn)交易盈利部分的２０％或者房款的１％（房產(chǎn)證滿５年并且是唯一住房的可以免除）。此外還有３％的契稅和１％的公證費。
需要提醒大家的是，以繼承法和贈與法過戶房產(chǎn)，繼承人或者受贈人在日后出售此房時，房產(chǎn)證滿５年而且是唯一住房的免征個稅，否則會按照２０％的個稅計征。
買賣法
主要費用：營業(yè)稅＋個稅＋契稅。買賣是房產(chǎn)過戶中最常見的方式，也是比較便捷和安全的操作方式。但如果是買入價比較低的情況下，日后出售時賣出價和買入價的差額會增大，再出售時也需要繳納很多稅費。
房產(chǎn)證上有你的名字≠房子是你的
在很多購房者看來，只要房產(chǎn)證上加上了自己的名字，這個房子肯定就有我的一份，但其實不是。根據(jù)有關規(guī)定，房產(chǎn)登記是房產(chǎn)所有權最高效力的來源。作為不動產(chǎn)物權的房子，從設立、變更、轉(zhuǎn)讓到消滅的過程，都需要依法登記才會產(chǎn)生效力；未經(jīng)登記的不產(chǎn)生法律效力。
在房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記簿兩者記載不一致的時候，除了有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤之外，都是以不動產(chǎn)登記簿為準的。所以不需要考慮婚前還是婚后寫名字，房產(chǎn)證沒有名字無所謂，但是一定要在不動產(chǎn)登記簿上登記個人的名字。
就算房產(chǎn)證上沒你的名，也有你的份
從公文的角度看，在房管局不動產(chǎn)登記簿上有名字的才算數(shù)。另一方面，如果是結(jié)婚前買的房子，就算寫了兩個人的名字，鬧上法庭的情況下，沒有證據(jù)能證明你出了錢 ，寫有名字也會是枉然。
不過，上面的情況也只是考慮到婚前買房。如果在領結(jié)婚證以后買的房子，就算只寫一個人的名字，或是父母全資購買的房子，沒有明確說明是贈與子女的話，也還是夫妻共同財產(chǎn)。不幸離婚的話，房屋所有權者還要補償對方出款以及房子溢價的部分，所以結(jié)了婚再爭署名也犯不著。
房產(chǎn)證上署名越多，繳的稅款也越多
還有要說的問題是關于房產(chǎn)證上寫幾個名字。其實在房產(chǎn)證上寫幾個人的名字是沒有問題的，但是寫的人越多，要繳納的稅款會越多。在目前關于產(chǎn)權證上到底應該寫誰的名字有５種主要的做法，不同方案導致的法律后果也不同。關于不同署名的問題，下期為您更新。
