媒體談北京學(xué)區(qū)房:價(jià)量波動(dòng)小 買“過道”風(fēng)險(xiǎn)大
為了子女教育問題，不少為人父母者在孩子剛一出生便在學(xué)區(qū)房上下足了工夫。在二手房市場成交量連續(xù)四個(gè)月下降的當(dāng)下，北京學(xué)區(qū)房市場波動(dòng)較小。開春后即將迎來北京幼升小、小升初劃片調(diào)整，學(xué)區(qū)房似乎有升溫跡象。不過，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，尤其是無實(shí)際居住功能的學(xué)區(qū)房。此外，在北京教育資源配置向均衡化發(fā)展的當(dāng)下，高價(jià)學(xué)區(qū)房買還是不買？如果購房者購買學(xué)區(qū)房，需要注意些什么？
學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)在加劇
開春以來，學(xué)區(qū)房再次成為家長們關(guān)注的焦點(diǎn)。
上月底，教育部網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知，明確2017年包括北京在內(nèi)的19個(gè)重點(diǎn)大城市實(shí)現(xiàn)100%小學(xué)劃片就近入學(xué)。
對于近幾年北京嚴(yán)格執(zhí)行的就近入學(xué)政策，有購房者無奈地表示，就近入學(xué)意味著學(xué)區(qū)房成為了孩子就讀理想學(xué)校的唯一路徑。為了將來孩子的教育問題，有的父母提早3年甚至5年就開始著手選擇合適的學(xué)區(qū)房。
不過，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)也在加劇，就在1月26日，《關(guān)于加強(qiáng)國有土地上住宅平房測繪、交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理的通知》（以下簡稱“《通知》”）開始公開征求意見，《通知》第3條明確：住宅平房申請辦理房源核驗(yàn)時(shí)，屬地房管部門或其委托機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理階段進(jìn)行實(shí)地核驗(yàn)，并將門道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務(wù)平臺(tái)房源核驗(yàn)表單中進(jìn)行標(biāo)注，不動(dòng)產(chǎn)登記部門依據(jù)系統(tǒng)中標(biāo)注信息，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。
換言之，過道學(xué)區(qū)房在《存量房房源核驗(yàn)信息表》中標(biāo)注為“通道”，不是“房”，購買“過道”的家庭子女存在不能上學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)。
小戶型學(xué)區(qū)房換手率高
記者觀察發(fā)現(xiàn)，在北京二手房市場面臨降溫調(diào)整的大背景下，部分學(xué)區(qū)房的成交量和價(jià)格扛得住市場波動(dòng)。
不僅是在西城、東城、海淀這樣的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房熱區(qū)，而且在朝陽、豐臺(tái)、昌平等優(yōu)質(zhì)教育集中區(qū)域里，學(xué)區(qū)房的成交量也較少地受到市場波動(dòng)影響。根據(jù)鏈家網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，榮豐2008、富潤家園、北街家園五區(qū)等小區(qū)均位居上月北京二手房成交排行的前十名。
這其中，榮豐2008作為典型的學(xué)區(qū)房小區(qū)，目前成交均價(jià)為9.8萬元/平方米。據(jù)小區(qū)附近的中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，榮豐2008社區(qū)內(nèi)有不少小戶型房源，單價(jià)高但總價(jià)在不少家長可接受的范圍內(nèi)，因此即使不是買來自住，僅僅為了學(xué)位，不少家長還是選擇入手。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，小區(qū)的二手房換手率在周邊小區(qū)也是位列前三。
而富潤家園和北街家園五區(qū)則由于分別可以就讀農(nóng)大附小和北師大附小昌平附屬學(xué)校而受到市場關(guān)注。這其中，北街家園五區(qū)2月份的成交量超過40套，位列北京各社區(qū)成交量排行的第二名。
“考慮到子女就學(xué)，區(qū)域里的房源成交一直很平穩(wěn)，不太受市場波動(dòng)的影響。”豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)五小劃片學(xué)區(qū)內(nèi)一房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人介紹，最近一兩年來，區(qū)域里的二手房成交情況一直很平穩(wěn)，“有合適的房源出來就不愁賣”。
看少派
觀點(diǎn)：市場上有聲音表示，現(xiàn)在每年劃片學(xué)區(qū)都會(huì)有不同程度調(diào)整，購買學(xué)區(qū)房不會(huì)一勞永逸。根據(jù)政策，一些不具有居住功能的學(xué)區(qū)房，可能存在上學(xué)風(fēng)險(xiǎn)。
學(xué)校重要，舒適的房子更重要
夏女士（孩子2歲，家住海淀，目前謹(jǐn)慎選擇中）
從2015年開始，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)變動(dòng)和教育資源整合速度越來越快。在學(xué)校具體學(xué)區(qū)沒出來之前，我不會(huì)貿(mào)然出手。現(xiàn)在一套可以用來自住的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房動(dòng)輒千萬，而且一旦選擇失誤，會(huì)影響到孩子的入學(xué)。
對于孩子來說，學(xué)習(xí)習(xí)慣、興趣培養(yǎng)還是需要父母多多用心，不是上一所名校就能解決的。現(xiàn)在一些對口優(yōu)質(zhì)中學(xué)的小學(xué)就讀人數(shù)明顯增加，學(xué)習(xí)環(huán)境和質(zhì)量或多或少都會(huì)受到影響，這樣難免本末倒置。因此從一家人的角度考慮，還是選擇交通方便、生活舒服的房子更重要。
看多派
觀點(diǎn)：在不少購房者和業(yè)內(nèi)人士看來，購買學(xué)區(qū)房不僅是保證孩子教育質(zhì)量的要素之一，而且學(xué)區(qū)房的保值增值能力也不可忽視。
早買早安心
孫先生（孩子5歲，家住朝陽，計(jì)劃在東城購買學(xué)區(qū)房）
孫先生家住朝陽區(qū)潘家園附近，社區(qū)對應(yīng)的小學(xué)是垂楊柳中心小學(xué)。雖然小學(xué)不錯(cuò)，但他聽說這所小學(xué)對應(yīng)的中學(xué)分別是北工大附中的幾個(gè)校區(qū)，對于中學(xué)的整體環(huán)境不太滿意。
為了能夠保障孩子未來順利升學(xué)，一直都沒有過多考慮學(xué)區(qū)房的孫先生終于動(dòng)了換房的念頭。“可是現(xiàn)在換房的成本不低，加上去年北京對二套房首付比例有所提高。拋開錢的問題，一些熱門學(xué)校對于落戶年限也有要求，我們家閨女明年就要入學(xué)了，真應(yīng)該在孩子還小的時(shí)候就早作打算。”
建議
能否貸款要看房齡
購買學(xué)區(qū)房的購房者往往不是一步到位，而是面臨換房的問題。偉嘉安捷表示，目前二套房的貸款年限最長為25年，而城內(nèi)以二環(huán)至三環(huán)為主的“學(xué)區(qū)房”都處在比較成熟的小區(qū)內(nèi)，房屋的建成年代也比較早，所以房齡高，貸款時(shí)對購房人的年齡限制較高，如果購房人年齡偏大，很可能無法申請到銀行貸款。此外，購房人貸款時(shí)也需要仔細(xì)甄選不同的銀行，因?yàn)椴煌你y行對購房人的年齡限制不同，有些是貸款年限+房齡不能超過40年，有些則為30年，而且對房齡的要求也不同，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子做抵押，所以購房人一定要在貸款前首先查房屋的年齡。
此外，貸款之前要選擇適合自己的貸款方式，在咨詢貸款的人群中，70%的購房人都是名下有住房且不賣掉，再單獨(dú)購買一套“學(xué)區(qū)房”，這類情況無論使用哪種貸款方式，都將被算作“二套房”，貸款的優(yōu)惠力度將大幅減少。如果是經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等的家庭，可以盡量選擇商業(yè)貸款。由于組合貸款的辦理流程過長，而購買“學(xué)區(qū)房”通常對時(shí)效性有著極高的要求，因此不推薦這種貸款方式。
