一線樓市前兩月銷冠之爭(zhēng)塵埃落定 只有跑量才能保地位？
3月1日，中國(guó)指數(shù)研究院正式發(fā)布《2017年1~2月全國(guó)重點(diǎn)城市房企銷售排行榜》。榜單顯示，期內(nèi)泰禾集團(tuán)以59.97億元拿下了北京銷冠，與第二名首開(kāi)股份(600376,股吧)21.8億元的差距相對(duì)較大，首開(kāi)則與萬(wàn)科差異不足6億元。
深圳的銷冠位置較為穩(wěn)固，深圳控股銷售55.8億元。而第四名開(kāi)外的房企銷量則僅在10億元以下，城市體量不比北京（TOP10門(mén)檻值為15.31億元）。廣州TOP4以下房企的銷量更只在9億元以下。不過(guò)廣州冠軍碧桂園銷售了31.66億元，與銷售30.12億元的保利和21.99億元的雅居樂(lè)、20.19億元的萬(wàn)科“咬”得很緊，城市競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。
相較之下，上海市場(chǎng)則既占據(jù)了龐大的體量也面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。數(shù)據(jù)顯示，上海銷冠金地集團(tuán)前兩月銷售21.33億元，較榜眼招商蛇口只高出3億元，很多名次間隔值僅在1億元，TOP10的銷售體量則達(dá)到120億元。
“在四大一線城市嚴(yán)格限購(gòu)的背景下，TOP10房企仍然取得了較好成績(jī)?！敝兄冈罕硎尽?
企業(yè)如何做到逆勢(shì)熱銷？銷冠的競(jìng)爭(zhēng)壓力到底怎樣？未來(lái)TOP企業(yè)是否會(huì)繼續(xù)向好？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以綜合性更強(qiáng)的上海樓市為樣本進(jìn)行了探究。
上海樣本：高周轉(zhuǎn)保規(guī)模
上海今年前兩個(gè)月房企銷售排行榜上的冠軍是金地，銷售金額為21.33億元、銷售面積為5.43萬(wàn)平方米，均位列第一。
“良好的銷售成績(jī)，主要由于金地過(guò)去兩年在上海做了很好的土地投資規(guī)劃?！苯鸬厝A東區(qū)域副總經(jīng)理陳喆告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
記者注意到，2015年底，金地開(kāi)始在上海集中拿地，嘉定新城、金橋、車墩、顧村等項(xiàng)目集中在去年底和今年初進(jìn)入銷售，多個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)入市和良好銷售帶來(lái)了其上海公司銷售金額的上升。
“不光是前兩個(gè)月，全年金地在上海也能做到不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。”陳喆直言，他的依據(jù)是除了土地儲(chǔ)備和貨值，重點(diǎn)是策略。他表示，2016年初，全國(guó)的房地產(chǎn)氛圍還比較寬松，不少開(kāi)發(fā)商也比較放松，但金地有自己的判斷，把所有銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)都盡量提前了。而去年10月份，上海開(kāi)始調(diào)控，金地提前完成了拿地、開(kāi)發(fā)階段，順利進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，把產(chǎn)品換成了現(xiàn)金，為未來(lái)更好布局創(chuàng)造了條件。
不過(guò)陳喆強(qiáng)調(diào)，把握好節(jié)點(diǎn)是前提，重點(diǎn)還在于運(yùn)作可以夠快。
“就今年來(lái)說(shuō)，在上半年放快出貨節(jié)奏是不錯(cuò)的選擇，因?yàn)槿绻习肽耆セ伲谖磥?lái)出現(xiàn)不可控因素時(shí)，可能會(huì)打亂公司對(duì)市場(chǎng)的整體（布局）。特別是在政府短期內(nèi)不會(huì)放松價(jià)格管控的情況下，到下半年才沖量，會(huì)對(duì)利潤(rùn)造成很大損失?！标悊幢硎?。
地產(chǎn)專家薛建雄分析認(rèn)為，如果周轉(zhuǎn)速度快，即便單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)較少，只要保證了單個(gè)項(xiàng)目的收益率和ROE平衡，就能保證區(qū)域公司的總體盈利。
市場(chǎng)地位：關(guān)鍵在“儲(chǔ)糧”
在記者的采訪中，陳喆表示，金地目前在上海有6個(gè)項(xiàng)目在售，年底將增至10個(gè)項(xiàng)目，金地通過(guò)快速滾動(dòng)能夠進(jìn)一步做大，保持市場(chǎng)地位。
不過(guò)，是不是真的能穩(wěn)居銷冠位置，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還需要看后發(fā)力。
據(jù)透露，金地現(xiàn)有的總量大概能維持2~3年的發(fā)展，如果不在今年積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，將無(wú)法保證現(xiàn)在的規(guī)模和兩年后的運(yùn)轉(zhuǎn)。
“在近兩年內(nèi)，房企想要爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)，就必須加大銷售和拿地。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷直言。
就上海而言，一方面，土地供應(yīng)越來(lái)越少，拼搶兩三年之后可能面臨無(wú)地可供的局面；另一方面，當(dāng)前上海調(diào)控尤為嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商不能隨心定價(jià)，房?jī)r(jià)大漲也缺乏動(dòng)力。針對(duì)商住項(xiàng)目的調(diào)控風(fēng)聲再度襲來(lái)，則對(duì)以類住宅為主的開(kāi)發(fā)影響很大。
未來(lái)想保持市場(chǎng)份額和排名優(yōu)勢(shì)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)很重要，但也很難。歐陽(yáng)捷甚至認(rèn)為，此時(shí)的排名是短暫的事，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期大約3年，體量小的項(xiàng)目約兩年半就可以清盤(pán)，2020年之后，上海房企的格局很有可能大變。
到底如何才能在規(guī)模上保持競(jìng)爭(zhēng)力？
陳喆認(rèn)為，至少在像今年這種調(diào)控不松懈的情況下，如果價(jià)格和利潤(rùn)不會(huì)大變，那么最好還是早出貨、保證現(xiàn)金流，給應(yīng)變未來(lái)創(chuàng)造條件，畢竟手上有了現(xiàn)金，才有后續(xù)尋找項(xiàng)目拿地的可能。
此外，歐陽(yáng)捷建議，房企也可以多參與城市更新改造，畢竟上海要求2020年之后不新增建設(shè)工業(yè)，并不意味著沒(méi)有土地供應(yīng)。相反這為一些工業(yè)地、農(nóng)改地、拆遷地創(chuàng)造了加大入市的可能。另外，聯(lián)合開(kāi)發(fā)、并購(gòu)、參與一手土地市場(chǎng)等方式也可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)土地儲(chǔ)備的擴(kuò)容。
