房地產(chǎn)稅具有多重機制效應(yīng)
當(dāng)前樓市問題的實質(zhì)是投資需求過度。房地產(chǎn)稅不僅是抑制過度投資需求的重要手段，還具有“一箭多雕”的機制效應(yīng)。在當(dāng)前的最佳時間窗口和關(guān)鍵時刻，有關(guān)熱點城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點的準(zhǔn)備工作。
投資需求過度是造成當(dāng)前樓市問題的重要原因
解決問題必須抓住本質(zhì)。近年來，在房地產(chǎn)市場飽和后，令人困惑的是，需求仍然不合常理地強勁增長，諸多調(diào)控措施對抑制樓市泡沫作用有限。究其原因，在于沒有抓住過度投資需求的本質(zhì)并加以有效的約束。
第一，規(guī)模巨大的城鄉(xiāng)居民住房投資需求。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，在強勁需求的三大構(gòu)成中，需求側(cè)的消費規(guī)模較大但相對穩(wěn)定，投機作用大但規(guī)模較小。改革開放創(chuàng)造了中國發(fā)展的奇跡，也使數(shù)億家庭擁有了數(shù)量不等的財富。上世紀(jì)90年代，這些財富表現(xiàn)為巨量的儲蓄，成為推動宏觀經(jīng)濟增長的強勁動力。進入新世紀(jì)，巨量儲蓄轉(zhuǎn)化為購房投資需求并通過抵押貸款而數(shù)倍放大。2013年戶均住房超過一套后，需求中的投資比例更高了。
第二，投資需求過度制造了樓市的泡沫與分化。其實，房地產(chǎn)投資需求并不代表真實的消費需求。過度投資形成虛假需求，導(dǎo)致供求緊張，制造房地產(chǎn)的價格泡沫（價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過真正的價值）和數(shù)量泡沫（供給大大超過真實的需求）?；谟院惋L(fēng)險性的權(quán)衡及預(yù)判，投資需求表現(xiàn)出跨越時空的聚集和變化，有可能引起供需在時間和空間上的錯配，土地及住房供給的問題隨之加劇，進而吹大房地產(chǎn)泡沫。與此同時，樓市出現(xiàn)分化。目前人口流出、投資需求乏力的三四線城市，房地產(chǎn)市場供給過剩、價格下跌；而人口流入、投資需求強勁的一二線熱點城市，供給短缺，價格居高不下。
第三，過度的房地產(chǎn)投資需求影響實體經(jīng)濟健康發(fā)展。被房地產(chǎn)投資需求過度所牽引，我國經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)一定程度的房地產(chǎn)化，影響了實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟的發(fā)展紅利遭吞噬，競爭力下降。
開征房地產(chǎn)稅可“一箭多雕”
第一，房地產(chǎn)稅是抑制過度投資需求的重要而有效的措施?；诒茈U和增值考慮，部分居民適度購房投資不僅沒有錯誤，而且合理與必要。問題是目前缺乏約束占用更多資源的手段和機制，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求過度。為此有必要開征房地產(chǎn)稅，且將稅率確定在使投資房地產(chǎn)與投資制造業(yè)邊際收益相等的均衡水（樓盤）平。因為，適當(dāng)?shù)亩愂肇?fù)擔(dān)，可使投資者失去過度投資房地產(chǎn)的內(nèi)在動力，進而增加住房有效供給，降低住房租金。
第二，房地產(chǎn)稅是引導(dǎo)資源合理配置的杠桿機制。房地產(chǎn)稅會抑制過度投資，調(diào)整房地產(chǎn)需求側(cè)結(jié)構(gòu)，既可以促進整體供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也可以推動資金、人才等要素從房地產(chǎn)業(yè)配置到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等實體經(jīng)濟中去，最終促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，從而保障我國經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)繁榮。當(dāng)然，這也需要其他措施配套進行。
第三，房地產(chǎn)稅是多項改革的中心節(jié)點和前提條件。研究發(fā)現(xiàn)：目前多項改革的前置條件均指向財稅制度和財稅體制改革，財稅改革的重要內(nèi)容和前置條件就是房地產(chǎn)稅的開征。首先，這是稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整的內(nèi)容與途徑。改變房地產(chǎn)稅收中交易稅過重、持有稅過低的不合理結(jié)構(gòu)，需要開征房產(chǎn)持有稅；改變整體稅收中直接稅比重低、間接稅比重高的不合理結(jié)構(gòu)，需要開征房地產(chǎn)直接稅；改變 “營改增”后地方缺乏主體稅種的稅收結(jié)構(gòu)，需要開征房地產(chǎn)地方稅。其次，這是改革財稅體制的條件和內(nèi)容。改革中央與地方財權(quán)與事權(quán)不對應(yīng)的體制，提高地方稅收占比，需要開征房地產(chǎn)地方稅；將地方土地財政改為稅收財政體制，需要房地產(chǎn)稅等稅收收入替代土地出讓金收入。再次，這是完善收入分配和公共財政等制度的條件。開征房地產(chǎn)稅并將稅收用于當(dāng)?shù)毓卜?wù)和中低收入住房保障，實現(xiàn)收入二次分配，可以增加社會公共福利，有利于促進社會公平，實現(xiàn)包容性發(fā)展。
有關(guān)熱點城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作
十八屆三中全會為開征房地產(chǎn)稅指明了方向。2016年中央經(jīng)濟工作會議提出，要建立包括稅收手段在內(nèi)的促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。國務(wù)院《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，鼓勵地方在房地產(chǎn)稅方面積極探索。《意見》不但對開征房地產(chǎn)稅提出了要求，而且創(chuàng)造了條件。
有關(guān)熱點城市開征房地產(chǎn)稅機不可失。就全國而言，若在真實的消費需求基本釋放后征收房地產(chǎn)稅，或因缺乏足夠的真實需求接盤消失的虛假需求，導(dǎo)致樓市陷入長期低迷，進而拖累宏觀經(jīng)濟發(fā)展。若在真實的消費需求完全釋放前征收房地產(chǎn)稅，未來真實需求可以接盤被擠出的虛假需求，就有條件逐步吸收價格和數(shù)量泡沫。事實上，目前正處于這樣的有利時期。就具體城市而言，當(dāng)供給不足、價格上漲時，開征房地產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定市場。當(dāng)供給過剩、價格下跌時，開征房地產(chǎn)稅將給調(diào)整中的樓市雪上加霜。部分熱點城市目前處在供給不足和房價上漲的區(qū)間。不僅如此，盡管調(diào)控政策的效果已經(jīng)初顯，但2017年熱點城市樓市仍面臨一些不確定性。在土地及住房供給相對緊張的背景下，趨向熱點城市的房地產(chǎn)投資與投機需求仍蠢蠢欲動，出臺抑制炒房的機制性制度措施十分迫切。
房地產(chǎn)稅應(yīng)聚焦過度投資需求，做到有的放矢。當(dāng)前形勢下，開征房地產(chǎn)稅應(yīng)將目標(biāo)聚焦在過度的投資需求上，而將正常的消費需求排除在應(yīng)稅之外。為此，一要將稅收起征點定得高一些，二是確定有力度的累進性稅率。待未來條件成熟，再逐步調(diào)整和完善房地產(chǎn)稅的稅率、起征點和開征范圍等，使之成為地方稅的主體稅種。
有關(guān)熱點城市應(yīng)做好房地產(chǎn)稅試點的準(zhǔn)備工作。有鑒于當(dāng)前有利時機和緊迫形勢，建議將房地產(chǎn)稅作為應(yīng)對樓市反彈預(yù)案的重要之箭。建議有關(guān)部門和熱點城市，建立相關(guān)工作機制，制定房地產(chǎn)稅正式開征和試點開征的備選方案，完成房地產(chǎn)稅開征前的準(zhǔn)備工作。與此同時，還應(yīng)做好房地產(chǎn)稅征收后市場可能發(fā)生不確定性變化的應(yīng)對預(yù)案，確保房地產(chǎn)稅試點的平穩(wěn)推進。
