從兩會看中國房地產(chǎn)管理的平衡術(shù)
“房子是用來住的、不是用來炒的”。3月2日，剛剛履新銀監(jiān)會主席三天的郭樹清在國新辦亮相，房地產(chǎn)依然是新主席跳不過的老話題。對房地產(chǎn)市場既不愿看到巨大泡沫，也不愿意看到巨大波動和下降。
中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了去年下半年的瘋狂后如今漸入平靜，甚至還有點冷凍。國家統(tǒng)計局1月的數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市市場變化明顯，房價持續(xù)趨穩(wěn)回落。從環(huán)比看，一二線城市房價基本止?jié)q。
房價會不會大跌？樓市調(diào)控到了新階段，各種憂慮卷土重來。銀行掌管著百姓錢袋子，去年新增貸款將近一半是個貸，房地產(chǎn)確實是關(guān)系社會民生的金融大話題。
作為不可分割的資產(chǎn)，房產(chǎn)價值高昂又不能分拆購買。貸款構(gòu)建了房地產(chǎn)與金融基礎(chǔ)關(guān)系，決定了房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟中是一條特殊的紐帶，將金融與實體經(jīng)濟緊密聯(lián)系在一起：房地產(chǎn)是一種最重要的抵押品，房地產(chǎn)貸款是創(chuàng)造貨幣供給的重要形式。
去年以來，個人按揭貸款高比重霸占新增銀行貸款，人人都對中國房價充滿信心的預(yù)期，這種現(xiàn)象與世界經(jīng)濟史上歷次房地產(chǎn)泡沫頗有幾分相似。瘋狂入場的投資者和消費者很容易死心塌地認為核心一二線城市的房價長期依然看漲。
市場客觀上也在迎合這種預(yù)期。地方政府迫于土地財政無法保障充足的廉租房供給，開發(fā)商也不會負債建設(shè)大量只租不賣的房子，通過長期出租收回成本賺取微薄的本金利潤。整個房地產(chǎn)市場中有供給彈性的只剩下商品房市場。
當(dāng)?shù)褪杖胝叩男枨蠛蛢π畈蛔闶赘兜娜巳旱男枨笠煌拥缴唐贩渴袌鲋腥サ臅r候，很容易產(chǎn)生商品房市場需求大于供給的假象，從而形成房價單邊上漲的錯誤預(yù)期。這種預(yù)期一旦形成，就會形成整個社會“買漲不買跌”的羊群效應(yīng)，從而導(dǎo)致房價泡沫化上漲。
現(xiàn)階段，投資渠道的匱乏，中國依然缺乏穩(wěn)定性好收益可觀的資本市場、債券市場，房地產(chǎn)市場成為不可多得的優(yōu)勢投資選項。無處可去的資金前赴后繼地流向房地產(chǎn)市場，由此形成的投資和投機需求很快就把原本用于居住的房地產(chǎn)變成了金融資產(chǎn)。房地產(chǎn)的屬性一旦由商品沾上金融品，那么必定出現(xiàn)期待上漲的自我預(yù)期。
與其他國家相似，中國正處于金融市場化的進程中，金融業(yè)管制的放松和競爭的加劇都會使得貨幣供給高于正常水平，這為房地產(chǎn)價格的上漲創(chuàng)造了寬松的市場環(huán)境，而土地供給的制度性難題使房地產(chǎn)價格的上漲短時難除，同時正在加速的城市化進程不斷創(chuàng)造出對房地產(chǎn)的持續(xù)需求，這些因素綜合在一起，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)似乎已經(jīng)超脫了一般經(jīng)濟規(guī)律的束縛，成為金融市場里永恒的焦慮。
