世聯(lián)行紅璞公寓總經理離職 長租公寓發(fā)展何去何從？
繼日前蛋殼宣布，以2億美元全資收購杭州愛上租后，1月23日，又傳出世聯(lián)行紅璞公寓高層離職、虧損增加的消息。
記者獲悉，1月22日，世聯(lián)行集團副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經理甘偉正式離開世聯(lián)行，入職廣州建方長租擔任總經理。作為世聯(lián)行18年老兵，甘偉于2000年進入世聯(lián)行，2015年主創(chuàng)紅璞公寓。目前接替甘偉的是世聯(lián)行老臣史劍華。史劍華曾作為中層管理人員及核心骨干，出現在世聯(lián)行股票期權激勵計劃激勵對象名單中。天眼查顯示，史劍華還在世聯(lián)行旗下寧波、蘇州地區(qū)公司擔任高管職位。
史劍華統(tǒng)管整合公寓、空間、商業(yè)板塊
在持續(xù)的政策紅利下，前兩年，長租公寓從小眾行業(yè)到全民參與，成為各路資本追捧的投資標的。在此背景下，世聯(lián)行2014年開始試水公寓，2015年以“紅璞”為品牌發(fā)力長租公寓。
作為A股唯一一家房地產中介公司世聯(lián)行經營長租公寓的平臺。數據顯示，截至2018年，紅璞品牌下三大產品系列已經在30個城市落地，全國簽約量超10萬間，上線運營超過3萬間，覆蓋核心一二線城市。
值得注意的是，在規(guī)模增長、公寓持續(xù)投入的同時，世聯(lián)行紅璞公寓則面臨凈利潤下滑的局面。公告顯示，2017年世聯(lián)行營業(yè)總收入82.12億元，同比增長30.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為10.04億元，同比增長34.35%。經營活動產生的現金流量凈額-30.26億元，同比下降231.89%。具體到公寓業(yè)務，截至2017年，世聯(lián)行紅璞公寓全國累計簽約10萬多間，在管運營房間約3.5萬間，平均出租率81%。公寓管理業(yè)務實現收入2.08億元，同比增加387.64%。不過，值得注意的是，因拓展公寓管理業(yè)務，拓展成本和前期運營成本、租賃成本的增加，2017年，世聯(lián)行資產服務業(yè)務(公寓所在的業(yè)務分部)毛利虧損1.84億元，同比下降554.51%。
然而，到了2018年第三季度，由于2017年下半年以來運營規(guī)模持續(xù)擴大，新增公寓的裝修改造等一次性投入成本分攤增加，導致公寓管理業(yè)務虧損增加，進一步導致世聯(lián)行歸屬于上市公司股東的凈利潤下滑為3.75億元，同比減少29.47%。
在此背景下，有消息稱，世聯(lián)行目前已將公司重點轉移至辦公空間上，對紅璞公寓的投入正在減少。對此，在接受新京報記者采訪時，世聯(lián)行相關人士表示，并非對紅璞投入減少，而是空間、公寓、商業(yè)都在做一體化調整，之前都是分業(yè)務單獨在做，對于項目拓展、經營效益最大化，肯定不如整合起來一起做?，F在，這部分內容都將由史劍華統(tǒng)管，目的在于，更利于公寓、空間、商業(yè)的發(fā)展。
“世聯(lián)行在2019年初通過了公寓和空間業(yè)務的部署規(guī)劃、組織與人事任命，公寓和空間兩個業(yè)務的整合，將有助于進一步提升公司資產運營類業(yè)務的經濟效能和運營效率，公司對資產運營類業(yè)務的長期發(fā)展，保持堅定的信心。”世聯(lián)行相關人士稱。
世聯(lián)行稱高管離職與暫緩對紅璞實繳出資無關
值得玩味的是，就在上個月22日，世聯(lián)行發(fā)布關于子公司增資擴股的進展公告稱，雖已完成工商變更登記手續(xù)，而后基于市場情況的變化，及公司對所屬資產管理服務業(yè)務板塊(長租公寓、商業(yè)物業(yè)管理等)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，有意向推進資產管理服務業(yè)務板塊的對外合作，探索更適合長租公寓業(yè)務發(fā)展的股權融資，目前，世聯(lián)行已與世聯(lián)集房、深圳世聯(lián)云貸柒號簽訂《合作諒解備忘錄》，決定暫緩對世聯(lián)紅璞實繳出資事宜。
而在2017年12月，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，世聯(lián)紅璞與世聯(lián)集房、深圳世聯(lián)云貸柒號簽署了《關于深圳紅璞公寓科技管理有限公司增資擴股協(xié)議》，云貸柒號出資人民幣2000萬元認購世聯(lián)紅璞新增注冊資本2000萬元，世聯(lián)集房出資人民幣7700萬元認購世聯(lián)紅璞新增注冊資本7700萬元。增資完成后，世聯(lián)紅璞的注冊資本，將從300萬元增加至10000萬元。
當時，世聯(lián)行表示，世聯(lián)紅璞實施增資擴股，有利于健全世聯(lián)紅璞激勵機制，更有效地穩(wěn)定和吸引人才，增強企業(yè)核心競爭力，同時符合公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和業(yè)務發(fā)展需求，有利于增強世聯(lián)紅璞的資金實力及綜合競爭力，同時符合公司的長期利益。
長租公寓是個長周期投資模式，受租賃效益等因素影響。從資金、投資方來說，有很多保守考慮，不會盲目追加資本。而對高管來說，在業(yè)績提振意義不大的情況下，自然也會選擇跳槽或回避職場壓力。
那么，高管離職與暫緩對世聯(lián)紅璞實繳出資之間有何關系？高管離職是否會對紅璞公寓的日常經營活動產生影響？
對此，世聯(lián)行相關人士告訴記者，甘偉離職與暫緩對世聯(lián)紅璞實繳出資之間沒有關系。領導的替換，完全不會影響日常經營問題，“接替的史總也是世聯(lián)老員工，之前是蘇、寧地區(qū)總經理，對地區(qū)公司都非常熟，而且都做了無縫交接。”
紅璞公寓頂層架構存在失誤？
在業(yè)內看來，世聯(lián)行在紅璞公寓的頂層架構上，存在一定問題。房東東公寓學院創(chuàng)辦人全靂表示，世聯(lián)行作為代理機構，懂一手代理，但沒有做長租公寓的基因，“紅璞應該作為世聯(lián)行的參與投資，而非主要投資，這樣就可以在體外先孵化，單獨自己融資。現在紅璞絕對大股東為世聯(lián)行，只有世聯(lián)行給紅璞輸血，對外融資受限，這是最大的問題。”
在2017年業(yè)績會上，據世聯(lián)行介紹，紅璞公寓的錢都是自有資金，截至2017年底，世聯(lián)行大力布局的長租公寓投入已超過10億元，其中一部分用于裝修，平均下來一間房投入約4萬元；此外還有抵租、押金與IT系統(tǒng)投入等等。
全靂還指出，長租公寓租賃人群主要在一、二線城市，而紅璞公寓主要布局在偏弱的二線、三線城市，由農村包圍城市的概念，但租賃市場跟賣樓盤是完全顛倒的理念。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士指出，中介系長租公寓，只能從散戶中收集住房，經裝修改造后出租，賺取利差有限、利潤空間不大；另一方面，規(guī)模擴張勢必導致業(yè)務下沉至非主流一二線城市，盈利水平降低，而且管控城市數量多、管控半徑長，也會導致管理精細化程度和利潤水平雙降。
“經歷了長租公寓的市場爭奪大戰(zhàn)，集中式長租公寓的獲房機會大幅減少，獲取房源成本大幅提高，規(guī)模發(fā)展的機遇期已失去。而沒有規(guī)模，就無法降低管理成本和財務成本。因此，集中式長租公寓的市場規(guī)模和利潤空間都很難再有大幅提升。”上述業(yè)內人士如是說。
