樓市回暖了？報(bào)告稱三四線代表城市仍在降溫
全國45個(gè)城市成交數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截止2019年3月26日整體市場成交同比有所反彈，累計(jì)同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。
樓市局部回暖，三四線持續(xù)“去泡沫
報(bào)告指出，市場的回暖并非全部，一二線以及核心城市群，在未來始終是中國經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)。2019年，隨著政策面(如放寬落戶條件、取消限售限價(jià))、資金面(如購房利率上浮區(qū)間下調(diào))等利好，資金從三四線城市向一二線城市回流。北上廣深四個(gè)一線城市市場率先筑底，成交量同比均上漲，二線城市中成都、濟(jì)南、蘇州、福州商品房銷量同比增加，其他強(qiáng)二線城市，如杭州、武漢、南京延續(xù)下行調(diào)整趨勢(shì)。但從長遠(yuǎn)來看，二線城市受人才引進(jìn)及落戶政策放寬帶動(dòng)，潛在住房需求始終會(huì)釋放，就市場潛力而言，此類二線城市高于一線城市，將成為未來新房市場成交的主戰(zhàn)場。
此外，報(bào)告稱，大部分三四線城市并不具備回暖的可持續(xù)性，在今年的成交表現(xiàn)上大部分城市也出現(xiàn)了同比下跌，對(duì)于前期房價(jià)上漲過快又缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，2019年將會(huì)是持續(xù)“去泡沫”的過程，不會(huì)存在大幅反彈。
2019年土地市場供求規(guī)模縮小，一二線回溫，三四線占比下降
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2019年1-3月全國主要地級(jí)市土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積23776萬㎡，同比2018年下跌12.68%，成交規(guī)劃建筑面積18098萬㎡，同比2018年下跌22.01%。2019年以來全國土地市場不管是從供應(yīng)還是成交方面規(guī)模都在下降，不僅同比2018年下滑，在歷史也處于較低水平。
數(shù)據(jù)顯示，三四線城市土地成交規(guī)模占比下降，一、二線城市土地市場有所回溫。從各能級(jí)城市來看，2019年受棚改規(guī)模整體下降以及貨幣化安置收緊等因素影響，房企在三四線拿地信心減弱， 2019年三四線城市土地成交規(guī)模占比減少，一、二線城市占比增加。其中一線城市土地成交規(guī)模占比同比增加1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市土地成交占比同比增加6個(gè)百分點(diǎn)。
整體成交樓面價(jià)同比微漲，一二線上漲，三四線下跌。2019年以來全國土地市場成交樓面均價(jià)同比上漲0.78%，增速與2018年相比減少14個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一線城市及二線城市成交樓面均價(jià)微漲，其中一線城市同比上漲4.05%，二線城市同比上漲1.59%;三、四線城市下跌，跌幅為7.56%。
二線城市溢價(jià)率近期上漲明顯
報(bào)告稱，土地市場經(jīng)過2016年、2017年兩年的高歌猛進(jìn)后，逐漸恢復(fù)理性。溢價(jià)率從高位的47.16%在2018年降至13.77%。2019年以來土地市場保持比較平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，溢價(jià)率小幅下跌，跌至12.24%，同比2018年下跌11.1%。
從各等級(jí)城市的溢價(jià)率來看，在2018年下半年市場遇冷的行情下，土地溢價(jià)率也在走低。其中三四線城市降幅最大，2018年5月之后溢價(jià)率迅速走低，并在低位徘徊，2019年1月開始緩慢回暖，3月受全國房地產(chǎn)市場回溫帶動(dòng)影響，溢價(jià)率回升至16.67%。二線城市自2018年11月開始逐漸回溫，今年3月受主要二線城市熱門地塊成交的影響，溢價(jià)率大幅上升至23.75%，二線城市3月土地市場回暖跡象明顯。在2018下半年土地市場遇冷的行情下，部分城市地方政府對(duì)土拍政策進(jìn)行了調(diào)整，如降低起拍價(jià)，減少拍賣限制等，以提高房企拍地積極性。部分房企把握當(dāng)前拿地窗口期，開始回歸二線城市。
報(bào)告以近期的合肥土拍為例。2019年3月21日，合肥土拍6地收金124億，參拍房企超過50家，房企拿地?zé)崆楦邼q。 其中，融創(chuàng)以總價(jià)24.04億元摘得濱湖區(qū)BH2018-02號(hào)地塊，折合樓面價(jià)17013元/平米，溢價(jià)率132.65%。值得注意的是這塊地去年曾流拍2次，上次流拍樓面價(jià)為6862元/㎡(帶配建租賃住房)，而此次土拍則取消了配建租賃住房條件限制。禹洲27.30億奪得包河區(qū)S1901地塊，樓面價(jià)11625元/平米，溢價(jià)率121%。金地以總價(jià)28.70億元競得包河區(qū)S1902號(hào)地塊，折合樓面價(jià)11700元/平米，溢價(jià)率140%。另外三宗也都以高溢價(jià)成交。此6宗地塊有5宗位于主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，配套成熟，合肥樓市目前庫存量少去化周期較短，開發(fā)商正積極補(bǔ)貨。
報(bào)告分析稱，目前樓市存在的回暖現(xiàn)象，更多集中于一二線城市以及受到熱點(diǎn)城市群輻射帶動(dòng)的三四線城市。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化、人口增長息息相關(guān)，告別了普漲的黃金時(shí)代，未來對(duì)于城市的選擇更加重要，前期市場調(diào)整充分、有足夠需求支撐的城市未來潛力更大。
