左暉：房子回歸居住屬性 鏈家用數(shù)據(jù)解碼安居圖景
為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，去年年底召開的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。除此之外，中央已明確，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。
中央對房產回歸居住功能、實現(xiàn)居民住有所居的期許，對身處一線的房地產企業(yè)而言，感受更為深刻。３月７日，鏈家董事長左暉應邀參加ＣＣＴＶ－２財經頻道《中國經濟生活大調查》節(jié)目，結合鏈家對中國經濟生活做的數(shù)據(jù)調查，深入分享他對“房子是用來住的”定位的深度思考，并通過鏈家數(shù)據(jù)的現(xiàn)場解讀，探討房地產服務企業(yè)如何響應和促進“購租”環(huán)節(jié)落實，幫助人們實現(xiàn)安居樂業(yè)的目標。
品質居住需求升級 二手房成首選
“近年來，中國不動產領域中發(fā)生了很重要的變化。此次中國經濟生活大調查數(shù)據(jù)顯示，２０１７年初有購房意向的消費者在過去幾年中第一次跌掉至２０％以下，只有１９．７６％，相較２０１６年的２２％，２０１５年的２７％呈持續(xù)下降?！弊髸熢诠?jié)目中表示。
在人們意愿下降的背后，一方面是由于２０１５年、２０１６年市場有些透支，另一方面，則是房地產市場逐步去投機化的表現(xiàn)，“房子是用來住的，不是用來炒的”，左暉表示，國人對房子的關注逐步回歸到居住屬性上來，這在數(shù)據(jù)上得到很好的體現(xiàn)。
在２０１６年的二手房成交數(shù)據(jù)中，７０％的購房者是為了自己的住房品質提升而選擇換房。在受訪者關于買房最看重的因素中，５３．２％的受訪者看重小區(qū)周邊的餐飲、購物、醫(yī)院、學校和娛樂配套設施，而居住人群整體素質、離父母親戚近、升值空間、物業(yè)水平等因素考慮較少。可以說，小換大、遠換近、舊換新的品質居住消費已成為一線以及二線城市居民購房的主流趨勢。
究其背后的原因，一方面是近３０年中國經濟的高速增長，新中產崛起，早年的小資到現(xiàn)在的消費升級，民眾開始全面追求生活品質的提高；另一方面是伴隨著開放“二胎“政策以來，市場對于品質升級的居住需求在進一步增強。
另外，大調查中的數(shù)據(jù)顯示，２０１７年有購房意愿的人群里，有５８．７％的消費者表示會選擇城區(qū)交通便利的二手房。鏈家研究院的數(shù)據(jù)也表明，在北上深等一線城市，二手房供給正逐年遞增，市場已經步入存量房時代。２０１６年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套數(shù)達到７３萬套，是新房成交量的２．７倍。除此之外，廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等二線城市二手房交易量的占比也呈現(xiàn)逐年擴大的趨勢，可以說二手房已經成為了大城市居民改善居住品質的首要選擇。
左暉表示，產生上述情況的原因其一是重點城市的土地供應相對有限，新房數(shù)量相對較少且位于郊區(qū)或者外環(huán)，其二是目前住房也面臨著消費升級的大趨勢，城市中心區(qū)域依托稀缺的交通、教育、生活配套等資源，在品質需求逐步上升的時期具有更強的吸引力。
可以看到，隨著用戶對居住需求的不斷升級，以及人們觀念的變遷，追尋“住”的幸福將成為用戶關注的重點，而在這背后，二手房時代的逐步來臨，也將帶來房地產市場的新的拐點。
房子可以是租來的，但生活不是
除了購房領域，租房領域也悄然發(fā)生了很多意想不到的變化，租賃市場的發(fā)展成熟也衍生出了一種全新的生活方式。
首先，租房的時間在延長。左暉表示，以北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中，首次購房人群的年齡從３０歲推遲到３４歲，大城市中的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。此外，租賃人口的規(guī)模也在逐年增加。鏈家研究院在《租賃崛起》的報告中指出，隨著城鎮(zhèn)化的加深，產業(yè)升級帶來的制造業(yè)向服務業(yè)的轉型，促進了流動人口增加，同時以家庭為單位的流動趨勢以及流動穩(wěn)定性都在增強。２０１５年全國有接近１．６億的人選擇租住，預計２０２０年將達到１．９億，預估到２０３０年將有２．７億的人口選擇租賃的居住方式。
“越來越多的人選擇停留在租賃市場，一方面是由于傳統(tǒng)觀念被顛覆，人們越來越注重當下的生活品質；另一方面，隨著租賃政策不斷完善，專業(yè)化租賃機構不斷優(yōu)化租住體驗，租房也實現(xiàn)了品質居住的功能。” 左暉表示，“租房本來就是一種生活方式，房子是租來的，但生活不是 ?！?
而來自租賃機構自如的統(tǒng)計數(shù)字也顯示，２０１６年有近三分之二的租客表示愿意花費數(shù)千元裝修新家。可以說，伴隨著租賃市場的成熟，如今的租賃關系更趨于穩(wěn)定。
這些變化的出現(xiàn)，探究背后的原因在于：
首先，政府對租房市場的發(fā)力，２０１６年６月中央出臺了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，指出要大力培育發(fā)展住房租賃市場，要建立購租并舉的住房制度方向，各地也相應出臺了各種制度，盡力滿足新市民的多元化需求。
其次，專業(yè)租賃機構解決市場痛點，近５年來，大量規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃運營機構也在發(fā)揮著重要作用，通過引進新的運營模式，專業(yè)化的管理手段，填補了市場中的陋習。左暉表示，在自如，目前租客的平均租房周期達到４１５天，業(yè)主的平均出租周期達到１０９５天，這兩個數(shù)據(jù)相較過去有著明顯的提高。
第三，在互聯(lián)網下的新生代的租客，表現(xiàn)出實用主義消費觀，更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要，重要的是需要時有車開就行了，房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。自如數(shù)據(jù)顯示，接近八成的租客認為，如果品質足夠好，租期足夠穩(wěn)定，一直租房住也無妨。
大數(shù)據(jù)驅動服務升級 力促行業(yè)規(guī)范發(fā)展
從鏈家公布的這份大數(shù)據(jù)中可以看出：一方面，互聯(lián)網＋融入行業(yè)后，用戶購房租房需求開始增加的同時，消費方式也開始轉換；另一方面，互聯(lián)網思維中的“用戶至上”亦成為房產交易中的主導方向。
市場夠大，但挑戰(zhàn)也夠多。
消費者的購／租體驗依然有待提高，對于二手房市場，用戶需求與信息的不對稱：一方面，傳統(tǒng)信息平臺的信息重復率高、準確性差。加上系統(tǒng)建設缺失，造成用戶粘度低，交易轉化率低。
而反觀租賃市場，也依然有很多現(xiàn)狀與服務被用戶詬病，比如租賃關系的不穩(wěn)定——勸退、清退現(xiàn)象頻發(fā)；居住品質的不足——裝修、水電等基礎設施的不健全，讓很多消費者望而卻步。
針對主流的市場需求和痛點，鏈家借助大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網等科技手段來加以改善。以大數(shù)據(jù)來說，通過積累人的數(shù)據(jù)，房子的數(shù)據(jù)，交易的數(shù)據(jù)，通過準確的用戶畫像和房源畫像，結合數(shù)據(jù)化服務平臺，進行信息無差別分享；打造數(shù)據(jù)化產品，并重構交易流程以確保交易更可靠、更安全、更前置；推進經紀人的職業(yè)化，打造專業(yè)、貼心和富有迭代思維的職業(yè)經紀人，最終形成用戶與房源以及經紀人之間更加高效和更友好的交流與互動，通過有價值的數(shù)據(jù)和信息，不斷提升服務效率和用戶體驗。
“數(shù)據(jù)的價值非常大，但形成有價值的數(shù)據(jù)會比較難。一旦在消費者數(shù)據(jù)上形成這一能力或獲得領先優(yōu)勢，是很高的門檻。”左暉表示。
“我們更希望借助數(shù)據(jù)的力量，加速房屋的流通，穩(wěn)定房地產市場。推動行業(yè)更加規(guī)范透明，引導用戶理性消費。同時，鏈家將積極響應購租并舉的政策，幫助大家都找到自己的理想居所，實現(xiàn)安居樂業(yè)?！弊髸熑缡钦f。
