北京地鐵旁辦公樓租金價(jià)格 一張圖搞定
除了平谷、密云、門(mén)頭溝、懷柔幾個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，目前整個(gè)北京已經(jīng)被地鐵全部覆蓋。在這些密密麻麻的地鐵線路中，幾乎每個(gè)重要站點(diǎn)或者站臺(tái)之上及附近都會(huì)有甲級(jí)辦公樓的身影。
這些地鐵邊的辦公樓，會(huì)呈現(xiàn)怎樣的分布特征？它們的租金水平又有何差別？帶著這些好奇，仲量聯(lián)行北京研究部在經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)研后，繪制出了下面這張甲級(jí)辦公樓租金地鐵地圖。
這張地圖直觀地呈現(xiàn)了很多有意思的細(xì)節(jié)：
商務(wù)區(qū)
“東重西輕”
地圖上標(biāo)明租金數(shù)值的站點(diǎn)均為周邊聚集較多甲級(jí)辦公樓的站點(diǎn)，不同的顏色區(qū)域則是各個(gè)不同甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)的大致區(qū)位范圍。我們可以看到地鐵1、2、6、10號(hào)線位于北京中軸線以東的各站點(diǎn)均為甲級(jí)辦公樓密集區(qū)域，包括東二環(huán)、第三使館區(qū)、東長(zhǎng)安街和CBD在內(nèi)的四個(gè)甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)分布在這一區(qū)域。而新興的甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)——望京則位于北京東北角。
同時(shí)辦公樓密集程度在北京中軸線以西的區(qū)域呈明顯下降趨勢(shì)，僅有位于北中軸線的奧林匹克區(qū)域、位于西二環(huán)沿線的金融街和位于西北側(cè)的中關(guān)村三個(gè)子市場(chǎng)。在這三個(gè)子市場(chǎng)中，辦公樓的密集程度也遠(yuǎn)低于東部區(qū)域。
金融街
租金最高
北京地鐵1、2號(hào)線都要經(jīng)過(guò)的金融街區(qū)域的甲級(jí)辦公樓租金為全市最高。其中，“復(fù)興門(mén)”站點(diǎn)的辦公樓平均租金是593元/平方米/月， “阜成門(mén)”站甚至高達(dá)640元/平方米/月。
從地理位置看，金融街并不位于北京最中心的地段。相反，1號(hào)線同樣途經(jīng)的王府井區(qū)域和北京最中心的天安門(mén)僅一站之隔，其甲級(jí)辦公樓的租金為316元/平方米/月，僅僅為阜成門(mén)區(qū)域租金的一半。
規(guī)劃和激勵(lì)政策是造成金融街租金處于高位的主要原因。因金融街定位于金融中心，中國(guó)人民銀行和3家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)立在此，為便于辦公，眾多金融公司都爭(zhēng)先恐后在金融街設(shè)立辦公室；此外，金融街所在的西城區(qū)，為了吸引金融企業(yè)入駐，提供了諸多政府激勵(lì)政策。雙重因素的疊加效應(yīng)，為金融街區(qū)域創(chuàng)造了大量來(lái)自金融行業(yè)的辦公需求。同時(shí)，金融行業(yè)擁有最高的租金承受能力，這也是該區(qū)域租金為北京市最高的重要原因之一。
望京
價(jià)格洼地
另外一個(gè)值得說(shuō)道的區(qū)域是地鐵14、15號(hào)線經(jīng)過(guò)的望京：望京南辦公樓租金是236元/平方米/月，望京則是220元/平方米/月，屬于地圖上的最低水平。
作為新興甲級(jí)辦公樓子市場(chǎng)，望京區(qū)域的辦公樓租金在過(guò)去一兩年里經(jīng)歷了快速的上漲，而近年開(kāi)通的14、15號(hào)線以及2016年底剛開(kāi)通的“望京東”等站點(diǎn)也對(duì)此大有裨益。但望京區(qū)域相對(duì)較遠(yuǎn)的地理位置（位于四環(huán)以外）以及相對(duì)薄弱的商務(wù)氛圍，使得其租金仍處于較低水平。同時(shí)，該區(qū)域的很多項(xiàng)目為低樓層、單層面積大的建筑，適合一些非面向客戶(hù)的租戶(hù)類(lèi)型，例如科技公司的自動(dòng)化部門(mén)，而這些租戶(hù)通常對(duì)租金的承受能力略低，這也抑制了該區(qū)域租金上漲的空間。
當(dāng)然，這張地圖描繪的只是現(xiàn)狀。未來(lái)，隨著地鐵線路的增加以及市場(chǎng)供需的調(diào)整，北京甲級(jí)辦公樓租金地鐵地圖會(huì)發(fā)生什么樣的變化？
CBD區(qū)域
大量新增供給
在仲量聯(lián)行北京研究部看來(lái)，首要的變化是1、2和10號(hào)線都要經(jīng)過(guò)的CBD區(qū)域，未來(lái)將會(huì)有大量新增辦公樓供應(yīng)，很有可能帶動(dòng)該區(qū)域辦公樓的租金走低，甚至?xí)绊懙街苓呑邮袌?chǎng)的租金。
麗澤
未來(lái)新興商務(wù)區(qū)
位于西南的麗澤區(qū)域也有較多在建項(xiàng)目，這些建筑的竣工時(shí)間將與14號(hào)線向北京火車(chē)南站段延伸的時(shí)間表接近，將有望提升該區(qū)域辦公樓租金。
通州
租金敏感性租戶(hù)的
未來(lái)選擇之一
此外，由于北京五環(huán)內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，因此等計(jì)劃中的辦公樓項(xiàng)目建成后，未來(lái)的新建項(xiàng)目將在核心區(qū)域以外，尤其是沿6號(hào)線和八通線向東到達(dá)通州的區(qū)域，將會(huì)有較多的新項(xiàng)目。但因這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商大多采取散售的營(yíng)銷(xiāo)策略，我們難以將其歸為甲級(jí)辦公樓。鑒于選擇該區(qū)域的企業(yè)的租金支付能力通常較低，預(yù)計(jì)該區(qū)域的租金也將相對(duì)便宜。
