冷熱不均的房地產(chǎn)銷售與投資 商品房庫存去化充分
5月15日，國務(wù)院新聞辦就今年4月國民經(jīng)濟運行情況舉行新聞發(fā)布會。會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)，未來在多項調(diào)控政策的實施下，房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，1-4月，我國商品房銷售面積同比增長1.3%，增速大幅回落，相比1-3月回落2.3個百分點。同時，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖然也有所回落，但只回落0.1個百分點，同比名義增長達10.3%。房地產(chǎn)銷售與投資增長的差異，反映出在持續(xù)加碼的房地產(chǎn)限售政策影響下，銷售與投資出現(xiàn)冷熱不均。
商品房庫存去化充分
具體來看，劉愛華透露，1-4月，我國商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%。其中，我國住宅銷售面積增長0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7%。而從地區(qū)來看，1-4月，我國東部地區(qū)商品房銷售面積17442萬平方米，同比下降9.4%，降幅比1-3月擴大2.1個百分點。同時，中部、西部和東北部地區(qū)的商品房銷售面積分別為11556萬平方米、11596萬平方米和1598萬平方米，三地區(qū)增速都有所回落，分別回落1.5個百分點、2.7個百分點和6.4個百分點。
值得注意的是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖然也有所回落，但增速只比1-3月回落0.1個百分點，同比名義增長達10.3%，連續(xù)兩個月投資數(shù)據(jù)在10%以上。我國商品房銷售面積顯著回落，而我國房地產(chǎn)投資卻高位增長。對此，北京市房協(xié)秘書長陳志分析，事實上，房地產(chǎn)銷售面積和房地產(chǎn)投資時常不同步，兩者經(jīng)常有錯位的情況發(fā)生。
此外，劉愛華表示，4月末，我國商品房待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積和辦公樓待售面積分別減少645萬平方米和24萬平方米。業(yè)內(nèi)分析，我國商品房庫存持續(xù)下調(diào)，當前我國房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,城市商品房庫存去化已十分充分,多個城市去化周期均在12個月以下。
銷售投資存時間差
針對今年1-4月我國房地產(chǎn)市場銷售增速及投資增速迥然不同的表現(xiàn)，思源地產(chǎn)首席分析師郭毅認為，兩者出現(xiàn)差別的原因在于房地產(chǎn)投資相較房地產(chǎn)銷售具有滯后性，即房企在房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)資金鏈緊張后，便會減少投資規(guī)模，由于兩者存在時間差，體現(xiàn)在數(shù)字上兩者不一定同步。她預(yù)計，隨著房地產(chǎn)銷售增速的明顯回落，房地產(chǎn)投資將會逐步下滑。陳志也表示，對于房地產(chǎn)銷售來說，當市場處于旺盛時期，在短時間內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積就會有大幅增長，但是房地產(chǎn)投資是有規(guī)律的，需要設(shè)備等各方面的投入，周期較長。
業(yè)內(nèi)分析，限售政策的繼續(xù)加碼是影響商品房銷售面積增速大幅回落的重要原因。據(jù)了解，影響我國房地產(chǎn)銷售的調(diào)控政策主要為“五限”，即限購、限價、限貸、限售、限商。去年以來，我國房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)。地方調(diào)控持續(xù)收緊，并表現(xiàn)出二線城市繼續(xù)深化、三四線城市不斷擴圍的態(tài)勢。各地從常規(guī)的限購、限價、限貸政策，新增了限售、限商?！皩嶋H上，自2016年央行"9·30"新政開始，全國各地都密集頒發(fā)了許多房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控持續(xù)加碼。去年至今，我國共對房地產(chǎn)銷售調(diào)控了幾百次，呈現(xiàn)出覆蓋面廣、力度大的特點。在房地產(chǎn)調(diào)控如此嚴格的大背景下，對房地產(chǎn)成交也產(chǎn)生了制約?！惫惴治?。
我國投資增速持續(xù)維持在高位，則源于近期我國房地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)逐漸上漲，以及我國房屋新開工面積依然維持高位。中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海提到，我國房地產(chǎn)投資還受房企拿地情況、信貸政策、利潤預(yù)期，以及周期性因素影響?！白罱覈科竽玫厍闆r較多，拿地快，導致房地產(chǎn)投資加快。而今年3月后，隨著資金的放寬，房地產(chǎn)逐步復(fù)蘇，也推動了房地產(chǎn)投資的高位運行?！贝送?，區(qū)域投資分化，尤其是東部、中部及東北地區(qū)的投資數(shù)據(jù)拉動，填補了之前的投資空缺。
投資將穩(wěn)步下行
從市場趨勢看，業(yè)內(nèi)人士分析，隨著調(diào)控的繼續(xù)加碼，我國房地產(chǎn)銷售面積很可能在5-6月出現(xiàn)三年來的首次同比下降。而對于房地產(chǎn)投資的預(yù)期，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，未來開發(fā)投資數(shù)據(jù)高位增長的態(tài)勢將有所改變，預(yù)計近期總體上會在兩位數(shù)水平波動，下半年會回歸到一位數(shù)的水平?！胺康禺a(chǎn)銷售與房地產(chǎn)投資是環(huán)環(huán)相扣的過程，當房企資金回籠較慢時，房企便會減少對房地產(chǎn)項目的投資?！惫惚硎尽?
據(jù)了解，中國社科院近日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2018)》指出，預(yù)計今年我國房地產(chǎn)投資將進入下行通道，繼續(xù)保持低位運行的態(tài)勢，未來還有可能加速下降。中國社科院城環(huán)所副研究員、房地產(chǎn)藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強也表示，由于今年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，需求側(cè)各個層面不利因素依然存在，加上居民去杠桿、信貸收緊，都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資增速產(chǎn)生負面影響。總體判斷，今年將成為我國本輪房地產(chǎn)市場的低點，其中上半年可能有小幅回升，下半年預(yù)計繼續(xù)保持下跌的趨勢。
對此，郭毅也表示，今年我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，尤其是熱點城市和一二線城市的調(diào)控政策更為嚴格，使得開發(fā)商繼續(xù)減少房地產(chǎn)投資。同時，由于房地產(chǎn)銷售萎縮等因素，房企資金壓力不斷增強，一定程度上影響了房企的開工意愿，新開工增速仍將持續(xù)低位運行。
此外，還有機構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來我國土地市場流標現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。值得注意的是，流標的土地大部分屬于非熱門區(qū)域地塊，而熱門區(qū)域地塊仍不斷以高價成交。業(yè)內(nèi)分析，頻繁流標的出現(xiàn)說明房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向理性，拿地、賣房、賺巨額差價的時代已經(jīng)過去。
