商住兩用樓盤唱主角 北京樓市新格局
在北京（樓盤）新房供應(yīng)銳減、價格不斷攀升的情況下，商住兩用樓盤成為一年多來北京樓市的焦點，對于購房者來說，低總價的商住兩用儼然已成為先“上車”的無奈之選。數(shù)據(jù)顯示，2月北京商品房成交中，近六成為商辦類樓盤，入市的商辦類樓盤均表現(xiàn)較好。實際上，自2016年二季度開始，關(guān)于商住全面限購的傳聞不斷，自此商住市場成交也進入快車道。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，限購政策、大量購房需求的存在、北京新房市場中低價位產(chǎn)品的匱乏以及調(diào)控預(yù)期的刺激是商辦類市場成交火熱的主要原因。
商辦成樓市主角
2014年夏天，小郭從北京某高校畢業(yè)后選擇留京工作，進入一家互聯(lián)網(wǎng)公司，開始了“北漂”的日子。能在北京安個家，是小郭一直的心愿。對于他來說，安家就需要買房。2016年9月，畢業(yè)兩年后，小郭有了點積蓄，再加上家里能拿出一部分錢，小郭開始籌備購房的事情。
當(dāng)時，恰逢“9·30”新政出臺，房地產(chǎn)市場成交開始放緩，小郭就決定等2016年底或者2017年再說。數(shù)月時間過去了，在小郭看來，房地產(chǎn)市場雖然成交放緩了，但價格還是很穩(wěn)定的，再加上之前聯(lián)系的銷售人員都在說房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)下跌，想到從自己讀書開始到現(xiàn)在，北京的房價漲了幾倍，小郭突然有了一種想法：“如果再不買房的話，可能再也上不了車了。”
春節(jié)過后，小郭下定了買房的決心。因為北京的限購政策，小郭暫時不具備購買70年住宅的資質(zhì)，因此，市場中存在的商住房成為小郭惟一的選擇。2月，在市場中兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)看了許多個在售商住項目后，小郭在大興區(qū)某商住項目購買了一套LOFT房屋。
記者在走訪市場時了解到，類似小郭這種情況的購房者并不在少數(shù)，在經(jīng)過一段時間觀望后，購房者的集中入市，導(dǎo)致2月下旬北京房地產(chǎn)市場階段性回溫。值得注意的是，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，去年同期的商辦成交占比還不到四成。
實際上，2016年是北京商住市場成交最熱的一年。據(jù)統(tǒng)計，2016年北京商住市場共計成交63703套，這一成交總量超過了之前三年的總和。有數(shù)據(jù)顯示，2010-2015年期間，北京商住公寓項目的成交量相對平穩(wěn)；除2014年因市場降溫而下滑至1.3萬套以外，其余幾年的成交套數(shù)均維持在2萬-3萬套之間。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一直以來，商住房都是作為房地產(chǎn)市場的一種補充產(chǎn)品存在著，不過在2016年上半年，北京商住房成交量首次超過住宅，隨后商住房市場經(jīng)歷過幾次起伏，但是，在北京純住宅供應(yīng)較少的情況下，商住房開始超過住宅產(chǎn)品成為北京樓市的主角，這也成為目前北京樓市的特點之一。
多因素疊加效應(yīng)“北京商住房的"上位"并非偶然”，一位從事房地產(chǎn)營銷工作近十年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市對純住宅產(chǎn)品的限購政策、大量購房需求的存在、新房市場中低價位產(chǎn)品的匱乏以及調(diào)控預(yù)期的刺激是商住類市場成交火熱的幾個主要原因。
第一太平戴維斯華北區(qū)住宅銷售部助理董事梁爽在接受記者采訪時表示，商辦類產(chǎn)品受使用成本高、土地年限短等條件限制，相比于住宅并沒有優(yōu)勢，增值速度也低于普通住宅，然而受限購政策限制及北京樓市供給不足的影響，導(dǎo)致有自住及投資需求的客戶都需要這種資產(chǎn)配置。因此，針對普通住宅的限購政策是商辦成交火熱的主要原因。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了針對普通住宅的限購政策之外，北京擁有中國最頂級的教育、醫(yī)療等資源，包括首次置業(yè)以及改善型置業(yè)的購房需求均較為旺盛。不僅如此，房地產(chǎn)是目前資產(chǎn)保值增值的一種重要工具，因此，北京房地產(chǎn)市場也存在一定規(guī)模的投資需求。同時，受限購政策影響，暫不具備購房資質(zhì)的投資者就會流入商住房市場，這部分需求支撐著商住房市場的成交熱度。
此外，北京新房市場中低價位產(chǎn)品的匱乏也是導(dǎo)致商住房走熱的原因之一。近年來，北京市土地供應(yīng)逐漸減少，2016年北京土地市場僅成交經(jīng)營性用地（不包含3宗棚戶區(qū)改造）28宗，備受關(guān)注的住宅類用地，僅成交15宗，其中可售純商品住宅用地只有7宗，規(guī)劃總建筑面積僅39萬平方米。同時，土地成交價格不斷攀升，地價高企導(dǎo)致北京新房市場豪宅化。因此，受到購房承受能力限制，低總價的商辦類產(chǎn)品開始受到剛需購房者的青睞。
還有一個不得不提的原因是，關(guān)于商住房將全面限購的幾度傳聞。自2016年5月通州商住限購政策實施后，全市商住房將限購的消息幾度傳出，盡管政府部門曾辟謠，但開發(fā)商利用傳言作為營銷噱頭，還是加速購房者涌入商住房市場。
何時停下腳步
事實上，所謂的商住房，其實是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。明明不是住宅，卻當(dāng)住宅來銷售，購買這種“偽住宅”存在一定的風(fēng)險。此外，包括上海（樓盤）、北京等地對商住房的調(diào)控或者整改，也是為了讓商住房回歸原有的商業(yè)辦公性質(zhì)。
2017年1月，上海市住建委宣布，自1月6日起對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約，當(dāng)時有100多個商住項目被暫停網(wǎng)簽。繼暫停百余商住項目網(wǎng)簽之后，2月上海市商住項目的新政實錘落在了閔行區(qū)，一份《閔行區(qū)“類住宅”分類處置總體工作方案》的傳出再度引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
不僅是上海開始對商住房進行整改，北京市對商住房的監(jiān)管也更為嚴(yán)格。事實上，早在2016年8月規(guī)土委和住建委聯(lián)席召開的商住房專題會議上，就流傳出“不再新增商住”的高層表態(tài)。此后兩部門相繼展開了針對商辦類住宅的整頓，各項目連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間，一時間，“商住”成為開發(fā)商緘口不提的“禁詞”。
“目前北京樓市需求旺盛，商住成交量上漲屬于受政策導(dǎo)向影響所產(chǎn)生的一種現(xiàn)象，如果對商住產(chǎn)品進行調(diào)控，可能會導(dǎo)致市場中的大量自住需求得不到解決。然而，從政府過往的樓市調(diào)控手段來看，如果商住市場持續(xù)升溫，被調(diào)控應(yīng)該是一種趨勢?！绷核缡钦f。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，對商住房市場進行管控是有必要的，建議學(xué)習(xí)上海的做法，對于已經(jīng)入住的物業(yè)采取既往不咎的做法。而對于還沒有開盤的項目，積極進行管控，或通過拆除違建設(shè)施，或通過加收土地出讓金等方面進行整改。
嚴(yán)躍進進一步認(rèn)為，從此類產(chǎn)品的“進化”過程來看，本質(zhì)上還是住宅銷售火熱而商辦類項目銷售冷清等因素造成的。所以對于此類項目來說，后續(xù)要突破難點，關(guān)鍵要繼續(xù)解決好住宅居住的問題。只有這樣才能真正使得此類項目的認(rèn)購不至于那么瘋狂。
從庫存方面來看，商辦類市場中類似大興、房山等區(qū)域庫存規(guī)模相對高，但去化壓力并沒有預(yù)期的大。對于房企來說，近期推盤節(jié)奏會明顯加快，畢竟上海的例子給了很大的暗示，如果不銷售，若遇到整改，那么會面臨無法銷售的尷尬境地。
