樓市分類調(diào)控盯緊地根 一線城市供地越來越少
《華夏時(shí)報(bào)》記者從北京規(guī)劃國土委獲悉，自2月22日至3月8日，僅半個(gè)月時(shí)間，北京掛出14宗經(jīng)營性用地，7宗住宅用地，住宅用地位于通州、密云、大興和豐臺(tái)區(qū)，且均為自住房和限價(jià)房地塊。
“從北京土地供應(yīng)看，限價(jià)房與自住房將成為今年北京土地市場的主要特征?！?日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷，今年北京房價(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大，因?yàn)橄迌r(jià)及自住房的價(jià)格明顯低于普通商品房價(jià)格。
但最近幾年北京住宅用地供應(yīng)量似乎一直在減少。北京近日發(fā)布的《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，其中商品住宅用地計(jì)劃安排260公頃，比2016年的850公頃驟減近七成。
其實(shí)近年來很多城市“增加的土地供應(yīng)”并沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如2016年某一線城市計(jì)劃出讓商品房用地1250公頃，但實(shí)際僅成交44宗土地，成交面積465萬平方米，也僅為當(dāng)年供地計(jì)劃的37.2%。
“當(dāng)前，我國房地產(chǎn)存在的問題就是供給側(cè)方面的土地供需錯(cuò)位?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任、全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制最重要的部分。
京滬供地遠(yuǎn)郊化
近幾年，北京嚴(yán)控土地供應(yīng)規(guī)模的同時(shí)，供地逐漸向郊區(qū)傾斜。
據(jù)了解，2017年北京首場土拍入市的3幅地塊仍舊是房山區(qū)、平谷區(qū)、門頭溝區(qū)等遠(yuǎn)郊之地?！氨本┮堰M(jìn)入了疏解式發(fā)展階段，并對新增用地加以嚴(yán)格的約束。”全國人大代表、北京市市長蔡奇近日表示，北京將逐漸疏解非首都功能，實(shí)現(xiàn)京津冀的協(xié)同發(fā)展。
對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年北京土地供應(yīng)宗數(shù)還不到2015年的一半，遠(yuǎn)郊的土地供應(yīng)承接了京津冀協(xié)同發(fā)展、疏解非首都核心功能的重任。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房山、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝等2016年供應(yīng)用地面積395.9萬平方米，占全部土地供應(yīng)面積的90%。
今年，北京土地供應(yīng)從“增”至“減”的趨勢仍將繼續(xù)。記者獲悉，《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》近日獲通過。該計(jì)劃稱，今年北京計(jì)劃供應(yīng)土地3900公頃，相比去年減少200公頃。
而供地遠(yuǎn)郊化已成為北京樓市的主要特征。國土部、發(fā)改委去年5月4日聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015-2020年)》顯示，北京的土地供應(yīng)以“減”和“控”為主，環(huán)京以“控”和“加”為主旋律。2020年前京津冀土地供應(yīng)是北京四環(huán)以內(nèi)以“減”為主，四到六環(huán)以“存量消化”為主，六環(huán)至京冀交界處以“控”為主，而環(huán)京則“以控基礎(chǔ)上的發(fā)展”為主。
具體來說，北京四環(huán)以內(nèi)原則上不安排新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地；北京四環(huán)至六環(huán)，不宜再進(jìn)行高強(qiáng)度大規(guī)模建設(shè)，建設(shè)用地總量基本保持穩(wěn)定，以存量建設(shè)用地結(jié)構(gòu)為主；北京六環(huán)至河北交界線處、京津冀生態(tài)保護(hù)地區(qū)，比如北京順義東部等13片集中分布的耕地，不宜進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)保障基礎(chǔ)設(shè)施用地，控制區(qū)域新增建設(shè)用地；適度發(fā)展區(qū)指燕郊、大廠、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地，承接北京非首都核心功能和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，適度增加新增建設(shè)用地。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局在1月11日發(fā)布《上海市城市總體規(guī)劃(2015-2040)綱要概要》，提出期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模負(fù)增長，做到建設(shè)用地只減不增，重點(diǎn)通過推進(jìn)集約節(jié)約用地和功能適度混合來提升土地利用績效。
“當(dāng)前上海也加快了郊區(qū)化供地，緩解中心城市壓力。”上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級經(jīng)濟(jì)師顧海波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“一線城市中心城區(qū)土地供應(yīng)越來越少，有的城市已經(jīng)沒有土地可供了，供地郊區(qū)化已成大勢所趨，城市中心區(qū)域?qū)⒁耘f城改造為主。”但隨之而來的問題是，遠(yuǎn)郊的土地儲(chǔ)備價(jià)值也水漲船高，比如目前北京的大興、門頭溝、順義樓面價(jià)已超過4萬元/平方米。
控地因城施策
“此前房地產(chǎn)過度投資、投機(jī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨的突出問題?！眹敛坎块L姜大明在今年兩會(huì)期間明確表態(tài)說，必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機(jī)，并要求“各地國土部門要更加主動(dòng)自覺擔(dān)負(fù)起房地產(chǎn)用地調(diào)控責(zé)任”。
記者注意到，姜大明近日在國新辦的會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要區(qū)分保障性住房和商品房，對房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。
更重要的是，2017年政府工作報(bào)告明確指出堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。除政府工作報(bào)告外，2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和近日召開的中央財(cái)經(jīng)會(huì)議，都提到堅(jiān)持住房居住屬性定位。
針對房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，這也與2016年印發(fā)的《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》的要求相符合。該規(guī)劃綱要稱，未來5年，在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)。
“綱要要求，未來不同的地方根據(jù)不同的情況，將采用不同的土地政策，因地施策?！鳖櫾撇f，這打破了以前供地指標(biāo)比較平均的分配，今后更多的要考慮各個(gè)城市需求情況來確定土地供應(yīng)，如在去庫存壓力很大的城市，就沒必要配置更多的用地指標(biāo)了。
上述綱要提出，用地計(jì)劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)傾斜，對超大和特大城市中心城區(qū)原則上不安排新增建設(shè)用地計(jì)劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。顧云昌認(rèn)為，“很多城市理解為去庫存就是為了賣地，但我認(rèn)為去庫存真正的目的就是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造條件?！?
張大偉還表示，今年以來重點(diǎn)城市土地出讓金明顯增加，土地供應(yīng)量仍有待加強(qiáng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1-2月全國50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為4528.4億，相比2016年同期上漲了73%，二線城市包括南京、武漢、蘇州等五城市收金過百億，漲幅顯著，而一線城市更是居前列。
一線城市土地資源十分稀缺，房企最近拿地卻還是很積極，只是相比此前交易量有所回落，如杭州、天津、成都均無住宅用地成交。張大偉據(jù)此判斷，今年全國熱點(diǎn)城市的地王將有明顯降低。“當(dāng)北京及上海等嚴(yán)格控制土地供應(yīng)時(shí)，意味著京滬等地開始逐漸擺脫土地財(cái)政，這是一個(gè)積極的變化?！睆埓髠フf。
