科技企業(yè)vs房地產(chǎn)：趨勢(shì)篇
所謂“英雄不問(wèn)出處”：
阿里巴巴起初的辦公室是馬云的家
華為誕生于深圳灣畔簡(jiǎn)易房和倉(cāng)庫(kù)的組合
聯(lián)想最早在中科院傳達(dá)室辦公
如今，以他們?yōu)榇淼目萍计髽I(yè)
已成為全球諸多城市辦公樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的重要需求來(lái)源
更是跨界成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中新興的“大咖”
在中國(guó)，受益于政策和市場(chǎng)的雙重驅(qū)動(dòng)，科技企業(yè)不僅擴(kuò)張需求顯著，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也表現(xiàn)出一些獨(dú)特的需求。仲量聯(lián)行將在近期的微信中聚焦科技行業(yè)，從趨勢(shì)、選址特點(diǎn)和在不同城市的主要特征幾個(gè)方面詳細(xì)介紹科技類(lèi)企業(yè)的房地產(chǎn)需求。
今天首先來(lái)關(guān)注科技行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域日益顯現(xiàn)的三大趨勢(shì)。
趨勢(shì)1：擴(kuò)張、升級(jí)需求顯著
在仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)的四個(gè)一線(xiàn)和九個(gè)1.5線(xiàn)城市的辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)，科技企業(yè)正在成為重要的需求來(lái)源之一。除了需求總量的迅速擴(kuò)大，行業(yè)升級(jí)需求也日益旺盛。2016年，科技類(lèi)企業(yè)超越制造貿(mào)易、醫(yī)療健康和零售業(yè)企業(yè)，成為繼金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)之后的中國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)第三大需求來(lái)源。
表1：北京、上海、深圳、廣州、成都甲級(jí)辦公樓需求來(lái)源*
* 其中北京、上海、成都按凈吸納量計(jì)；
廣州與深圳按租賃成交量計(jì)
在細(xì)分行業(yè)中，軟件開(kāi)發(fā)、移動(dòng)互聯(lián)、電子商務(wù)對(duì)甲級(jí)辦公樓需求尤為顯著。由于資本市場(chǎng)對(duì)于科技產(chǎn)業(yè)的青睞和持續(xù)投資，使得更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)有條件升級(jí)或擴(kuò)張辦公空間從而提升企業(yè)形象、吸引優(yōu)秀人才。
究其原因，主要來(lái)源于政策和市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)：
政策驅(qū)動(dòng)。國(guó)務(wù)院在“十三五”規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)了科技引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要性，北京、深圳、廣州、上海、成都也從城市層面進(jìn)一步推動(dòng)。以上海為例，在提出建設(shè)全球“金融、經(jīng)濟(jì)、航運(yùn)、貿(mào)易”四個(gè)中心后，又于近期提出了建設(shè)“科創(chuàng)”中心。此外，中央對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)+的戰(zhàn)略扶持政策推動(dòng)了大批互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)科技企業(yè)的發(fā)展。大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新也有效地鼓勵(lì)和扶持了初創(chuàng)性的科技企業(yè)，新三版等金融市場(chǎng)則成為政策助力該行業(yè)發(fā)展的重要基石。
市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)。由于如今的科技企業(yè)越來(lái)越多地將國(guó)內(nèi)龐大的的中產(chǎn)階級(jí)群體作為目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)前景進(jìn)一步廣闊。加之，受到風(fēng)險(xiǎn)投資垂青以及新三版融資平臺(tái)的助力， 科技類(lèi)企業(yè)的邊界逐步擴(kuò)大，優(yōu)秀企業(yè)的盈利能力也在快速提升。對(duì)于人員和優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求均呈快速上升趨勢(shì)。
趨勢(shì)2：科技企業(yè)的房地產(chǎn)策略日趨多元化
受益于政府對(duì)于科技行業(yè)的政策鼓勵(lì)以及資本市場(chǎng)的資金注入，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的規(guī)?？焖賶汛?，創(chuàng)造大量的現(xiàn)金流，進(jìn)而開(kāi)始顯現(xiàn)出多元化的房地產(chǎn)需求。雖然大部分企業(yè)仍然以租賃為主，但那些現(xiàn)金流充裕的企業(yè)紛紛開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)新竣工辦公樓物業(yè)或購(gòu)地自建，作為公司的總部或區(qū)域總部；這其中還有一些企業(yè)將部分非自用的辦公面積用以對(duì)外租賃。
從“租戶(hù)”到“業(yè)主”，身份有著巨大的差異，角色也需要相應(yīng)改變。越來(lái)越多的科技企業(yè)“業(yè)主”開(kāi)始組建自己的房地產(chǎn)策略和管理團(tuán)隊(duì)，并通過(guò)引入第三方——擁有國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理與租賃管理團(tuán)隊(duì)——來(lái)協(xié)助運(yùn)營(yíng)、優(yōu)化資產(chǎn)。
趨勢(shì)3：工作場(chǎng)所布局融入聯(lián)合辦公等新元素
在工作場(chǎng)所布局方面，科技類(lèi)企業(yè)演進(jìn)變化的趨勢(shì)也日益明顯。一些領(lǐng)頭羊企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采用全新的辦公空間設(shè)計(jì)理念，并受到行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)的關(guān)注。這種工作場(chǎng)所的變化主要包括：更多的共享辦公空間；更注重工作、生活空間的平衡；更關(guān)注員工的身心健康。
在仲量聯(lián)行于2016年發(fā)布的《聯(lián)合辦公：短瞬即逝還是大勢(shì)所趨?》報(bào)告中，重點(diǎn)提到了企業(yè)租戶(hù)正在引入各種模式的聯(lián)合辦公。 由于科技企業(yè)的員工相對(duì)其它行業(yè)更加年輕、更需要通過(guò)創(chuàng)造力來(lái)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多的科技企業(yè)在設(shè)計(jì)新的辦公空間時(shí)植入聯(lián)合辦公元素。
