綠地集團(tuán)董事長張玉良：房地產(chǎn)改革的關(guān)鍵在于供給方面
今日,由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦的“中國發(fā)展高層論壇2017經(jīng)濟(jì)峰會”在京舉行。本屆論壇以“中國與世界:經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)改革”為主題,圍繞深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、經(jīng)濟(jì)全球化、防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險等議題進(jìn)行探討。
綠地集團(tuán)董事長張玉良就“房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革”主題發(fā)表演講時表示,房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革和其他行業(yè)的供給側(cè)改革所面臨的市場背景有所不同。房地產(chǎn)改革的關(guān)鍵是要在供給方面做文章,增加有效供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。
張玉良指出,當(dāng)前,我國相當(dāng)多的行業(yè)存在產(chǎn)能嚴(yán)重過剩、產(chǎn)品低水平重復(fù)、市場供大于求的問題,難于滿足老百姓日益升級的消費需求。這是國家提出和推進(jìn)供給側(cè)改革的大背景。
而房地產(chǎn)市場的主要矛盾是供不應(yīng)求,而非供大于求。雖然部分三四線城市庫存高企,但總體供給仍然不足,特別是一二線大城市供給不足。同時,由于房子不可異地使用,導(dǎo)致市場出現(xiàn)地域結(jié)構(gòu)失衡,三四線城市建再多房子,也難以直接滿足一二線城市的需求。
他認(rèn)為,改革的關(guān)鍵是要在供給上做文章,增加有效供給,優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。具體而言,在增加有效供給方面,由于結(jié)構(gòu)性的土地供給不足,特別是大城市住宅土地供給尤為不足的局面下,造成了地價、房價輪番上漲的重要原因,因此應(yīng)該根據(jù)新的時代特點,適當(dāng)改革土地供給制度,增加建設(shè)用地供應(yīng),增加住宅用地來源。
在優(yōu)化供給機(jī)構(gòu)方面,張玉良認(rèn)為,三四線城市供給過量,一二線城市供給相對不足;工業(yè)用地供給較多,住宅用地供給相對不足。對這種供給結(jié)構(gòu),要進(jìn)行優(yōu)化,增加一二線的供給,適當(dāng)控制三四線的供給量。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的要求,通過“退二進(jìn)三”等形式,盤活工業(yè)用地存量,增加住宅土地供給。同時,也要提高土地資源的使用效率,提高單位資源產(chǎn)出能力。
張玉良認(rèn)為,走新型城鎮(zhèn)化道路,在大城市周邊建設(shè)“都市圈”、“城市群”,是增加有效供給的重要途徑。具體做法是,在大城市周邊有溢出效應(yīng)的地方,發(fā)展有產(chǎn)業(yè)支撐的特色小鎮(zhèn),發(fā)展衛(wèi)星城,打造“都市圈”、“城市群”。要真正做到這一點,便捷的跨區(qū)域交通等基礎(chǔ)設(shè)施是關(guān)鍵。“大交通”的理念,加快區(qū)域之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通。
此外,張玉良建議要綜合施策、突出重點,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。根本是要做到三點:一是要不斷滿足居住需求;二是要正確引導(dǎo)投資需求;三是要大力抑制炒房行為。
張玉良表示,關(guān)于炒房的問題,要利用稅收杠桿進(jìn)行抑制和打擊。核心是對兩個環(huán)節(jié)征稅:交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)。在交易環(huán)節(jié),對持有兩套以上住房的家庭,在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié),可增加稅收成本,如加大契稅及房產(chǎn)增值稅(扣除同期銀行利息成本后)。持有環(huán)節(jié)方面,對持有三套以上住房的家庭,可征收持有稅。
