房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年個位數(shù) 行業(yè)分化進(jìn)一步加劇
3月22日,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測評報(bào)告顯示,2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個位數(shù),行業(yè)平均利潤率下行趨勢未改,表明高增長時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里,大型房企通過并購加速獲取資源,中小型房企加速轉(zhuǎn)型,行業(yè)分化進(jìn)一步加劇。
行業(yè)集中度提升
從本次入榜企業(yè)看,500強(qiáng)頭名位次首次易主。恒大集團(tuán)憑借2016年銷售金額3731億元、三年復(fù)合增長率達(dá)54.9%居首位,萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖分列二到十位。
25家企業(yè)連續(xù)9次進(jìn)入100強(qiáng);與2009年首次開展500強(qiáng)測評活動相比,榜單換血率近六成。
2016年,房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強(qiáng)測評結(jié)果看,10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%,銷售面積總計(jì)約占38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)企業(yè)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的60%、70%和90%。資源加速向500強(qiáng)為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。
報(bào)告顯示,500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額達(dá)5.2億平方米,同比增長31.6%;銷售金額創(chuàng)下6.3萬億元的新高,同比增長40.1%。500強(qiáng)房企市場份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%,分別較上年提升6.33和7.51個百分點(diǎn)。從不同城市的銷售情況看,不論是銷售面積還是銷售金額,熱點(diǎn)二線城市表現(xiàn)最為強(qiáng)勢,部分三線城市回暖明顯。
土地市場同樣反映出市場分化態(tài)勢。2016年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22025萬平方米,比上年下降3.4%;土地成交價(jià)款9129億元,增長19.8%。地價(jià)上漲明顯,開發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點(diǎn)地區(qū)拿地有關(guān),市場分化趨勢延續(xù)。熱點(diǎn)城市樓市銷售向好,開發(fā)企業(yè)集中拿地,增加土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為這些城市的重點(diǎn)調(diào)控方向;部分三四線城市繼續(xù)推進(jìn)去庫存,落實(shí)“暫?；驕p少土地供應(yīng)”等政策。
資源整合步伐加快
報(bào)告顯示,2016年,房企特別是擁有品牌、布局、資源、開發(fā)能力優(yōu)勢的標(biāo)桿企業(yè),通過兼并收購、購買股份來增加土地儲備,并多元化布局。據(jù)統(tǒng)計(jì),2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購案為198宗,涉及金額為4014.83億元,金額同比上升43%。其中,央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。重組整合一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國企理清主營業(yè)務(wù),更好地做強(qiáng)主業(yè);另一方面能減少集團(tuán)內(nèi)多家房企的同業(yè)競爭。此外,標(biāo)桿房企收購中小房企項(xiàng)目,擴(kuò)大業(yè)務(wù)體量也是并購熱點(diǎn)。對于大型房企而言,通過兼并重組有利于企業(yè)獲取資源,從而化解土地市場價(jià)格高企的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),通過持有其他上市房企股權(quán),有利于間接擴(kuò)大土地儲備和提升話語權(quán)。
報(bào)告指出,隨著房屋自有率不斷上升,存量市場特別是一二線城市的存量市場規(guī)?？焖偬嵘?其重要程度不斷提升。如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展,成為不少企業(yè)思考的重點(diǎn)。其中,存量改造及開發(fā)包括長租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài);平臺撮合包括分時(shí)度假等分享經(jīng)濟(jì);物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開發(fā)等成為探索方向。
