房企“并購年”：“強強聯(lián)合”將是主旋律
土地供給收緊疊加樓市區(qū)際分化，催生了房企通過并購擴充優(yōu)質土地儲備的動機。而在高庫存和存量時代，基于“輕資產化”和“走出去”的戰(zhàn)略轉型，在融資成本上升、融資渠道收窄、流動性收緊的情況下，通過并購重組獲得低價高息資產，擴充資本金豐裕度和提升行業(yè)集中度成為房企理性之選。
多種跡象表明，房企并購重組將在今年暴發(fā)。
從基本面看，土地供給收緊疊加樓市區(qū)際分化，催生了房企通過并購方式以較低的成本擴充一二線城市優(yōu)質土地儲備的動機。當前房地產市場分化已到了“冰火兩重天”的程度?！盎稹奔杏谝痪€城市。去年12月，深圳（樓盤）、北京（樓盤）、上海（樓盤）二手房均價分別為每平方米4.73萬、5.92萬、5.32萬，三個城市的房屋均價均高過日本首都圈（東京及附近地區(qū)）；而三座城市的高價區(qū)房價已超過韓國首爾，北京高房價地區(qū)已超過紐約最貴的曼哈頓地區(qū)?！氨奔杏谌木€城市，全國近7億平方米庫存70%分布在那里，其平均去化周期為22.5個月。與此同時，一線城市迫于人口壓力等因素，土地供給逐年遞減。據(jù)估算，至2030年前，我國年均新增建設用地規(guī)模較“十二五”將下滑33%，這意味著多數(shù)城市將在今年進一步收緊土地供應，而京、滬等城市相繼提出建設用地負增長目標，這都大大限制了一線城市新增土地供應。
一線城市的嚴供給和高門檻，逼得企業(yè)涌入一線城市周邊、有交通和戰(zhàn)略支撐的部分二線中心城市，致使高地價地區(qū)由一線城市向部分二線城市延伸。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，全國賣地總額超過千億的城市達到9個（蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、上海、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）、重慶（樓盤）、深圳），刷新了歷史最高紀錄。而在2015年，全國賣地總額超過千億的城市數(shù)量只有3個。市場呈大分化格局。
土地供給“存量為王”的時代也在倒逼大型房企或通過聯(lián)合，或并購中小型房企間接“拿地”補庫存。去年，中海、萬達、萬科、恒大領銜的四大房企的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上。如中國地產史上最大并購案——中海地產以310億元收購中信地產分布在中國內地25個城市的總計126個房地產項目。融創(chuàng)中國前后接手萊蒙國際、聯(lián)想控股等眾多物業(yè)項目，全年有三分之二的土地儲備來自并購。
從企業(yè)層面來看，房企實現(xiàn)“輕資產化”和“走出去”的戰(zhàn)略轉型，并購重組是關鍵抓手。盡管2016年全國商品房銷售面積增速高達22.5%（較2015年加快16個百分點），但全年累計商品房待售面積6.95億平方米，若以待售面積除以12個月的均現(xiàn)房銷售面積計算，則2016年末全國商品房可售庫存去化周期為19.5個月，大幅超過8至10個月合理去化周期底線。此外，“隱性庫存”（以累計新開工面積減去累計銷售面積計算）則更令人擔憂，截至2016年底，全國商品房廣義庫存為43.2億平方米，去化周期為32.9個月。
在高庫存和存量時代，行業(yè)第一梯隊的房企通常通過“輕資產化”和投資多元化來實現(xiàn)風險緩釋和轉型發(fā)展。萬達這些年的轉型發(fā)展之路及依托并購針對快速崛起的地產基金新貴如高和翰同、鼎信長城等就是較為突出的案例。與此同時，大型房企針對國外利率下行、資產價值走低的窗口期，競相走出國門收購資產，布局海外市場。2016年20大房企海外投資總額近200億，如萬科斥巨資拿下英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court，首次進入英國寫字樓市場；萬達也在全球化布局的需求下收購了美國第四大影院運營商Carmike Cinemas Inc和美國著名電視節(jié)目制作公司Dick Clark Productions。
再從政策層面看，隨著融資監(jiān)管政策趨嚴，通過并購重組獲得低價高息資產，擴充資本金豐裕度和提升行業(yè)集中度，成為房產類企業(yè)的理性之選。去年10月以來，針對房企融資的監(jiān)管政策明顯趨嚴，公司債、私募資管產品、土地款融資等多種舊有融資渠道倏然關閉。今年1月，40家上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產研究部的數(shù)據(jù)則顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達92%。
2017年房企將面臨融資成本上升、融資渠道極速收窄、流動性收緊等諸多不利情況，行業(yè)內并購重組將漸趨激烈且呈現(xiàn)一定程度分化。證監(jiān)會《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規(guī)范第4號》禁止了私募產品進入16個房價上漲過快的區(qū)域，《發(fā)行監(jiān)管問答—關于引導規(guī)范上市公司融資行為的監(jiān)管要求》更是以限額定增和18個月融資間隔擊中房企融資的“七寸”。期望通過“借殼上市”大規(guī)模融資，以及在“資產荒”背景之下加碼地產投資的企業(yè)無疑需要重新審視。
即便不是監(jiān)管政策收緊，從歷史經驗來看，房企“定增”也已成明日黃花?！岸ㄔ觥蓖ǔＲ信Ｊ凶鳛橹我?，2006年至2015年房企的定增高風口已過，在防風險的大背景之下，股市無法再提供強有力支撐。而與此相對應的是，公司債、銀行開發(fā)貸收緊，以及表外理財資金在16個城市的限制，開啟了并購融資的發(fā)展窗口期。對大型房企更是如此，借助其強大的資金優(yōu)勢和背景資源，通過并購重組實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張，保證行業(yè)領先地位和市場集中度，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”將是未來我國地產市場的主旋律。
基于基本面維度、企業(yè)維度和政策維度的綜合分析，市場分化和存量時代是長期趨勢，而監(jiān)管政策通常具有3年的持續(xù)穩(wěn)定期，且企業(yè)并購實現(xiàn)輕資產化早在2014年已規(guī)?；d起，因而筆者預判從今年開始的房企并購熱潮或將延續(xù)3年左右。
