調(diào)控在上海，什么時(shí)候會(huì)結(jié)束
眼看著樓市已經(jīng)到了10月份，即將邁入11月，很多人會(huì)為年底或明年年初的購(gòu)房做自己的規(guī)劃，大家可能也會(huì)想過(guò)這個(gè)行業(yè)到底會(huì)往哪個(gè)方向發(fā)展
所以今天想給大家一個(gè)方向上的建議，關(guān)于上海樓市的政策的未來(lái)，大概會(huì)是什么方向
01
先說(shuō)幾個(gè)基本面，政策的制定都是根據(jù)基本面來(lái)判斷的
第一個(gè)我們先來(lái)看從2018年到現(xiàn)在為止，整個(gè)上海一手房的供求和價(jià)格走勢(shì)
我們可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)現(xiàn)象，包括現(xiàn)在很多人去選擇一手房二手房的時(shí)候，都會(huì)有一個(gè)很直觀的感覺(jué)：現(xiàn)在的樓市沒(méi)有2015和2016年那種盛況，供大于求的整個(gè)供求關(guān)系，已經(jīng)成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)
供大于求意味著什么？
在上海一手房供應(yīng)量如此之少，拿一證才有房子賣(mài)的前提下，意味著一個(gè)樓盤(pán)新取到一張證，大概率不會(huì)有日光這種情況出現(xiàn)了
2016年一輪的樓市使得很多人恐慌，認(rèn)為房子要搶、要關(guān)系、要搖號(hào)，這些恐慌讓很多人在那一波其實(shí)買(mǎi)錯(cuò)了房子
而現(xiàn)在我們可以保持稍微平淡的心態(tài)，因?yàn)槌艘恍O個(gè)別的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)里面還是可以不慌不忙，甚至可以挑挑揀揀
第二個(gè)也是很重要的一點(diǎn)，關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)
真正意義上價(jià)格上是被控制住了，漲幅并不是當(dāng)下關(guān)注的重點(diǎn)
第三個(gè)關(guān)于釋放預(yù)售證，大家關(guān)注三個(gè)時(shí)間點(diǎn)：每年3-4月份過(guò)完年這一波預(yù)售證會(huì)大量的會(huì)釋放，第二波是7-8月，第三波是12月份
如果你關(guān)注一手房市場(chǎng)，如果你最近在選房，可以在這個(gè)時(shí)候做好準(zhǔn)備了。
供大于求這個(gè)現(xiàn)狀，在這一年里面都是保持住的，但是樓市比2018年要好，同樣也是基本面
這是上海二手房的成交套數(shù)走勢(shì)，這里表達(dá)這是一個(gè)比較重要的判斷，就是我們到底對(duì)未來(lái)有什么樣的預(yù)期？
其實(shí)今年的二手成交數(shù)據(jù)已經(jīng)比較健康了，比過(guò)去兩年要好，放在歷史中也不算特別差
我們做了一個(gè)同比的類推，如果今年10月11月12月都按照我們說(shuō)9月比較低的數(shù)字進(jìn)行驅(qū)動(dòng)的話，應(yīng)該會(huì)到達(dá)22萬(wàn)套
22萬(wàn)套什么概念？恐怕各位有印象。22萬(wàn)套其實(shí)是上海比較真實(shí)的健康的二手房成交數(shù)據(jù)。我們把歷史拉出來(lái)，從2005年開(kāi)始拉到現(xiàn)在，這個(gè)套數(shù)不算好，但一定不算差，樓市其實(shí)已經(jīng)筑底，也遠(yuǎn)勝于兩年前，所以對(duì)未來(lái)的信心應(yīng)該來(lái)自于此
原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)榇蠹覍?duì)政策的消化已經(jīng)比較徹底了，政策消化之后有一些需求開(kāi)始愿意釋放出來(lái)
02
認(rèn)同這樣的基本面，我們?cè)賮?lái)看下政策，其實(shí)對(duì)于政策沒(méi)人知道未來(lái)會(huì)怎么走，但是我們可以通過(guò)已經(jīng)頒布的政策來(lái)看看當(dāng)下調(diào)控對(duì)于樓市的態(tài)度
過(guò)去一年上海樓市有四個(gè)微調(diào)的政策。其中有兩個(gè)松：上?；鶞?zhǔn)利率實(shí)際下滑和臨港人才類個(gè)體買(mǎi)房放松。還有兩個(gè)嚴(yán)：使用權(quán)房子加碼限購(gòu)、公司買(mǎi)房門(mén)檻提升。
各位想想看，這兩邊的政策各自有什么不同？各自對(duì)應(yīng)了哪些人？以及背后有沒(méi)有可能告訴我們一些方向跟趨勢(shì)性
個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)的政策如果要新頒布，大概會(huì)有幾個(gè)基調(diào)存在：
第一個(gè)，現(xiàn)在你只要首套房一定很松。為什么？第一個(gè)除了利率松之外，現(xiàn)在如果你有首套房的房票話，你在上海選擇范圍可以非常廣
再就是對(duì)于人才松，為什么要對(duì)人才松？其實(shí)每個(gè)區(qū)都有人才購(gòu)房的政策，甚至在某一些企業(yè)里面，某一些專業(yè)某一些科類的人才購(gòu)房都是被支持的
大家一直感覺(jué)上海確實(shí)大的輿論氛圍都是一樣的，嚴(yán)控2500萬(wàn)人口，然后要落戶達(dá)到某某標(biāo)準(zhǔn)
但是真的參與這個(gè)環(huán)節(jié)的人可以感受到，落戶的推進(jìn)程度要比以前快很多。換句話是什么？上海確實(shí)在吸納人才，在做人才結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型
第二個(gè)很重要的一點(diǎn)，如果你是投資買(mǎi)房，要靠自己。
什么意思？你要投資買(mǎi)房是可以的，但是你要投資買(mǎi)房用到銀行的貸款，就很難。不管是首付還是利率。二套的利率跟首套利率差的不是一個(gè)檔次
另外對(duì)于政策來(lái)說(shuō)，對(duì)于個(gè)體的二套，不論你是投資還是改善，他們都會(huì)認(rèn)為是投資，所以改善也要靠自己
按照標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)人都有一套房，但是不要太多房子，是整個(gè)政策非常希望樓市能夠呈現(xiàn)的現(xiàn)象，所以現(xiàn)在你想改善沒(méi)問(wèn)題，但是需要大額掏自己的錢(qián)
第三個(gè)，對(duì)于炒房一定是嚴(yán)防死打。
因?yàn)樵谏虾８魑豢赡苤?，除了公司買(mǎi)房，除了買(mǎi)使用權(quán)房，還有很多方向，比如說(shuō)法拍房，比如說(shuō)贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓
我覺(jué)得未來(lái)對(duì)于這些很多人認(rèn)為空子的購(gòu)房模式，未來(lái)哪怕不會(huì)堵住，也會(huì)讓你付出代價(jià)。因?yàn)檫@一年上海樓市的兩次調(diào)控提升都是針對(duì)空子頒布的
調(diào)控的顆粒度會(huì)越來(lái)越小，每個(gè)人的感受都會(huì)不同，一城一策在上海，很有可能變成一人一策
03
這里還有三個(gè)建議給各位：
1.我真的建議各位可以試試看，最近去申請(qǐng)?jiān)囍鋺?
2.試著一步到位?，F(xiàn)在樓市政策情況下的置換周期拉長(zhǎng)，首套跟二套的政策紅利完全不一樣。所以有沒(méi)有可能我們?cè)诂F(xiàn)在第一次買(mǎi)房的時(shí)候就盡可能買(mǎi)的好一點(diǎn)
3.有沒(méi)有可能試著跳一跳？跳就是在你能力往上買(mǎi)一點(diǎn)。我之前寫(xiě)過(guò)一句覺(jué)得還蠻好的一句話：如果一套房子你考慮是因?yàn)樗阋?，不要買(mǎi)，如果考慮是因?yàn)樗F，買(mǎi)下它
04
也有人會(huì)問(wèn)，現(xiàn)在大氛圍的調(diào)控政策，認(rèn)房又認(rèn)貸，然后類似于整個(gè)一個(gè)銀行貸款這些大政策，什么時(shí)候會(huì)放松，或者這些大政策會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？其實(shí)這也是一個(gè)哲學(xué)問(wèn)題
我個(gè)人認(rèn)為的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，長(zhǎng)到什么時(shí)候呢？可能是永遠(yuǎn)
因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)形成了比較好的平衡
第一
上海樓市發(fā)展了20年，完全的被洗牌了。我們算了一下，每一年的置換率跟當(dāng)初的存量到今天為止差不多接近完成了一圈了
什么意思？20年讓我們所有人都換一次房子。我看各位如果在上海有20年前有買(mǎi)過(guò)房子的，應(yīng)該都最少換過(guò)一次房子
這說(shuō)明一個(gè)什么現(xiàn)象？基本上他已經(jīng)像貨幣一樣流通過(guò)，他已經(jīng)是不動(dòng)產(chǎn)里面動(dòng)過(guò)一次了。說(shuō)明了房子他已經(jīng)完成了貨幣轉(zhuǎn)換的一個(gè)過(guò)程，就他從房子變成了貨幣，又變成了房子這樣一個(gè)過(guò)程
上海樓市已經(jīng)形成了內(nèi)循環(huán)，無(wú)需外力20年完成一次輪換，水池不太需要外力已經(jīng)形成了自我食物鏈系統(tǒng)
第二，上海的人口總量和房產(chǎn)總量已經(jīng)形成了很好的平衡，分別是2500萬(wàn)人和750萬(wàn)套
我們都知道這兩個(gè)數(shù)據(jù)未來(lái)不會(huì)發(fā)生特別大的變化。而且當(dāng)人口導(dǎo)入和樓市供應(yīng)都進(jìn)入到尾聲期，換句話來(lái)說(shuō)樓市的增量開(kāi)發(fā)也進(jìn)入尾聲
存量市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的迫切放松饑渴度是比較小的
未來(lái)上海樓市的變化就在于門(mén)檻的提升
因?yàn)樵阡N售類住宅里，沒(méi)有大資金進(jìn)入，也沒(méi)有大企業(yè)參與，大家都是顆粒度極小的個(gè)體
內(nèi)部的房產(chǎn)持有者不會(huì)有太大變化，房子難賣(mài)就不賣(mài)了，就放在手里。好賣(mài)就賣(mài)掉了，流通一下，只是速度快慢而已
所以各位要相信調(diào)控樓市不是為了樓市健康與否，而是這個(gè)城市健康與否
而對(duì)于個(gè)體，大家都是房產(chǎn)持有者，都是利益共同體，且信貸杠桿已經(jīng)降到最低，個(gè)體抗風(fēng)險(xiǎn)的忍耐度會(huì)更高，也更加傾向于守護(hù)住樓市的繁榮
最后一句：作為個(gè)體來(lái)說(shuō)，哪怕不是永久，我也希望所有各位做好永久的準(zhǔn)備。這樣的生活才有驚喜
