調(diào)控機遇下的租賃市場：空間巨大多痛點待解
連日來不斷的調(diào)控加碼，儼然一副為房地產(chǎn)吹響“中場哨”的節(jié)奏。各種限制買賣的附加條件之下，新房和二手房市場面臨巨大的交易量下滑壓力，租賃市場在此刻被推向巨變前夕的微妙時刻。
“盡管此輪調(diào)控對于市場的震動很大，但是我們也應(yīng)當(dāng)清晰地看到房地產(chǎn)市場政策的四個基本出發(fā)點：一是調(diào)控的目標(biāo)是以滿足新市民住房需求為主要方向；二是建立購租并舉的住房供應(yīng)體系；三是以市場為主體滿足多層次住房需求；四是以政府為主體滿足低收入群體的住房保障需求?？辞宄诉@四點，我們便能理解中國房地產(chǎn)市場運行邏輯的基本點。”在近日鏈家研究院舉辦的《租賃市場的規(guī)范與發(fā)展》主題論壇談上，談及對于此次調(diào)控的看法，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
正如其所言，自2015年以來，中央多次提出“建立購租并舉的住房供應(yīng)體系”，租賃市場的關(guān)注度更是持續(xù)上升，從住宅租賃領(lǐng)域多環(huán)節(jié)的模式創(chuàng)新，到持有型經(jīng)營地塊的拍出，再到開發(fā)商對于長租公寓的多方試水。隨著房價上漲逐漸接近天花板，房屋租賃市場顯然迎來了最為合適的發(fā)展時機。
租賃的供需新格局
“不容置疑，租賃會越來越成為中國房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分。首先，會有越來越多的人選擇用租房的方式滿足住房需求；其次，未來越來越多的房屋會通過存量盤活的形式進(jìn)入租賃市場，成為供給的一部分；最后，租賃作為一個產(chǎn)業(yè)，會成為帶動中國整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。
據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從租賃市場的需求端來看，目前流動人口家庭化流動趨勢明顯，攜子女配偶老人流動的比例達(dá)到60%，在現(xiàn)居住地的平均時間超過3年，其中有37%超過5年。此外，服務(wù)業(yè)占比達(dá)到80%，人口在城市內(nèi)部的流動性增強。與此同時，在高房價的壓力之下，高素質(zhì)人群婚姻年齡推遲，2007年-2012年5年間，我國30歲以上結(jié)婚人群占比上升4個百分點?！斑@些人群都將成為未來租賃市場強大的需求群體?！?
此外，從現(xiàn)有的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看。存量方面，隨著房屋買賣交易端的各種調(diào)控不斷升級，將會有更多業(yè)主將房屋用于出租。而隨著專業(yè)化和機構(gòu)化管理運營主體的進(jìn)入，以前的存量閑置房產(chǎn)如國企資產(chǎn)、閑置的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房等都將通過合理的方式實現(xiàn)“商改租”、“工改租”。增量方面，開發(fā)商會將一部分新增開發(fā)用于出租和持有，政府也會將一部分土地供應(yīng)單列用于出租。
而從國際規(guī)律來看，越是一線城市，租賃人口的占比就越高。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》顯示，美國、日本和英國的租賃人口占比分別是35%、33%和37%，而中國的租賃人口占比只有11.64%。
“北京的市場今天購買門檻已經(jīng)很高，未來不希望大家連租房都租不起，如果租不起了，這個城市就失去它的活力了。所以說，衡量一個城市發(fā)達(dá)程度的重要指標(biāo)就是租賃發(fā)展程度。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。
供應(yīng)端多難題待解
盡管從外部環(huán)境來說，租賃市場已經(jīng)處于發(fā)展的良好時機點上，然而，諸多內(nèi)部市場的問題卻不容忽略。
首先，從制度層面來看，北京房協(xié)副會長兼秘書長陳志認(rèn)為，圍繞刺激、保護(hù)、支持租賃市場的許多制度要素包括指導(dǎo)思想都不是完全匹配，也很欠缺。
此外，租賃市場供給絕對數(shù)量的偏少是最為突出的問題。目前，北京約800萬流動人口中對于房屋的租賃需求約有270萬套。然而，北京現(xiàn)有750萬套存量房屋中，能用于租賃的僅有150萬套。
“租房市場的主要問題突出表現(xiàn)在供給主體和供給渠道單一：首先，政府在租賃住宅的供給上一直發(fā)揮主導(dǎo)作用，從廉租房、公租房到一系列各種形式的保障房住房，市場化的力量沒有得到充分發(fā)揮；其次，增量的供給目前仍處于主導(dǎo)地位，存量資源的盤活利用不足。在租賃供給不足最為突出的一線城市，仍然存在大量閑置的、未被充分使用的私人房源、工業(yè)和商辦物業(yè)。此外，由于持有成本低、流通成本高，導(dǎo)致很多人不愿意把房子放出來，而當(dāng)下的調(diào)控更是讓市場基本處于一種相對被凍結(jié)的狀態(tài)，很多房子想出也出不來了?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，激活存量的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于增量供給的空間，而這需要專業(yè)化、規(guī)?；芾砼c運營機構(gòu)的發(fā)展以及配套政策的落地。
而從具體房屋的供應(yīng)狀況來看，戶型錯配、供給質(zhì)量差、換房周期短也是比較明顯的問題。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)有租賃市場中，租期在兩年以內(nèi)的房源占比高達(dá)64.5%。
為此，楊現(xiàn)領(lǐng)建議培育專業(yè)化租賃機構(gòu)，提高租住品質(zhì)，促進(jìn)市場供應(yīng)主體多元化。此外，規(guī)范交易流程，保障雙方權(quán)益。同時，逐步完善承租人在租住城市中的各種權(quán)利，包括落戶、子女上學(xué)、醫(yī)療保障等與買房自住居民的平等化。進(jìn)一步深化戶籍改革力度，將租住時間與戶籍辦理相掛鉤，讓租賃家庭最終可以享受與購房人群相同的公共品服務(wù)。
陳志則提出，“我們還需要不斷努力，去樹立和培育租賃市場的理念，特別是要在鼓勵和保障租賃市場健康發(fā)展的制度層面上加強研究，要樹立和培育租賃市場的理念。”
“我對于購租并舉的理解是，在購的層面強調(diào)新房和二手交易的平衡，在租的層面強調(diào)通過規(guī)范租賃市場秩序、培育專業(yè)化運營機構(gòu)、提高租賃品質(zhì)，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。我們希望更多地發(fā)揮市場和機構(gòu)的力量，讓品質(zhì)租房成為一種生活方式?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)提出。
