任志強給出買房大招：哪兒政策打壓 就去哪兒買房
未來機會點在哪？調(diào)控是松還是緊？房子還能買嗎？任志強又"爆”出何種觀點？我們來聽聽他怎么說。
以下為任志強杭州演講實錄部分節(jié)選——
◆ 一季度房價暴漲
任志強：
我們可以看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。
利用70個大中城市或者100個城市的指數(shù)，看來房價是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
◆ 開發(fā)商口袋見底
任志強：
我們看到，銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什么沒錢呢？他們公司基本上是沒錢的，這個投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發(fā)商基本上兜里就沒錢了。
為什么我們譚總請大家來開這個會？就是這個基金有了一個最好的機會，可以便宜收購。因為開發(fā)商兜里沒錢了，開發(fā)商要有很多錢的話要基金干嗎？去年開發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內(nèi)融資很困難，就跑到國外融資。
所以今年一季度，開發(fā)商境外的融資已經(jīng)達到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內(nèi)沒機會，這是一個很重要的問題，開發(fā)商兜里的錢不夠了。
所以最開始我說，投資會持續(xù)下降，就是因為沒錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話，可能還會持續(xù)一段時間，現(xiàn)在看來要想維持一個高速的增長，已經(jīng)有困難了。
◆ 東北、西部地區(qū)不能碰
任志強：
分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。東部和中部地區(qū)還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領域，所以這個支撐效果還是有的。
但是中部、西部的銷售是什么呢？銷售是高速增長，西部和東北地區(qū)。前面我們看到投資是負的，或者基本上是不增長的，可是從銷售看，東部地區(qū)，投資增長快速地區(qū)是負增長銷售，負的7.3，中部地區(qū)還維持14，西部12，去年前年的高杠桿，導致相當一部分回收的資金沒有進入到開發(fā)商的資金盤子里，而是跑到了銀行的兜里面?，F(xiàn)在差別不大。
◆ 70家上市公司拍賣股票
任志強：
今年一季度我們可以看一些數(shù)據(jù)，融資下降了1.33萬億，下降了20%，企業(yè)貸款下降了15.8，委托貸款下降了50%，信托貸款下降了9%，融資下降了80%，到3月份為止，企業(yè)存款下降了1.21萬億，和去年年底相比。一個季度少1萬個億，開發(fā)商手里的錢很緊。
更嚴重的是，現(xiàn)在有70家上市公司的股票抵押貸款開始進行司法拍賣了，也就是說這70家公司的現(xiàn)金流已經(jīng)不行了。上市公司一共2000多家，70家公司開始拍賣股票，還銀行債，信用是非常嚴重的不足。
◆ 調(diào)控造成劣幣驅(qū)逐良幣
任志強：
另外一個實際問題，比如產(chǎn)品與價格，我們現(xiàn)在看到市場上的調(diào)控政策基本上劣幣驅(qū)逐良幣，就是開發(fā)商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什么程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣凈化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的價格比一期的還低，于是大家把空調(diào)都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外墻的瓷磚給弄沒了。
總之，以后可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。所以，產(chǎn)品與價格之間的矛盾，尤其是想蓋綠色產(chǎn)品，我們想蓋環(huán)保產(chǎn)品，你不讓賣高價，怎么辦？
◆ 只租不售誕生“灰色空間”
任志強：
土地招標的時候，好多加入固定性住房了，你投標還是不投標？要是投標了房子只能租不能賣，壞了。前天開會我問一個人，你的房子租出去沒有？他搖搖頭，沒有。
他是一個月1.5萬，一次性交180萬，十年的租金，在北京的一個很遠的地方，那也就是平均一個月2萬塊錢的租金，90平米以下的房子。我覺得固定性住房以后給腐敗開了一個很好的頭兒，過去腐敗都是送房子，然后這個房子改名就可以了。名字不是你的，法院沒法判你的房屋。
我們在海南已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有幾十位部長級的享受了30年的租賃權(quán)，我也搞不清楚他們是自己花錢的還是別人給的房。反正這種長租房，創(chuàng)造了一個新的機會，我也不知道法院會怎么判。再一個，給開發(fā)商的壓力就是，這個租金可能是難得取得回報。
◆ 用市場化手段提供住房
任志強：
房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。但是我們看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同產(chǎn)權(quán)房和其他的房子，把商業(yè)房的比例降到很低很低，或者說基本上沒有什么商品房用地，北京可能連四分之一都不到，這個市場是要還是不要？挺麻煩。
最重要的是，這個房子是住的，但是不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。什么意思呢？你要想限制租賃性住房，租賃性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去租，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么租賃房？我自己租不就完了？所以租賃房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。
這里就出了一個麻煩，不是我們要宣傳，而我們實際造成的結(jié)果就市場最需要你建房，至少你得把房子建出來，你再說是用來租的還是用住的。
剛才一個叫什么總的，講的氪空間。這個氪空間什么意思呢？他就說大企業(yè)都得租我的辦公室，都得有流動，那我們?nèi)俗夥孔邮遣皇且驳糜辛鲃幽兀克麄冞@個氪空間解決的是臨時辦公和流動性辦公問題。我就想到一個問題，臨時辦公和流動性辦公的這些人是不是也是流動性住呢？
比如說媒體人，比如說演員，比如說地產(chǎn)商，他總得來回跑，來回跑的時候他是不是也得有一套房子呢？這套房子不管是他自己買的還是什么的，如果一個項目干六七年，他是在這買一套房子六七年以后再把它賣了好，還是我租個六七年什么也沒剩下好？非常簡單的事兒。但是他買了六七年以后，賣了，你一定說是炒房了，就和剛才的流動空間是一個道理，你那個流動空間就是炒空間，這個邏輯是一樣的。
◆ 越出政策的地方房價越漲
任志強：
我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個意思都搞錯了，政策陷入了一動悖論，這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說，出臺政策以后很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？
在座的這些人，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？
為什么？因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個那個，一大堆，保障房，租賃房，共有產(chǎn)權(quán)房，最后把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎么會不漲價呢？沒供應了，你看的是下來了，過兩年怎么辦？總得有人想結(jié)婚生孩子吧？怎么辦呢？所以這是一個很矛盾的問題。
◆ 供給面在扭曲
任志強：
價格是來自于什么？來自于需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應該叫做，地價是房價的地板價，就是最低價格了。我把地價加上一個建安，稅費，各種成本加進去以后，這是我賣得不賠錢的價，叫地板價。
天花板價在哪？天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價?，F(xiàn)在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎？
我們有五次大型調(diào)控，每次調(diào)控之后房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。
◆ 政策變相鼓勵“炒房”
任志強：
所以政府的政策說悖論，就是因為他在鼓勵大家炒房，這是一個很麻煩的事情。
最大的問題在哪呢？最大的問題在于，十九大明明告訴我們市場決定價格，那政府決定價格不是違反十九大規(guī)定嗎？你們看看十八屆三中全會和十九大里頭，是不是說市場決定價格、市場決定資源配置？我們得按十九大辦。所以你一旦按十九大辦的時候，政府這幾條可能就有問題了。
我們最近最高院、最高檢察院、國務院連續(xù)發(fā)了好幾個文章，叫做保護產(chǎn)權(quán)，保護私有產(chǎn)權(quán)，保護什么，保護企業(yè)家，說了一大堆。這個房子是開發(fā)商建的還是政府建的？要是開發(fā)商建的就是開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)上沒寫著政府，你為什么要政府搖號？你不是侵犯產(chǎn)權(quán)嗎？那你這個違反了國務院的規(guī)定，也違反了政府最高院、最高檢察院的規(guī)定。
◆ “離婚”買房破壞了社會道德
任志強：
我就不知道他們怎么想的。市場經(jīng)濟一個最基本的條件就是，顧客是上帝。現(xiàn)在老不尊重上帝，老讓大家離婚，這有問題。
為什么離婚？當然政策導致離婚有兩個原因，一個原因，有些人家里的孩子，他們工資不夠高，申請貸款沒資格，工資太低了，都是父母出錢，申請貸款都是以父母的名義，所以變成兩套房了。但是父母沒資格就得離婚，不離婚買不了。再一個就是，一離婚就省了20萬，要是300萬的貸款就省了60萬，100萬就是20萬的利率。
所以利率高低，首付高低，對離婚不離婚影響很大，因此選擇離婚的人越來越多。一般的情況下，全年我們大概333萬離婚，政策覆蓋率還平均在580萬左右，每年離婚的大概多了200萬，這是很嚴重的問題。這破壞的是什么？破壞的是道德。市場經(jīng)濟講的是什么？講的是契約精神，講道德。
有的假離婚變成真離婚了，打官司。社會道德被破壞是非常危險的。尤其是這個首套房的利率上升，我們到底房子是住的還是炒的？我覺得銀行認為他是炒的，否則你不能讓首套房的利率降低嗎？首套房你不能說他是炒房子吧？
◆ 樓市如何走取決于特朗普
任志強：
前兩天開會有一個老總告訴我，最好就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。
特朗普先生要讓中國的外貿(mào)掉下去了，要讓中國的經(jīng)濟掉下去了，可能政府就得把這個后門開開，讓開發(fā)商日子好過點，要不然經(jīng)濟就掉下去了。
◆ 共有權(quán)房，政府賺雙倍
任志強：
還有人說北京建了共有產(chǎn)權(quán)房，共有產(chǎn)權(quán)房我覺得更是政府貪財?shù)囊粋€取向，本身那個土地賣3萬塊錢，然后房價賣4萬塊錢，然后他占50%的股權(quán)，這個房價就變成了8萬塊錢。周邊的二手房房價多少？6萬。你要賣給業(yè)主，說4萬塊錢賣給你一套房子，你是不是覺得很高興？比坊間的6萬二手房便宜多了。
可是你別忘了，政府還拿了50%，政府這50%出錢了嗎？沒出錢，他得了雙份的地價，3萬的低價變成了6萬，還得了一套房子。所以共有產(chǎn)權(quán)房從目前看高于當?shù)囟址糠績r的項目已經(jīng)很多個了，我只能說，本來拍賣土地的商品房，政府拿走了70%，到了共有產(chǎn)權(quán)房的時候，政府就從房價里拿走了90%或者更多。
我不覺得它是一個好政策。說我4萬塊錢拿到一套房子已經(jīng)很不錯了，反正我能住，先解決眼前問題吧。對，可能解決眼前的問題了，但是從法理上和稅收理論上來說，這是一個不合理的。所以我也覺得，它并不能解決市場的問題。
◆ 空置稅可解決租賃住房問題
任志強：
因此在不改變現(xiàn)有雙軌制的一些條件下，我個人覺得用市場化的辦法解決問題是最好的，不是限制個人買房子，而是鼓勵大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。
但是我要加你一個空置稅，香港、德國，很多國家都是用這種方法。只要你的房子是為了住的，不是為了炒的，那你就讓里頭有人住，你不要空置半年以上我就要收你的稅。
所以他的房子里有人住，有人住你不就達到了房子是用來住的目的了嗎？但是人們?yōu)槭裁匆阉糜诔鲎饽兀烤褪且驗槟銣p稅，德國就是這樣的，他用減稅的方式控制房價，同時用減稅的方式，用政府補貼讓窮人有房子租。
意大利也同樣，你要拿著住房券放的時候，政府給你減免個人所得稅。所以那個住房券租房子的時候，你比市場的房價要低得多，租房價要低得多，可是減免你的個人所得稅，它能交換。所以用市場化的辦法，完全不需要政府大量的蓋房子，可以解決我們租賃市場的問題。
很多，比如說美國，美國有一個網(wǎng)站叫空中食宿，它就是專門用于租賃住房的一個軟件。上了這個網(wǎng)以后，你說我今天從北京到杭州開會，我家里的房子就可以用來租，租兩天，我開兩天會，那個房子租兩天。它就收到很高，比酒店便宜，但是比一般的旅館費用要高得多，因為所有的條件都很方便。
在歐洲這種以家庭方式進行短租，住一天兩天、一個禮拜、兩個禮拜的，這種房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用這種方式成為了現(xiàn)在在美國非常受歡迎的一個網(wǎng)站，但是它也有很多官司，但是它有利的解決了這些問題。
比如說舊金山、硅谷，它的租賃住房是不夠的，空中食宿就把原來的整體租賃房，整棟整棟的給你租了，然后變成時租，因為來往的人員太多了。所以中國完全可以擴大租賃市場，用市場化的辦法去解決我們現(xiàn)在存在的一些矛盾。
任志強：謝謝大家，我的演講完了，這些僅代表我個人觀點。
