50位地產(chǎn)大佬核心觀點:關(guān)于樓市房價拿地要這么干
一文看完最一線開發(fā)商大佬對于樓市、房價、拿地等核心問題的觀點！
隨著各城市調(diào)控政策紛紛升級，樓市依舊火爆，土地市場持續(xù)白熱化，市場將走向何方？
本文囊括了萬科地產(chǎn)郁亮、恒大地產(chǎn)許家印、碧桂園楊國強、融創(chuàng)中國孫宏斌、旭輝控股林中等地產(chǎn)一線的大佬最核心觀點，聽聽他們對于2017樓市、熱點核心城市走勢，城市分化以及土地市場等最新展望。
觀點速看
【樓市篇】2017“穩(wěn)”與“分化”成關(guān)鍵詞。大部分開發(fā)商們認(rèn)為宏觀趨穩(wěn)，市場分化，整體向好，行業(yè)集中度將提高，二三線城市迎機遇。
【招商蛇口】認(rèn)為部分市場的高速上行引發(fā)政府不斷出臺調(diào)控措施，并明確了因城施策的方針、強化了房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的基調(diào)。
【萬科】認(rèn)為大型開發(fā)商市場份額將進(jìn)一步提升，調(diào)控是讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)是一個利好。
【首創(chuàng)置業(yè)】認(rèn)為政策以穩(wěn)為主，集中度進(jìn)一步增加，一線棚改為重大機遇；
【時代地產(chǎn)】認(rèn)為土地市場走向冷卻，未來將迎更多調(diào)控政策；
【越秀地產(chǎn)】認(rèn)為調(diào)控步調(diào)從容，市場分化加劇，行業(yè)加速整合，土地市場不會大幅降溫。
【旭輝控股】認(rèn)為平穩(wěn)為主，量縮價穩(wěn)，城市分化，土地降溫。平常二線和強三線城市將迎來土地市場升溫契機。
【富力地產(chǎn)】認(rèn)為房價最多小幅度波動，趨勢向上。
【當(dāng)代置業(yè)】認(rèn)為宏觀趨穩(wěn)，因城施政嚴(yán)控市場風(fēng)險，量價增速回調(diào)。三四線去庫存基調(diào)未變，二線持續(xù)聚焦。一二線及三四線分化較為顯著。
【禹洲地產(chǎn)】認(rèn)為中國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未結(jié)束，未來新增城鎮(zhèn)人口以及全面二孩政策放開，將帶來龐大需求。
【中海地產(chǎn)】認(rèn)為對目前過熱的市場進(jìn)行調(diào)控有利于建立穩(wěn)定健康的市場秩序，有較強實力的房地產(chǎn)企業(yè)通過整合資源是可以期待提升市場占有率的。
【戰(zhàn)略篇】大部分開發(fā)商們?nèi)匀痪劢挂欢€城市，重點關(guān)注都市圈強三線城市。抓住棚改、舊改機遇補充資源，多元化布局發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。
【萬科】認(rèn)為一二線城市向"TOD"模式轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，“軌道+物業(yè)”發(fā)展空間巨大，此外長租、養(yǎng)老、物流等新興不動產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域需求亟待滿足。
【招商蛇口】提煉出“前港-中區(qū)-后城”空間發(fā)展模式，社區(qū)運營、園區(qū)運營、郵輪運營三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同一致、互為促進(jìn)。
【首創(chuàng)置業(yè)】將聚焦核心城市，土地投資以五大核心城市為主。
【新城發(fā)展】將瞄準(zhǔn)一二線城市，打造城市綜合體，加大核心城市投資力度，持續(xù)打造百億銷售規(guī)模城市公司。
【中駿置業(yè)】繼續(xù)貫徹聚焦一線城市，關(guān)注核心二線城市的發(fā)展策略。
【旭輝控股】戰(zhàn)略是實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健、有質(zhì)量的增長。預(yù)計主要布局在一線及二線城市，及一線城市的衛(wèi)星城市及強三線城市。
【碧桂園】表示一二線城市提供主流產(chǎn)品，鞏固市場，控制成本，三四線城市捕捉一二線城市的外溢需求，打造大型項目持續(xù)支持業(yè)績。
【建業(yè)地產(chǎn)】繼續(xù)推進(jìn)建業(yè)的區(qū)域化戰(zhàn)略，伴隨著鄭州上升為國家級中心城市，實現(xiàn)業(yè)績的騰飛。
【深圳控股】將緊貼政策動向，積極尋找機會，拓展深圳土地項目。重點抓住舊改片區(qū)統(tǒng)籌的機遇。
【佳兆業(yè)公司】未來繼續(xù)生根一線城市及重點二線城市，將滿足中高端人群的剛性需求。
【拿地篇】在拿地方面，大部分開發(fā)商堅持審慎、穩(wěn)健的原則，在保證銷售和合理收益率的前提下拿地。重點關(guān)注一二線核心城市以及強三線城市，采取多元化拿地方式降低成本。
【招商蛇口】將聚焦一二線核心城市，重點拓展戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的土地儲備，為公司未來的發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。
【萬科】將審慎投資，合理補充，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。聚焦城市經(jīng)濟圈，深耕現(xiàn)有城市，持續(xù)關(guān)注海外市場投資機會。
【首創(chuàng)置業(yè)】聚焦核心城市，聚焦奧特萊斯戰(zhàn)略不變。拿地以建立區(qū)域優(yōu)勢為核心，圍繞土地一級開發(fā)把周邊做強做大。
【越秀地產(chǎn)】認(rèn)為國企改革是中國經(jīng)濟改革中的重頭戲，公司會借助此動力進(jìn)行發(fā)展。
【旭輝控股】將有效控制土地成本，同時采取更加多元的土地收購渠道，除了公開市場拍賣，更多運用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。
【富力地產(chǎn)】表示土地收購是一種立體行為，布局北京廣州的舊城改造并從中獲益。
【花樣年控股】將不僅依靠公開招拍掛，也通過自身在運營開發(fā)、資源整合、品牌溢價上的優(yōu)勢，采用并購、一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造等多種拿地方式，提前鎖定利潤率。
【當(dāng)代置業(yè)】改變了在一級市場去競爭拍地的拿地方式，不再在高點拿地，而是由兼并收購拿地。
【禹洲地產(chǎn)】根據(jù)銷售決定拿地節(jié)奏，繼續(xù)秉承收購并購，審慎拿地。積極和別人合作。確保盈利為目標(biāo)，進(jìn)行項目選擇。
【中海地產(chǎn)】今年土地計劃希望投資1000億，新增1600萬平米，實現(xiàn)有回報的增長。
【龍湖地產(chǎn)】進(jìn)一步增加土地儲備，認(rèn)為廈門會是一個重點，第二個是濟南，未來成都和重慶依然會是傳統(tǒng)的區(qū)域。抓住熱點城市，關(guān)注超大城市外溢的機會。
【中國金茂】主要在一線和發(fā)達(dá)經(jīng)濟活躍的二線拿地，2017年還會深耕已經(jīng)進(jìn)入的城市，對于一些經(jīng)濟活躍的城市會關(guān)注。佳兆業(yè)集團(tuán)將堅持收并購和城市更新為主，招拍掛為輔的拿地方式，尋求機遇，通過多元化的渠道和方式，實現(xiàn)低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。
【融創(chuàng)中國】加速周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎拿地、把握行業(yè)整合機遇。
【綠城中國】認(rèn)為17年預(yù)備了大量低成本現(xiàn)金流，會實施反周期策略，堅持核心城市核心地段理念，戰(zhàn)略性拓展一二線周邊小鎮(zhèn)項目，進(jìn)一步增倉北上廣杭州南京成都項目規(guī)模和數(shù)量。
市場判斷篇
【萬科】從行業(yè)形勢看，城市分化較為明顯，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場份額進(jìn)一步提升。各地調(diào)控政策密集出臺，是讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)是一個利好。在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會消失。
【招商蛇口】部分市場的高速上行引發(fā)政府不斷出臺調(diào)控措施，并明確了因城施策的方針、強化了房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的基調(diào)。
【首創(chuàng)置業(yè)】房地產(chǎn)政策以穩(wěn)為主，集中度進(jìn)一步增加，一線城市棚改是重大機遇。
【越秀地產(chǎn)】政府調(diào)控保持從容，市場繼續(xù)分化，銷售量會有所下降，價格會趨于穩(wěn)定。三四線城市去庫存，土地市場預(yù)計不會大幅降溫，競爭程度有所緩和，行業(yè)加速整合，集中度上升，并購重組推動行業(yè)增長，行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型速度加快。雖然國家要調(diào)控，不過前景仍然光明。
【時代地產(chǎn)】預(yù)計今年國家會出臺相關(guān)政策調(diào)控市場，政府肯定希望整個市場更為穩(wěn)定，我們看到整個土地市場是在走下坡路。
【旭輝控股】平穩(wěn)為主，量縮價穩(wěn)，城市分化，土地降溫。2017年預(yù)計成交量會有輕微下跌，而成交均價小幅上升。投資開發(fā)增速小幅下降，城市表現(xiàn)分化明顯，其中一線城市量縮價穩(wěn)，熱二線城市，量縮價跌，其他二線與強三線城市，量價齊升。未來一年的土地市場，一線和熱點二線將遭遇逐步降溫，平常二線與強三線城市將迎來土地市場升溫的契機。
【富力地產(chǎn)】由于過去土地成交單價高，有資金支撐的話，房價幾乎沒有大跌的可能，最多就是小小的波動，還是合理的往上。個別地方突然有一塊地賣得很貴，發(fā)展商會受到傷害也有可能，但是整體還是可以協(xié)調(diào)的。
【綠景中國】今年還是非常平穩(wěn)。政策調(diào)控力度很大，它的宗旨是不讓房地產(chǎn)價格快速上漲，但是也絕對不希望快速下降。這對公司2017年的毛利率幾乎沒有影響，甚至比2016年會好一點，因為它建立在2016快速上漲的基礎(chǔ)之上。我們對中國房地產(chǎn)市場充滿信心，從人口總量、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系上看，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展是向好的。
【當(dāng)代置業(yè)】宏觀趨穩(wěn)，因城施政嚴(yán)控市場風(fēng)險，量價增速回調(diào)。一線步入存量房時代，三四線城市去庫存的基調(diào)依然未改，二線城市持續(xù)聚焦，部分中心城市受益于城市群發(fā)展，城市潛力凸顯，量價進(jìn)入平穩(wěn)增長期。百億房企市場份額升至五成，強者恒強，央企國企重組帶動行業(yè)整合，房企資本融合趨勢不斷加快。行業(yè)進(jìn)入競爭白熱化，房企不再是城市間的競爭，而是進(jìn)行全國性的競爭。房企價值城市標(biāo)尺重塑，掘金存量、搶占洼地?fù)尀┥墶澳玫匦g(shù)”。開發(fā)商向運營商轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)容時代。熱點城市各層次成交結(jié)構(gòu)上升顯著，一二線城市與三四線城市分化較為顯著。
【禹洲地產(chǎn)】一二線城市預(yù)期一直保持全國經(jīng)濟增長速度，基本面活躍。中國城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未結(jié)束，未來新增城鎮(zhèn)人口以及全面二孩政策放開，帶來龐大需求。
【中海地產(chǎn)】2017年全球經(jīng)濟政治不確定因素仍然很高，各種突發(fā)事件也會對經(jīng)濟融資環(huán)境造成影響，對此集團(tuán)密切關(guān)注。對中國經(jīng)濟我們保持中度信心，隨著中央收緊流動性的政策安排，融資成本和債券利率上行的壓力只在國內(nèi)的市場，對目前過熱的市場進(jìn)行調(diào)控有利于建立穩(wěn)定健康的市場秩序。分城施政的特點更加明顯，對土地使用權(quán)自動續(xù)期的政策敏感化，我們對未來政策穩(wěn)定和持續(xù)性充滿期待。住宅方面，隨著新城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，住宅需求還會增加，我們預(yù)計未來住宅市場會保持在一個10億平方米的規(guī)模。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)銷售增速開始放緩，二線城市將是住宅市場重要的方面，改善型需求將逐步放大。資本化運作經(jīng)驗豐富，技術(shù)化管理程度高、有較強實力的房地產(chǎn)企業(yè)通過整合資源是可以期待提升市場占有率的。
【瑞安房地產(chǎn)】現(xiàn)在國內(nèi)的一線城市如上海，限購政策是十分嚴(yán)厲的。前景審慎樂觀，今年并不會輕易放松政策。因為中央的口號是穩(wěn)中求進(jìn)。長期來看，用行政手段干預(yù)樓市是不會有好結(jié)果的，但是短期因為土地供應(yīng)不足，樓市價格一定會升高。
【佳兆業(yè)】從整體市場來看，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步釋放，一二線城市將進(jìn)入調(diào)整期，三四線庫存壓力隨著城市化得到緩解。
【北辰實業(yè)】短期一二線熱點城市將繼續(xù)受到調(diào)控政策影響，量價面臨調(diào)整壓力；三四線等城市仍將以去庫存為基調(diào)，市場有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。中長期中央持續(xù)深化供給側(cè)改革，加強分類調(diào)控，加快建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，將為行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)建良好環(huán)境。
【中國金茂】“930新政”出臺對過快增長調(diào)控是很及時的，業(yè)內(nèi)也是歡迎的。目前為止政府調(diào)控對銷售量沒有影響。政府調(diào)控核心是銷售價格和土地價格，不允許在原來基礎(chǔ)上再出現(xiàn)更快增長?！邦A(yù)售證”不允許在原來基礎(chǔ)上有很高的報價，當(dāng)前情況下如果正常銷售，只要不暴漲價。所以目前為止對銷售的影響沒體現(xiàn)出來。價格收到有效抑制和我們的可持續(xù)增長的追求是匹配的。應(yīng)會嚴(yán)格按照政府調(diào)控，落實我們的銷售調(diào)控。
戰(zhàn)略布局篇
【萬科】以“房地產(chǎn)+服務(wù)”代替“房地產(chǎn)+鋼筋水泥”，一二線城市向"TOD"模式轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫，“軌道+物業(yè)”發(fā)展空間巨大。此外還將布局長租公寓、一二線商業(yè)地產(chǎn)以及養(yǎng)老、物流等新興不動產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。
【招商蛇口】以“中國領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運營服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，開展社區(qū)運營、園區(qū)運營、郵輪運營三大業(yè)務(wù)，提煉出“前港-中區(qū)-后城”的空間發(fā)展模式：港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，配套城市新區(qū)開發(fā)，從而實現(xiàn)成片區(qū)域整體聯(lián)動發(fā)展。
【首創(chuàng)置業(yè)】聚焦核心城市，土地投資以五大核心城市為主。提升產(chǎn)品研發(fā)體系，提升物業(yè)服務(wù)水平。做大做強奧特萊斯業(yè)務(wù)，以股權(quán)為紐帶，整合全球商業(yè)資源。繼續(xù)推進(jìn)A股IPO，債務(wù)融資以控制負(fù)債率為核心，尋求新的利潤增長點。
【新城發(fā)展】“地域聚焦、合縱連橫、運營優(yōu)先、產(chǎn)品升級”的發(fā)展戰(zhàn)略；落實“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”的激勵計劃；加大業(yè)務(wù)多元化程度，拓展海外布局，瞄準(zhǔn)一二線城市，打造城市綜合體；加大核心城市投資力度，持續(xù)打造百億銷售規(guī)模城市公司；打造“新城吾悅廣場”特色標(biāo)簽；樹立公司產(chǎn)品文化；完善項目信息戰(zhàn)略采集，縮短項目周期。
【中駿置業(yè)】集團(tuán)繼續(xù)貫徹聚焦一線城市，關(guān)注核心二線城市的發(fā)展策略。
【旭輝控股】長遠(yuǎn)戰(zhàn)略是實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健、有質(zhì)量的增長。專注主營業(yè)務(wù)，做強做大主業(yè)。預(yù)計主要布局在一線及二線城市，及一線城市的衛(wèi)星城市及強三線城市。走高周轉(zhuǎn)和高利潤率均衡策略，一線城市未來走高利潤、高溢價、放慢周期路線。從投資角度，我們看中一線和熱的二線。今年投資總比重比去年多。但凡有看好的城市，合理的土地，我們就會出手。我們還采用多元的土地收購策略，除了一手的拍地，同時增加二手收并購，實現(xiàn)一二級聯(lián)動。
【雅居樂】多元化發(fā)展以擴充收入來源，主要從事物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，同時涉足物業(yè)管理、環(huán)保集團(tuán)、酒店管理及投資物業(yè)的發(fā)展。進(jìn)一步優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，償還部分境外美元、港元債務(wù)，進(jìn)行外匯對沖降低匯兌風(fēng)險。善用國內(nèi)及境外的各種融資渠道以控制風(fēng)險及降低財務(wù)費用?？刂曝?fù)債比率于合理水平。持續(xù)優(yōu)化土地儲備，加強多融資渠道，加強收并購，積極審慎購地。在銷售強勢地區(qū)加大土地儲備，優(yōu)先考慮廣州、中山、南京、佛山及海南等。
【花樣年控股】從原來只談房地產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務(wù)商。今年的二次轉(zhuǎn)型，是要在現(xiàn)有社區(qū)綜合服務(wù)運營商的基礎(chǔ)上，輕重并舉、產(chǎn)融結(jié)合，變成基于社區(qū)服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)。通過并購，打造上、下游的產(chǎn)業(yè)資本平臺，并形成在商務(wù)社區(qū)領(lǐng)域的影響力。在地產(chǎn)開發(fā)上探索多重業(yè)務(wù)增長點，以達(dá)到拓規(guī)模、增利潤的要求。
【當(dāng)代置業(yè)】實現(xiàn)三類標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線在不同城市的合理布局。整體上2017年投資目標(biāo)一類產(chǎn)品線不低于40%，三類產(chǎn)品線不低于30%，二類產(chǎn)品線不高于30%。國際上有限選擇產(chǎn)業(yè)布局合理、房地產(chǎn)處于上升階段的城市做為亞裔人群特別是華人投資首選。預(yù)計2017年上半年完成33批次的集中開盤。
【紅星美凱龍】雙輪驅(qū)動、側(cè)重輕資產(chǎn)模式發(fā)展。布局家居產(chǎn)業(yè)鏈，沖刺A股上市。
【碧桂園】一二線城市提供主流產(chǎn)品，鞏固市場，控制成本；三四線城市捕捉一二線城市的外溢需求，打造大型項目持續(xù)支持業(yè)績；持續(xù)深耕優(yōu)質(zhì)地段；深化合伙人機制，繼續(xù)打造科技小鎮(zhèn)；關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)（社區(qū)服務(wù)及物業(yè)運營業(yè)務(wù)）潛力可期；戰(zhàn)略投資方面入股天圖資本、陸金所、易盟集團(tuán)，完善社區(qū)生態(tài)鏈；國內(nèi)力求擴大規(guī)模，高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠，海外持續(xù)推進(jìn)海外業(yè)務(wù)；
【中海地產(chǎn)】公司將繼續(xù)實施積極穩(wěn)健的發(fā)展策略，在整體風(fēng)險可控的前提下，適度擴張規(guī)模，追求業(yè)績總量和股東回報的持續(xù)增長。我們希望在2020年，公司的綜合實力，包含軟實力和硬實力能保持行業(yè)前列，實現(xiàn)合約銷售額4000億港元，租金收入50億港元，毛利率保持30%，股東權(quán)益回報率15%，派息比例接近30%。
【中國恒大】產(chǎn)業(yè)架構(gòu)：地產(chǎn)+金融+旅游+健康，公司擬分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)到A股上市，夯實房地產(chǎn)基礎(chǔ)作為其他三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展根基。
【建業(yè)地產(chǎn)】繼續(xù)推進(jìn)區(qū)域化戰(zhàn)略，伴隨著鄭州上升為國家級中心城市和中國唯一的米字型高鐵樞紐（2小時高鐵圈內(nèi)4億人口、3小時高鐵圈內(nèi)7億人口），希望在中國城市戰(zhàn)略和自貿(mào)區(qū)等歷史機遇的拉動下，用數(shù)據(jù)來證明過去的堅守是有意義的。從一個單一的開發(fā)商向一個新型生活方式綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
【深圳控股】本集團(tuán)將緊貼政策動向，適時調(diào)整銷售策略，優(yōu)化可售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，減少調(diào)控帶來的風(fēng)險。本集團(tuán)將積極尋找機會，拓展深圳土地項目。一方面，將深化與母公司的深度合作；另一方面，繼續(xù)落實與深圳廣電集團(tuán)、深圳地鐵、深圳巴士集團(tuán)、深圳報業(yè)集團(tuán)等國企的合作，努力增加新的深圳項目資源。本集團(tuán)將重點抓住舊改片區(qū)統(tǒng)籌的機遇，把握住作為若干城市更新片區(qū)統(tǒng)籌主體的優(yōu)勢，加大與各區(qū)政府的溝通協(xié)調(diào)，在對片區(qū)城市更新的組織推進(jìn)中，發(fā)揮本集團(tuán)在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、綜合運營及公共空間配套等方面的專業(yè)能力，全力爭取更多的優(yōu)質(zhì)片區(qū)的開發(fā)資源。
【佳兆業(yè)】公司未來繼續(xù)生根一線城市及重點二線城市，將滿足中高端人群的剛性需求，2017年集團(tuán)整體可售面積為450萬平方米，預(yù)計銷售均價為16400元每平方米，90%的銷售資源來自一二線城市，保守估計今年銷售目標(biāo)較去年增長30%。
【融創(chuàng)中國】繼續(xù)堅持以房地產(chǎn)開發(fā)為絕對核心主業(yè)，將致力于更加全面均衡的發(fā)展，尤其在規(guī)?？焖僭鲩L的同時，不斷提升盈利能力。
土地收購篇
【萬科】審慎投資，合理補充，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。住宅產(chǎn)品以中小型普通商品住房為主，聚焦城市經(jīng)濟圈，深耕現(xiàn)有城市，持續(xù)關(guān)注海外市場投資機會。
【招商蛇口】聚焦一二線核心城市，重點拓展戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的土地儲備，為公司未來的發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。
【首創(chuàng)置業(yè)】聚焦核心城市，聚焦奧特萊斯戰(zhàn)略不變。我們戰(zhàn)略重心在公開市場上，拿地以建立區(qū)域優(yōu)勢為核心，現(xiàn)在會圍繞土地一級開發(fā)把周邊做強做大。
【越秀地產(chǎn)】去年增儲的土地，時機把握準(zhǔn)確，量足，行業(yè)土地溢價率是120%，越秀地產(chǎn)是60%，總體看比較理性。國企改革是中國經(jīng)濟改革中的重頭戲，公司會借助此動力進(jìn)行發(fā)展。土地稀缺，人口增長，經(jīng)濟增長，所以發(fā)展空間巨大，行業(yè)的整合（并購）增加，集中度提高，產(chǎn)業(yè)模式也會有改善。
【旭輝控股】有效控制土地成本，既滿足規(guī)模需要，又控制土地成本，不買貴，不買錯。同時，旭輝采取更加多元的土地收購渠道，除了公開市場拍賣，更多運用并收購、舊城舊村改造渠道收購二手土地。
【富力地產(chǎn)】土地收購是一種立體行為，我們深耕的地方有北京廣州的舊城改造。如果中國城市政策有所改變，我們會是最大的得益者之一。我們土地儲備的量，讓我們有足夠的時間做土地收購計劃上的一些更改，例如更加激進(jìn)地買地。在一些三四線城市、華東區(qū)域，我們得到了地方政府的支持，也拿到了土地成本不錯的土地。
【花樣年控股】公司會從開發(fā)上游、開發(fā)中的拿地、運營階段及開發(fā)的下游四個維度去探索地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長點，用住宅產(chǎn)業(yè)化的思維去運營項目。在拿地階段，公司不僅依靠公開招拍掛，也通過自身在運營開發(fā)、資源整合、品牌溢價上的優(yōu)勢，采用并購、一二級聯(lián)動開發(fā)、舊城改造等多種拿地方式，提前鎖定利潤率。
【當(dāng)代置業(yè)】土地儲備上市以來不斷提升，現(xiàn)在已經(jīng)到了646萬方，今年還會有快速的提升。公司改變了在一級市場去競爭拍地的拿地方式，在去年上升勢頭將盡的時候，我們不再在高點拿地，而是由兼并收購拿地。
【禹洲地產(chǎn)】根據(jù)銷售決定拿地節(jié)奏。繼續(xù)秉承收購并購，審慎拿地。積極和別人合作。禹洲從來沒有片面高地價拿地，盈利空間連續(xù)9年10年維持在30%以上，知道在合適的機會拿地，確保盈利為目標(biāo)，進(jìn)行項目選擇。
【中海地產(chǎn)】今年土地計劃希望投資1000億，新增1600萬平米，歸結(jié)一句話，就是有回報的增長，同時為了達(dá)到這個目的，一定要有規(guī)模支撐。我們的規(guī)模在這兩年會有一個增長，這是我們的目標(biāo)。
【龍湖地產(chǎn)】總的策略聚焦在傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)上，進(jìn)一步增加土地儲備。面向未來的話，廈門會是一個重點，第二個是濟南，熱點城市我們看到過去的土地供應(yīng)是不夠的。未來成都和重慶依然會是我們傳統(tǒng)的區(qū)域，我們也會抓住熱點城市，關(guān)注超大城市外溢的機會，比如大北京。關(guān)于土地，我們一直會滾動地三年看土地市場，市場越好越要警覺。
【中國金茂】我們主要在一線和經(jīng)濟發(fā)達(dá)活躍的二線拿地，2017年還會深耕已經(jīng)進(jìn)入的城市，對于一些經(jīng)濟活躍的城市我們會關(guān)注。第二是我們會關(guān)注小資本投入的機會。
【佳兆業(yè)】集團(tuán)將堅持收并購和城市更新為主，招拍掛為輔的拿地方式，尋求機遇，通過多元化的渠道和方式，實現(xiàn)低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。重點關(guān)注深圳、上海、北京及周邊城市構(gòu)成的核心都市圈。核心城市及周邊熱點地區(qū)，如廣州、武漢、南京、蘇州、重慶、長沙也將是重點投資區(qū)。
【融創(chuàng)中國】加速周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎拿地、把握行業(yè)整合機遇。流動性將持續(xù)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷升級，預(yù)計房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，目前大部分熱點城市土地價格過高，尤其公開市場，獲得價格合理的土地機會很少，但隨著調(diào)控的持續(xù)和流動性的收緊，預(yù)計2017年下半年土地市場有可能將逐步回歸理性。在保持和提升公司在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭優(yōu)勢的同時，公司將用少量資源戰(zhàn)略投資于在其他有增長潛力的行業(yè)中具備競爭優(yōu)勢的公司，為公司長期持續(xù)健康發(fā)展和盈利的持續(xù)提升進(jìn)行提前布局和準(zhǔn)備。
【綠城中國】組建綠城生活服務(wù)集團(tuán)，打造理想生活綜合服務(wù)商。17年堅持快銷+去庫存+精準(zhǔn)營銷。投資拓展方面，16年首次突破千億，沒有激進(jìn)拿地王，為17年預(yù)備了大量低成本現(xiàn)金流，會實施反周期策略，堅持核心城市核心地段理念，一二線重點城市，適度加大優(yōu)質(zhì)三線城市短平快項目力度，戰(zhàn)略性拓展一二線周邊小鎮(zhèn)項目，通過一二線投資策略實施，進(jìn)一步增倉北上廣杭州南京成都項目規(guī)模和數(shù)量，同時加持鄭州濟南寧波優(yōu)質(zhì)項目，計劃進(jìn)入深圳重慶，基本實現(xiàn)土地儲備結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。
對房企國內(nèi)融資渠道收緊怎么看？
【首創(chuàng)置業(yè)】主要將通過現(xiàn)金流覆蓋公司土地投資。整體來講，2017年負(fù)債率控制到77%，逐步減少永續(xù)債，會長期控制在合理水平，在經(jīng)營角度看，銷售越來越好，凈負(fù)債率一定會降低。
【旭輝控股】2016年凈負(fù)債率從59.2%降至50.4%，加權(quán)平均利息成本從7.2%降至5.5%。從行業(yè)趨勢來看，大型開發(fā)商區(qū)域布局廣，受調(diào)控影響小。而資金方面收緊對小型開發(fā)商影響較大，大型開發(fā)商融資渠道通暢影響小、中小開發(fā)商加速退出行業(yè)，有更多收并購機會，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。大開發(fā)商大多可以保持適度增長，國內(nèi)銀行也紛紛表示會保證總行客戶的融資需求，這對大開發(fā)商是個很好的機會。
【首創(chuàng)置業(yè)】首創(chuàng)有深厚國企背景，政策對房地產(chǎn)有影響，但對首創(chuàng)影響小。首創(chuàng)的600億銀行授信是基石，融資成本低。去年申報了公司債的計劃，交易所對公司沒有審批，只是控制節(jié)奏。保障房項目向發(fā)改委申報了企業(yè)債。融資成本從去年同期的6.7%下降為5.25%，未來將繼續(xù)保持合理的融資渠道。
【新城發(fā)展】公司的融資部分有一定影響，但公司融資多元化，例如股權(quán)、債券融資等，目前在嘗試各種融資辦法，規(guī)模大了以后，銀行及金融機構(gòu)對本公司比較看重，所以影響不大。綜合體的融資通道不只是蓋購物中心，周邊還有很多住宅，所以可以通過銷售住宅來支持購物中心的開發(fā)。
【時代地產(chǎn)】我們是一個多元化的公司，境內(nèi)外渠道保持暢通。我們?nèi)谫Y的計劃，除了公司自己的發(fā)展以外，還要看整個市場的情況。當(dāng)然我們也有較好的計劃，包括剛剛一月份我們部署了一個境外窗口并發(fā)債，平常也有貸款。我們一直保持著多元化的暢通的融資渠道。
【旭輝控股】人民幣對沖成本大概占總負(fù)債成本20%，如果未來成本合適，可能加大對沖力度。負(fù)債/EBITDA比率和EBITDA/利息比率都有所降低，而且預(yù)計今年也不會增高。旭輝融資平臺的信譽非常好，加之我們?nèi)谫Y非常節(jié)制，“存現(xiàn)金，降負(fù)債”政策讓我們維持了很多現(xiàn)金，不用借貸，需要融資時可以從自己賬戶上調(diào)出，融資成本比較低；在境外融資方面，我們與境外商業(yè)銀行有較好的合作，境外評級不斷上升；旭輝今年銷售額比去年還有20%-30%增長，現(xiàn)金銷售額回籠比較高，今年的回籠率也很高，今年現(xiàn)金流狀況穩(wěn)定健康?？傮w說來今年的旭輝的融資表現(xiàn)穩(wěn)定健康，財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健。
【中海地產(chǎn)】過去我們發(fā)了基本公司債，利率都比較低，而且是固定的，考量收購中信等因素，我們考量2017年中海的借貸成本不會有太大波動，大體會和2016年持平。
【北辰實業(yè)】今年來看，我們可能會受到比較大的影響，一方面是現(xiàn)金回籠，一方面是價格上不能按照市場體現(xiàn)。國家宏觀政策陸續(xù)出臺，可以明顯感受到融資難，融資成本在提高。至于如何應(yīng)對，公司會在融資上采取創(chuàng)新性融資，在各個可能的融資渠道中創(chuàng)新來滿足需求，此外在項目銷售節(jié)奏上根據(jù)城市采取適當(dāng)?shù)目刂?，部分城市會稍微放慢?jié)奏，部分城市還會保持推售節(jié)奏。在完成全國化布局不變的策略下，有針對性的做調(diào)整。
【深圳控股】利率有所上升，主要由于美元加息的影響。我們的基礎(chǔ)利率其實趨于平穩(wěn)。由于美元加息和收緊杠桿，國內(nèi)和香港利率都有上升趨勢。
對開發(fā)商2017年的凈利潤情況怎么看？
【首創(chuàng)置業(yè)】17年已簽約未結(jié)賬203億。過往幾年保持穩(wěn)定分紅節(jié)奏，京津滬純利潤小，在5%左右，三四線城市毛利率大，所以在退出三四線城市的背景下利潤被犧牲了。聚焦在核心城市，土地開發(fā)會提升公司收益，沒有戰(zhàn)略聚焦，就沒有良好發(fā)展。相信未來表現(xiàn)會更好。
【越秀地產(chǎn)】母公司孵化，地產(chǎn)購買常態(tài)化；尋求國企的戰(zhàn)略支持；尋求二級市場并購機會；深度參與三舊改造項目；把握市場周期，從公開市場合理價格獲得土地；精細(xì)化管理，服務(wù)客戶，加強項目周轉(zhuǎn)，提高效率、項目運營能力。
【新城發(fā)展】凈利潤會繼續(xù)改善，公司上市以來土地儲備在改善；現(xiàn)在公司多做綜合體，這些綜合體需要培養(yǎng)團(tuán)隊，過去投入股本的收入還沒有體現(xiàn)出來，所以對毛利率有一定壓力，管理層認(rèn)為2017年凈利潤還有改善空間。租金毛利率非常高，達(dá)到80%，因為今年營業(yè)的購物中心將超過20個，將會改善整個大集團(tuán)的毛利率。
【中駿置業(yè)】按照預(yù)收情況和單價，假設(shè)單價持平，未來兩三年的毛利率可以回升到30%上下，意味著比今年會有一個很大的提升。去年房地產(chǎn)特別是一二線城市單價也上來了，基本上未來兩三年毛利率的能見度也會是比較高的。
【旭輝控股】盈利能力提升，毛利率凈利率指標(biāo)比去年有改善。毛利率從2015年的24.1%升至2016年的25.4%；EBITDA利潤率從28.7%升至31.4%；核心凈利潤率至12.7%較2015年提高0.6%。2016年結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)人民幣222億元，按年增長22%；核心凈利潤達(dá)人民幣28.2%，按年增長28%。預(yù)計2017、2018年毛利率穩(wěn)中有升。
【富力地產(chǎn)】我們毛利保持在行業(yè)偏高的水平，還是比較有競爭力的。我們預(yù)計2017、2018的毛利率會比較樂觀。一些經(jīng)濟限價房交出去會拉低毛利率。大家都在協(xié)調(diào)這件事情，確保會計上面的樂觀。我們希望增長能達(dá)到市場平均水平以上，像凈利潤的增長與穩(wěn)定的派息。如果我們上了A股凈負(fù)債率會下降。
【當(dāng)代置業(yè)】在上市前后高毛利的項目都已經(jīng)在16年15年結(jié)轉(zhuǎn)完畢。我們上市也是為了快速回籠現(xiàn)金流，擴大規(guī)模，獲取了一些中毛利、甚至低毛利的項目。到了16年，我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生了一些變化，既獲得利潤又創(chuàng)造企業(yè)規(guī)模的項目將會在17、18年結(jié)轉(zhuǎn)。16年的毛利率不高，但是我們預(yù)判在17、18將會穩(wěn)定提高。
【紅星美凱龍】2016毛利率下降主要源于我們的自營門店增加了11個，新店開多會對毛利率有較大影響，第一年有很多招商、企劃、營銷、人員入駐，加之第一年我們會給相對比較多的優(yōu)惠，所以對毛利率會有一定的稀釋。所以隨著老店逐步進(jìn)入成熟期，毛利會持續(xù)增高。隨著開店的減少，我們的毛利率還會繼續(xù)提升。另外我們注重輕資產(chǎn)委管業(yè)務(wù)，在自營店分布方面不會像委管那么多，所以毛利率不會有大幅波動。
【中海地產(chǎn)】我們的目標(biāo)是力求30%毛利率。過去利潤總額一直接近20%上下，今年單位數(shù)增長，有中信資產(chǎn)收購的因素，撇除這部分因素，我們實現(xiàn)了14.1%的增長。在接近400億利潤的情況下，永遠(yuǎn)要求20%的增長不大現(xiàn)實。我們的基本要求一是維持利潤繼續(xù)增長，二是增長是全方位的、有規(guī)律可循的，比如規(guī)模4000億、毛利率維持30%等等。
【中國金茂】毛利率在同行業(yè)中較高，我們會基本保持毛利率的穩(wěn)定；同業(yè)很多降得很快，但我們在去年承諾基本不變，也做到了基本不變。今年數(shù)據(jù)也將基本會保持穩(wěn)定，可能有一點點下降，要看坐收的土地。我們土地銷售的毛利率很高有60%了，二級開發(fā)的會在20%多到30%，最后坐收下來也基本會維持穩(wěn)定。
【中國恒大】去年公司實現(xiàn)股東權(quán)益利潤少是因為規(guī)模的擴張，未來多元化戰(zhàn)略如金融等也將提高利潤。
【深圳控股】利潤率目前在行業(yè)里比較高，未來保持這樣的毛利率是做得到的，但要保持大幅增長是有難度的。土地增值稅增長很大，毛利率與此有很大關(guān)系。除非土地成本非常低才能保障大的毛利率，但這樣的機會是很難有的了。維持這樣的毛利率水平近兩年可以做到的，未來走下坡路是隨著土地成本提升的一個必然趨勢。
【佳兆業(yè)】上百億未入賬的毛利，未結(jié)轉(zhuǎn)都是在一二線的，明年的毛利率一定比今年好。
2017將如何平衡發(fā)展與利潤分配？
【旭輝控股】我們預(yù)期30%的年派息增長率，但是增長不來源于提高派息率，來源于旭輝核心競爭力的提高，來自旭輝凈利潤的增長，派太多了影響我們的增長空間。我認(rèn)為未來應(yīng)維持穩(wěn)定的派息政策。未來三年我們預(yù)測大概維持30%的凈利潤增長。
【雅居樂】之前保持25%－40%的派息比率，利潤有明顯上升和下滑，保持穩(wěn)定的派息比率，故而建議管理層特別股息。今年利潤水平有明顯改善，2017年預(yù)測不用太大安排派息政策，股東也會滿意。
【禹洲地產(chǎn)】核心利潤不低30%進(jìn)行派息。我們的派息維持在同行業(yè)較高，這個派息高不改變，改成分成兩次派息，更靈活。
【瑞安房地產(chǎn)】我們在盡力平衡債券持有者和股東之間的利潤分配問題，希望到2018年可以償還政府債券，減少一些資金上的限制。我們?yōu)榇俗龀隽撕芏嗯?，出售了更多資產(chǎn)，希望可以進(jìn)一步降低資產(chǎn)負(fù)債比。
【SOHO中國】假如市場好，我們愿意分派我們的非核心資產(chǎn)，如果我們看不到好的機會去再投資，我們就付特別派息。
【中國金茂】分紅從30-40%，公司分紅政策還是十分穩(wěn)定的，17年也會保持這個臺階，40%是目前能確定的比例。
【中國恒大】重組完之后就會把恒大地產(chǎn)收益拿回來，再分配給股東。重組完成，將今年年底和明年上半年的50%進(jìn)行派息，做一個特別股息派發(fā)。
【建業(yè)地產(chǎn)】今年是自2008年IPO之后第一次不派息。17、18年還是會全力爭取更好的業(yè)績。派息是必須的，希望18、19年業(yè)績改善之后能增加派息的比例。但是現(xiàn)在不能承諾太多，因為17、18的業(yè)績只是目前的展望，還不是一個結(jié)果。
【深圳控股】分紅未來會維持在凈利潤30%-40%的水平，過去幾年都是這樣，以后也會這樣做，問題也不是很大。
【綠城中國】我們這次派息扣除了一些一次性的收益，是核心凈利潤的25%，比例算中等水平，隨著核心利潤穩(wěn)定增長，未來也有可能增加，同時我們會考慮負(fù)債率影響。早期綠城派息率在50%以上，但減少了現(xiàn)金，導(dǎo)致負(fù)債率高。
