拍房搶手 “撿漏”很困難 什么樣的房子更受青睞？
3月31日，位于本市朝陽區(qū)望京東園108號的一套151平方米的住宅在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺成功拍賣。14個人經(jīng)過522輪競價，最終以1370萬的價格成交。與該小區(qū)在某中介的二手房報價基本持平。
一直拿著錢想買房的市民王先生詢問，在法拍房里有沒有可能“撿漏”？于是記者對今年以來在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺上進(jìn)行網(wǎng)拍的、北京地區(qū)的法拍房進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，無論是位置好、總價高的，還是位置差、總價低的法拍房，只要是“住宅”性質(zhì)都很搶手。最終成交價已和市場價相差無幾，有的甚至還高于市場價格，想在法拍房里“撿漏”可以說是越來越難。
撿漏
調(diào)查·數(shù)據(jù)
北京法拍房很搶手
記者在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺檢索發(fā)現(xiàn)，自2014年以來，涉及北京的房產(chǎn)類項(xiàng)目在該平臺完成拍賣或變賣的次數(shù)近2000次。處置機(jī)構(gòu)除北京的法院外，還有不少外地法院。
記者以今年1月1日至4月1日在該平臺完成司法拍賣的北京房產(chǎn)為樣本進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，“住宅”性質(zhì)的房產(chǎn)非常搶手。經(jīng)記者統(tǒng)計，在這三個月間，本市房產(chǎn)通過該平臺完成司法拍賣或變賣的次數(shù)為120次，其中流拍28次，絕大多數(shù)為一次拍賣即成交，少數(shù)房產(chǎn)經(jīng)過了二次拍賣或變賣成交。
在28次流拍記錄中，商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)占有絕對比例；少數(shù)住宅性質(zhì)的房產(chǎn)因存在權(quán)利情況復(fù)雜或者有車位等其他產(chǎn)權(quán)捆綁等問題，不太受歡迎。
119次拍賣中，最為搶手的一套法拍房位于豐臺區(qū)駿景園北區(qū)，是一套3居室住宅，建筑面積為135平方米。公開資料顯示，該套房評估價為599萬，起拍價為420萬，公布的照片可以看出該房屋的裝修和使用狀況良好，吸引了多達(dá)63人報名，成為今年以來淘寶平臺上北京法拍房中參與人數(shù)最多的一套。3月15日，這套房經(jīng)過54輪競價，最終以910萬的價格成交，折合單價為6.7萬每平方米。而在某知名二手房網(wǎng)站，該小區(qū)目前的參考均價為每平方米6萬。
今年在淘寶平臺成交的總價最高的住宅性質(zhì)法拍房位于工體西路18號，是某樓22層4戶房產(chǎn)整體拍賣，總建筑面積為976平方米，起拍價高達(dá)6368萬元，要想?yún)⑴c競拍，光保證金就要交600萬元。然而這次拍賣的競爭也足夠激烈，有6人報名參與，經(jīng)過127輪競價，最終由個人以7818萬的價格競得。
調(diào)查·問題 1
什么樣的房子更受青睞？
從競拍情況看，地段好、房子新、使用狀況良好的住宅，即便總價高，依然受到青睞，競爭頗為激烈。
如今年3月15日成交的朝陽區(qū)百子灣樂成國際小區(qū)一套146平方米的三居室，評估價為1174萬，起拍價為822萬，吸引了36人報名。經(jīng)過195輪競價，最終以1686萬的價格成交，比起拍價翻了一倍。
今年2月21日，位于朝陽區(qū)廣渠路和朝外大街的兩套住宅先后以2441.7萬和2430萬的價格成交，分別有16人和21人報名競拍，并分別經(jīng)過了138輪和62輪競價。
此外，位于房山、懷柔、平谷、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的住宅，因?yàn)榉课菘們r相對較低，競爭也很激烈。如3月17日成交的位于平谷區(qū)中衛(wèi)世紀(jì)城同層相鄰的兩套住宅捆綁拍賣，總面積為103平方米，起拍價只有172萬。有16人報名競拍，經(jīng)過61輪競價，最后以不到240萬的價格成交。
3月26日成交的大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)幸福路8號院一套112平方米的住宅，起拍價僅161萬，吸引了35人報名，經(jīng)過281輪競價，最終以457萬的價格成交，比起拍價翻了近3倍。
綜合來看，這幾套房的最終成交價基本與市場價格持平，甚至略高。
調(diào)查·問題 2
什么人在買法拍房？
根據(jù)朝陽法院執(zhí)行一庭副庭長于洋的經(jīng)驗(yàn)，在北京法拍房的競買者中，以沒有購房資格的外地人居多。正是由于北京的法拍房目前不受購房資質(zhì)的限制，成為這一群體購買北京房產(chǎn)的主要途徑。
由于身在外地看房成本較高，競買結(jié)果又具有不確定性，他們中有相當(dāng)一部分人甚至不會實(shí)地看房，只是看看照片問問情況便出手了，“好多人買完房都不知道房子到底長什么樣?！?
此外也有部分炒房者，再有就是本地的購房者。當(dāng)一套法拍房的競買價格被抬高到市場的正常水平時，擁有購房資質(zhì)的本地競買者通常會放棄競爭。因?yàn)橄啾日＝灰椎姆慨a(chǎn)，法拍房畢竟存在風(fēng)險。
3月17日朝陽法院委托拍賣公司通過網(wǎng)絡(luò)拍賣的方式拍賣了一套位于朝陽區(qū)新源里16號的住宅，建筑面積158平方米，起拍價469萬。這次拍賣共有29人參與競拍，經(jīng)過151輪競價，最終以1101萬的價格成交，折合單價為每平方米6.9萬元。
而記者查詢某知名中介網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)目前在售的房源均價大約為每平方米5萬元。記者對29名競買人進(jìn)行整理發(fā)現(xiàn)，19人中有14名北京人，另外15人來自全國多個省市，最終拍得這套房的是一名28歲的黑龍江小伙兒。
去年朝陽法院委托北京產(chǎn)權(quán)交易所拍賣了一套海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房。一拍起拍價近600萬，流拍。二拍降至500萬，依然流拍。三拍起拍價調(diào)整到400萬，經(jīng)過拼搶，最終該套房以700余萬的價格成交。而當(dāng)時同類房源正常的市場價大約在600余萬。最終競買人是一對外地的父母，孩子正在北京上大學(xué)，這套房距離孩子的學(xué)校很近。房產(chǎn)是用孩子的名字購買的，父母考慮得比較長遠(yuǎn)，將來孩子畢業(yè)有可能落戶，再有下一代上學(xué)的問題也能解決。
于洋表示，北京的法拍房之所以這么搶手，主要是解決了一部分外地人的剛性需求。那么問題來了，法拍房不受購房資質(zhì)限制的現(xiàn)狀不會對北京的住房市場造成影響？于洋表示，事實(shí)上，質(zhì)疑的聲音一直都有。但他認(rèn)為，雖然在執(zhí)行標(biāo)的中房產(chǎn)不在少數(shù)，但每年可以實(shí)際進(jìn)入司法拍賣的并不多。以朝陽法院為例，2016年全年朝陽法院完成司法拍賣的房產(chǎn)一共不到200套。在于洋看來，這樣的數(shù)字并不足以擾亂北京的房地產(chǎn)市場。
調(diào)查·問題 3
法拍房還能“撿漏”嗎？
難。
過去，在以拍賣公司現(xiàn)場拍賣為主的傳統(tǒng)司法拍賣模式下，由于信息渠道不順暢，導(dǎo)致公眾難以及時了解司法拍賣的訊息。參與的人少，競爭不激烈，總會有“撿漏”的機(jī)會，也因此成為一些炒房客獲取低價房的渠道。但是，隨著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣越來越普及，想在法拍房中“撿漏”越來越難。
朝陽法院執(zhí)行一庭副庭長于洋告訴記者，按照規(guī)定，法拍房的評估報告有效期為一年。在評估報告做出后，該房產(chǎn)究竟何時能進(jìn)入實(shí)際拍賣則要由執(zhí)行法官根據(jù)具體情況來確定，這中間往往會產(chǎn)生一個時間差。
如果此時正好趕上房價快速上漲，那么這套房的起拍價很有可能明顯低于市場價格，甚至出現(xiàn)“腰斬”的情況也不足為奇。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)則，法拍房的起拍價是根據(jù)評估價來確定的，不得低于評估價的70%。
但起拍價低，并不意味著法拍房就一定能夠便宜獲得，尤其是在有限購政策的一線城市。3月28日，位于朝陽區(qū)百子灣西里的一套建筑面積為153平方米的三居室在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺成交。該房產(chǎn)的起拍價為1004萬元。記者注意到，該套法拍房共有8人報名參與，經(jīng)過250輪競價，最終以1730余萬的價格成交，折合每平方米11.3萬余元。而記者從某房產(chǎn)中介獲得的信息為，該小區(qū)目前市場均價在每平方米8萬元。
當(dāng)然，也并非完全沒有“撿漏”的機(jī)會。記者注意到，一套位于海淀區(qū)玉淵潭南路11號院的法拍房，在2月28日第一次網(wǎng)拍時因無人報名而流拍。這是一處豪宅小區(qū)，建筑面積為405平方米，一次網(wǎng)拍的起拍價格為3423萬元。
相隔一個月，3月27日同樣還是這套房進(jìn)行二次網(wǎng)拍，根據(jù)規(guī)則起拍價被降至2739萬，當(dāng)天有7人報名參與。經(jīng)過321輪的競價，這套房最終以4014萬的價格成交，比一拍的起拍價格高出近600萬，折合單價每平方米9.9萬元。而記者在某知名二手房網(wǎng)站查詢，該小區(qū)同期均價為每平方米9.6萬元。
所以，究竟什么時候該出手？也許只能用“緣分”來解釋。
