房企年報(bào)尷尬：規(guī)模大了 利潤(rùn)率仍上不去
又到了房企發(fā)布年報(bào)的時(shí)節(jié)。去年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)復(fù)蘇，全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積均創(chuàng)下歷史新高。這也在房企去年的年報(bào)中一覽無(wú)遺，利潤(rùn)大增、現(xiàn)金流增加、負(fù)債率下降，一時(shí)間房企曾經(jīng)的“好日子”仿佛又回來(lái)了。然而，年報(bào)中利潤(rùn)率的持續(xù)下滑、全國(guó)各地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，都使得房企再次籠罩陰霾。
盈利 增收不增利 毛利仍下行
據(jù)近期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)房企500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，2016年，500強(qiáng)房企總資產(chǎn)收益率均值為2.37%，同比上升0.34%；凈資產(chǎn)收益率均值為4.71%，同比上升0.08%。
盡管年內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)盈利指標(biāo)有所企穩(wěn)，但增收不增利的毛利下行趨勢(shì)仍在延續(xù)。然而長(zhǎng)期來(lái)看，2015年下半年以來(lái)良好的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況更多地集中于北上廣深及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，這種市場(chǎng)格局促使企業(yè)布局策略趨同性的快速提升。
伴隨著區(qū)域土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局不斷升級(jí)，高企的地價(jià)也不斷壓縮著房企的盈利空間。同時(shí)越來(lái)越多的合作拿地，進(jìn)一步攤薄了房企的盈利水平，房地產(chǎn)行業(yè)盈利下滑仍是大勢(shì)所趨。
在盈利下行的大趨勢(shì)中，能保持較高盈利水平的企業(yè)則能實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。其中，標(biāo)桿房企和區(qū)域性標(biāo)桿房企盈利能力普遍領(lǐng)先。這些企業(yè)中有以招商為代表的具有較強(qiáng)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)的；也有以華夏幸福為代表的具有稀缺的開(kāi)發(fā)模式的。整體而言，為保持及提升凈利水平，企業(yè)間的策略分化明顯。
運(yùn)營(yíng) 高周轉(zhuǎn)存挑戰(zhàn) 資產(chǎn)由重轉(zhuǎn)輕
2011年以來(lái)，高周轉(zhuǎn)模式逐步成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最主流的運(yùn)營(yíng)模式，拿地到開(kāi)工的效率差距成為企業(yè)執(zhí)行力的一大重要考量標(biāo)準(zhǔn)。2016 年，高周轉(zhuǎn)模式再次成為不少企業(yè)去化庫(kù)存和抓住市場(chǎng)機(jī)遇的利器。
隨著改善型需求的崛起及土地成本的大幅增長(zhǎng)，對(duì)于持有存量資源的房企，特別是資金成本相對(duì)可控的企業(yè)而言，持續(xù)犧牲利潤(rùn)率的高速周轉(zhuǎn)模式正在逐步面臨挑戰(zhàn)。
對(duì)此，中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、優(yōu)鋪創(chuàng)始人陳云峰表示，過(guò)去部分企業(yè)過(guò)分追求高周轉(zhuǎn)以縮小與標(biāo)桿企業(yè)的規(guī)模差距，品質(zhì)卻難以保障，這種高周轉(zhuǎn)模式必將難以持續(xù)發(fā)展。熱點(diǎn)城市土地價(jià)格的持續(xù)攀升迫使企業(yè)在周轉(zhuǎn)與利潤(rùn)間平衡的選擇中更為審慎，擁有稀缺土地資源的企業(yè)開(kāi)始思考是否有必要為快速變現(xiàn)而不是耐心等待更好的入市機(jī)會(huì)以探求更好的利潤(rùn)回報(bào)，周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率間的均衡將成為企業(yè)戰(zhàn)略選擇最核心的考量因素。
凈資產(chǎn)收益率持續(xù)保持低位，不少房企積極探索的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式在年內(nèi)逐步推進(jìn)。
目前，房企向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型主要有二種模式：一種是通過(guò)小股操盤(pán)、代建等模式進(jìn)行品牌輸出和管理。如綠城、萬(wàn)科、中海、建業(yè)、朗詩(shī)等企業(yè)在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上已經(jīng)取得了一定的成績(jī)。朗詩(shī)的輕資產(chǎn)模式主要采取小股操盤(pán)、合作開(kāi)發(fā)、委托開(kāi)發(fā)三種模式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其代建業(yè)務(wù)僅 2016 年上半年就錄得簽約銷(xiāo)售額 32.93 億元。
■ 部分房企年報(bào)簡(jiǎn)析
恒大
今年銷(xiāo)售目標(biāo)4500億
截至2016年末，恒大在建項(xiàng)目489個(gè),全年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目116個(gè)，在售項(xiàng)目473個(gè)。由此恒大實(shí)現(xiàn)了3733.7億銷(xiāo)售金額，同比增85.4%，完成3000億年度目標(biāo)的124.5%。
在發(fā)布會(huì)上，恒大董事局主席許家印對(duì)于媒體“借款上升是否因?yàn)橘Y金吃緊”的問(wèn)題，反問(wèn)道：“手頭有3000億現(xiàn)金，（資金）還吃緊？這是什么世界？”據(jù)悉，恒大設(shè)定的2017年銷(xiāo)售額目標(biāo)為4500億元。
萬(wàn)科
“不在乎一時(shí)的高和低”
據(jù)萬(wàn)科公告，2016年共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額人民幣3647.7億元，同比增長(zhǎng)39.5%。
除股權(quán)之爭(zhēng)外，萬(wàn)科最引人注意的是曾經(jīng)的“一哥”被超越。2016年，萬(wàn)科以103億之差在銷(xiāo)售規(guī)模上落后于恒大，降為行業(yè)第二。2017年前兩月，萬(wàn)科銷(xiāo)售額再次被碧桂園所趕超。
萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮稱(chēng)，“不必在乎一時(shí)的高和低。推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展，這是萬(wàn)科所追求的?！?
碧桂園股價(jià)業(yè)績(jī)雙翻番
碧桂園2016年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額人民幣3088.4億元，合同銷(xiāo)售面積為3747萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)120%和74%。當(dāng)天，碧桂園股價(jià)報(bào)收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價(jià)翻番，增長(zhǎng)108%，是恒生指數(shù)漲幅的近10倍。
碧桂園管理層在發(fā)布會(huì)上透露的2017年國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)僅為4000億元人民幣。“我們沒(méi)有想爭(zhēng)第一，我們只能努力做到更好?！北坦饒@董事局主席楊國(guó)強(qiáng)如是說(shuō)。
遠(yuǎn)洋
多元化布局成型
3月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公布2016年協(xié)議銷(xiāo)售額達(dá)504億元，同比增長(zhǎng)24%。2017年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全年銷(xiāo)售目標(biāo)為600億，為此遠(yuǎn)洋共準(zhǔn)備達(dá)人民幣1040億元的可售房源。
未來(lái)五年，遠(yuǎn)洋將有六個(gè)投資性物業(yè)陸續(xù)推出市場(chǎng)。對(duì)此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)未來(lái)將推廣健康建筑的理念，全面覆蓋住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)等各類(lèi)項(xiàng)目，開(kāi)啟健康生活時(shí)代。
龍湖
將邁入“千億時(shí)代”
龍湖地產(chǎn)有限公司日前在香港公布的年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2016年該公司合同銷(xiāo)售額約為881.4億元，同比2015年增長(zhǎng)61.6%。該公司2017年銷(xiāo)售目標(biāo)已確定為1100億元。
龍湖一直強(qiáng)調(diào)“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”，戰(zhàn)略上追求穩(wěn)健，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制。龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，今年下半年或有諸多不確定性，房企需小心駕馭。
融創(chuàng)
“追求規(guī)模沒(méi)有意義”
3月28日，融創(chuàng)中國(guó)公布，在物業(yè)銷(xiāo)售上2016年以1506億元，較2015年同期的682億元大幅增加121%。2017年，融創(chuàng)將目標(biāo)定位2100億，為此已準(zhǔn)備4185億可售貨值。
盡管數(shù)字在提示融創(chuàng)對(duì)規(guī)模的追逐，一貫妙語(yǔ)生花的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌再次頗為驚訝地回應(yīng)：“其實(shí)房地產(chǎn)這行業(yè)規(guī)模沒(méi)有任何意義，如果利潤(rùn)不行的話(huà)?！?
