樓市調(diào)控之變：從爭當房奴 到努力做好租客
隨著調(diào)控深入，各城市在土地供應方面正加強調(diào)控，而房企自持型地塊逐步涌現(xiàn)市場。這正倒逼租賃市場規(guī)?；?
4月6日，北京市土地交易市場集中出讓大興區(qū)3宗地塊，其中2宗地塊為居住用地。最終，2宗居住用地由于多家企業(yè)報價均觸及預設的企業(yè)自持土地面積上限，地塊將通過高標準商品住宅建設方案投報來決定最終的競得者，方案投報截止日期為4月13日。
根據(jù)競買規(guī)則，這2宗地塊限定商品住房銷售價格、并設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時，本次出讓宗地設定有企業(yè)自持商品住房面積預設比例，當現(xiàn)場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。上述兩地塊競報企業(yè)自持商品住房面積均為70%。
土地供應方式之變正在逐步影響房地產(chǎn)市場格局。不少房企也開始思考并布局租賃市場。而隨著房價高企，預計租賃市場將成為未來市場“藍海”。華泰證券謝皓宇認為，中國目前流動人口超過2億，房屋租賃的交易額已破萬億左右，而圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個超過萬億級的市場。高房價梯度差幾乎剝奪大部分一二線城市年輕人成為“房奴”的資格，未來大家將努力做好一個租客。
政策倒逼
近年來，決策層已經(jīng)逐步展示出了對住房租賃市場的重視和支持。
從2015年1月住房城鄉(xiāng)建設部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》等一系列政策開始，決策層正逐步鞏固全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，并從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管六個方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。
記者注意到，自去年930調(diào)控以來，以北京市為代表的熱點城市正陸續(xù)推出由房企自持一定比例的商品房地塊。該比例地塊被要求全部作為租賃地塊而不得銷售，以此來倒逼房企加速進入租賃市場。在今年1月份出讓的3宗限房價、競地價地塊還首次對“企業(yè)自持商品住房面積預設比例”設置了上限，企業(yè)自持商品房面積比例不得超過70%。
4月6日，住房城鄉(xiāng)建設部和國土資源部發(fā)布關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知。通知中再次明確提出，“增加租賃住房有效供應。建立健全購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源?！?
同時，在加大住房保障力度方面，再次提出“繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。各地要轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼并舉，推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應，擴大公租房保障范圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強信息公開，確保公平分配?！?
萬億市場藍海之戰(zhàn)
可以預計的是，為了促使住宅回歸居住屬性，預計熱點城市將會頒布更多鼓勵租賃行為、規(guī)范租賃市場的舉措，弱化一部分購置房產(chǎn)的需求。不論從供給層面還是需求層面，長租公寓市場都面臨著巨大的發(fā)展空間。
中金公司分析師肖月認為，中國住房租賃市場是個服務兩億人，年規(guī)模過萬億元的市場，租房消費升級 城市間分化將是中國住房租賃市場未來兩大重要趨勢。
謝皓宇估計，從供給方來說，目前住宅存量達2.5億套，其中有7900萬套房流入租賃市場。從需求方來說，如今租房者八成是85后，超45%為90后，普通的租賃房屋再不可能滿足這兩種人群。資本的進入和政策的推動，都給公寓行業(yè)帶來巨大的想象力。
龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉在其近期舉辦的業(yè)績會上就表示，關(guān)于長租公寓領(lǐng)域方面的目標，龍湖的初步計劃是，每年推出1萬到1.5萬間。第三年爭取達到10億以上的收入規(guī)模。長租公寓目前的毛利率在35%左右，不是特別高的毛利水平。但是公司判斷，通過后期精細化的運營，以及進一步的客戶細分，這個業(yè)務未來會是長期可持續(xù)的業(yè)務板塊，所以公司定義冠寓作為戰(zhàn)略性業(yè)務。
除了龍湖，包括萬科、萬達、如家等公司均在試水該領(lǐng)域。中金公司統(tǒng)計顯示，目前中國長租公寓品牌超500家，行業(yè)仍處于前期融資、搶占市場份額階段，集中度偏低。目前市場主流的長租公寓品牌中，規(guī)模最大的為自如品牌。品牌公寓的盈利模式主要是賺取租金差，項目IRR一般在 15~20%區(qū)間，投資回收期5年左右，盈利關(guān)鍵點在于低成本房源。中金公司估計，核心20個城市的中端以上住房租賃市場規(guī)?？蛇_年租金 2500億元以上；同時房價上漲拉長租房居住周期2~3年。購房難度大、年輕人口多、新增土地供給少的一二線城市（上海、北京、深圳、廣州、天津、武漢、南京、杭州、廈門、濟南等），將迎來更為持續(xù)的租房需求。
