2016年上海甲級寫字樓市場年度報告
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2016年上海甲級寫字樓市場年度報告》。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。”
概覽
宏觀經(jīng)濟
上海市統(tǒng)計局公布的《2016年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2016年全年實現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值(GDP)27466.15億元，比2015年增長6.8%。其中，2016年上海第一產(chǎn)業(yè)增加值109.47億元，下降6.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值7994.34億元，增長1.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值19362.34億元，增長9.5%。第三產(chǎn)業(yè)增加值占上海生產(chǎn)總值的比重為70.5%，比2015年提高2.7個百分點。按常住人口計算，上海人均生產(chǎn)總值為11.36萬元。
在上海生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟增加值13193.27億元，比2015年增長6.8%；非公有制經(jīng)濟增加值14272.88億元，比2015年增長6.8%。
從產(chǎn)業(yè)層面看，第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻繼續(xù)加大。2016年上海第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率高達94.7%。更可喜的是，第三產(chǎn)業(yè)中的高附加值行業(yè)增長較快。其中，金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)增加值分別比2015年增長12.8%和11.9%，均高于第三產(chǎn)業(yè)平均增速，占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達到24.6%和10.1%。從需求層面看，消費對經(jīng)濟增長的拉動作用進一步增強。2016年上海社會消費品零售總額比上年增長8.0%，增速比固定資產(chǎn)投資和外貿(mào)貨物出口增速分別快1.7個和8.5個百分點。隨著市民消費模式的轉(zhuǎn)變，上海加快了商貿(mào)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型步伐，目前已開業(yè)城市商業(yè)綜合體達到189家，實現(xiàn)營業(yè)額超過1200億元，比2015年增長12.2%。
2016年上海新興產(chǎn)業(yè)方興未艾。全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)新型產(chǎn)業(yè)體系，不斷提升實體經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量與水平。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值比2015年增長6.8%，占全市生產(chǎn)總值的比重為15.6%，比2015年提高0.6個百分點。
全年經(jīng)工商登記新設(shè)立各類市場主體34.70萬戶，比上年增長16.9%，其中，內(nèi)資企業(yè)（不含私營企業(yè)）5611戶，減少6.6%；外商投資企業(yè)8222戶，減少6.8%；私營企業(yè)28.15萬戶，增長17.6%；個體工商戶5.10萬戶，增長22.2%。
至年末，全市各類金融單位達到1473家。其中，貨幣金融服務(wù)單位622家；資本市場服務(wù)單位382家；保險業(yè)單位386家。至年末，全市各類金融單位中，在滬經(jīng)營性外資金融單位達到242家。
全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3709.03億元，比上年增長6.9%。其中，住宅投資1965.43億元，增長8.4%；辦公樓投資695.95億元，增長6.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資519.41億元，增長11.1%。商品房施工面積15111.24萬平方米，增長0.1%；竣工面積2550.64萬平方米，下降3.6%。商品房銷售面積2705.69萬平方米，增長11.3%，其中，住宅銷售面積2019.80萬平方米，增長0.5%。全年商品房銷售額6695.85億元，增長31.5%，其中，住宅銷售額5233.29億元，增長21.1%。全年存量房買賣登記面積3398.31萬平方米，增長28.3%。
寫字樓市場
上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開始建造并進入市場，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區(qū)域。
喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉?yīng)放大、租金承壓；非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。
2016年上海寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的五年新高，全年市場呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經(jīng)濟下行以及國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，抑制企業(yè)擴張計劃和對于辦公面積擴租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。
另一方面， 2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，隨著一線城市逐漸進入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫字樓開始步入升級改造時代，商業(yè)辦公產(chǎn)品進入更新迭代階段。上海內(nèi)中環(huán)辦公土地供應(yīng)逐年下降，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、聯(lián)合辦公理念和產(chǎn)品將成為寫字樓開發(fā)的重要一環(huán)。
從商圈結(jié)構(gòu)來看，上海寫字樓多中心趨勢業(yè)已成形，勢不可擋。中央商務(wù)區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長期處于低位，租金不斷攀升。與此同時，非核心區(qū)域(如大虹橋、前灘、市北園區(qū)等)的寫字樓供應(yīng)量需求量增長明顯，雙雙超過傳統(tǒng)核心區(qū)域，從而形成兩翼齊飛的局面。
從供需關(guān)系來看， 2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。
市場供應(yīng)
新增供應(yīng)再創(chuàng)新高 未來庫存持續(xù)放大
根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-12月，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資3709.03億元，比上年增長6.9%，增速較上年回落1.3個百分點；本市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重為54.9%，比上年提高0.3個百分點。
2016年，本市房屋新開工面積2840.95萬平方米，增長9.1%。分類型看，住宅新開工面積有所下降，商辦新開工面積較快增長。2016年，本市住宅新開工面積1436.13萬平方米，比上年下降8.0%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積384.49萬平方米和401.78萬平方米，分別增長26.1%和30.6%。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%，創(chuàng)出五年新高。
2016年，上海城市更新如火如荼，城區(qū)面積不斷擴大，新興板塊不斷崛起，如大虹橋、前灘、后灘等區(qū)域，城市在重新規(guī)劃中迸發(fā)新的活力和機遇；此外，中國經(jīng)濟增速減緩，但發(fā)展趨勢十分樂觀，開發(fā)商的信心使得他們大量開發(fā)和持有這里的辦公物業(yè)。兩方面的交替作用，為市場帶來一波供應(yīng)高峰。
租賃市場方面，上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場共有11個項目新增供應(yīng)入市，非核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場共有13個項目新增供應(yīng)入市。核心區(qū)域大量的供應(yīng)給租戶帶來極大的選擇空間和擴張的空間，也同時吸引了不少企業(yè)遷至更高級別的寫字樓。而南京西路和陸家嘴則當(dāng)仁不讓，成為供應(yīng)最集中，同時也是租金最高的區(qū)域。
銷售市場方面，全市共有97個寫字樓項目，合計265萬平方米取得預(yù)售證。2016年取得預(yù)售證的項目中，有30個項目，合計103萬平方米位于中環(huán)內(nèi)。
散售市場以小獨棟辦公的成交為主，集中于大虹橋、市北園區(qū)等新興商務(wù)區(qū)。品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍，小獨棟產(chǎn)品受市場追捧。閔行的虹橋交通樞紐、楊浦的新江灣鎮(zhèn)、浦東濱江和張江、閘北的火車站等商區(qū)是寫字樓散售供應(yīng)與成交的熱點區(qū)域。
2016年新增供應(yīng)熱點項目包括中環(huán)協(xié)信中心、融信綠地商務(wù)廣場、中信廣場、蘇寧天御國際廣場、虹橋正榮中心、興業(yè)太古匯1號樓、創(chuàng)富中心、虹橋富力中心、高逸尚城、凱德星貿(mào)大廈、大寧商務(wù)中心、星月科技園、虹橋龍湖天街商業(yè)中心、七寶萬新國際中心、星光耀廣場、上海城開國際商業(yè)中心、濱江國際廣場、東方藍海國際廣場、森蘭美倫大廈、上海華電大廈等。
第一季度，租賃市場核心商務(wù)區(qū)迎來4個寫字樓項目入市，新增供應(yīng)14萬平方米；非核心商務(wù)區(qū)迎來3個寫字樓項目入市，新增供應(yīng)18萬平方米。
銷售市場全市共有40個項目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)量26.5萬平方米。
第二季度，租賃市場核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓市場迎來2個項目入市，新增供應(yīng)34萬平方米；非核心商務(wù)區(qū)迎來2個寫字樓項目入市，新增供應(yīng)11.8萬平方米。
銷售市場全市共有36個項目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)94.5萬平方米。
第三季度，租賃市場核心商務(wù)區(qū)迎來3個寫字樓項目入市，新增供應(yīng)15萬平方米；非核心商務(wù)區(qū)迎來2個寫字樓項目入市，新增供應(yīng)6.8萬平方米。
銷售市場全市共有34個寫字樓項目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)67.6萬平方米，其中有31.7萬平方米位于中環(huán)內(nèi)。
第四季度，租賃市場興業(yè)太古匯一號樓的入市為核心商務(wù)區(qū)帶來9.5萬平方米甲級寫字樓新增供應(yīng)。
銷售市場全市共有42個寫字樓項目取得預(yù)售證，新增供應(yīng)72.5萬平方米。多棟寫字樓竣工交付，虹橋商務(wù)區(qū)、后世博地區(qū)、徐匯濱江等新興商務(wù)區(qū)在四季度為市場帶來33萬平方米的辦公面積。
預(yù)計2017年上海寫字樓新增供給持續(xù)增加。核心商務(wù)區(qū)預(yù)計有約130萬平方米新增供應(yīng)入市，其中65%位于浦西，尤其是次級商務(wù)區(qū)。北外灘將迎來星薈中心、金光中心等一批新建項目--也是虹口區(qū)自2012年后首批可租賃的甲級寫字樓項目。非核心商務(wù)區(qū)預(yù)計有約195萬平方米可租售新增供應(yīng)入市，包括一批位于虹橋交通樞紐、世博片區(qū)的項目，前灘區(qū)域也有望迎來首批項目的交付。
市場需求
租賃市場中央領(lǐng)跑 銷售市場新興稱雄
根據(jù)上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2016年，本市房地產(chǎn)市場成交總體較為活躍，全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米，比上年同期增長11.3%。
從銷售結(jié)構(gòu)看，住宅銷售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房成交量則保持較快增長。2016年，本市商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，增長0.5%。受限購政策升級影響，本市商辦銷售增長明顯。其中，辦公樓銷售面積306.4萬平方米，增長55.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積205.87萬平方米，增長81.1%。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。
租賃市場
全球經(jīng)濟下行以及國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，抑制企業(yè)擴張計劃和對于辦公面積擴租的需求?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的退租潮以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，上海中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)的寫字樓均面臨不同程度的競爭壓力。
2016年，新興商務(wù)區(qū)年內(nèi)整體租賃需求放緩，凈吸納量同比縮減。同時，越來越多的跨國企業(yè)搬遷至新興商務(wù)區(qū)，用來擴張辦公空間或降低運營成本。中央商務(wù)區(qū)可開發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長期處于低位，租金保持平穩(wěn)。而地鐵系統(tǒng)的進一步完善，使得新興商務(wù)區(qū)的交通可及性大大增強，高品質(zhì)的物業(yè)及配套也吸引了部分原來在中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。漕河涇、張江、陸家嘴軟件園等配套成熟且管理專業(yè)的子市場需求穩(wěn)定，信息技術(shù)及生物醫(yī)藥企業(yè)為需求之主要驅(qū)動力。
從企業(yè)類別角度來看，外資企業(yè)大多對經(jīng)營擴張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對進取的經(jīng)營態(tài)勢使其繼續(xù)擔(dān)綱上海寫字樓市場新增需求主力，占比在年內(nèi)進一步擴大。
從客戶行業(yè)角度來看，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求旺盛，是租賃市場的主要驅(qū)動力；金融機構(gòu)及生產(chǎn)制造企業(yè)是銷售市場主要買家。
2017年，中央商務(wù)區(qū)與新興商務(wù)區(qū)寫字樓空置率全線上升的局面是大概率事件。在整體經(jīng)濟增長放緩的宏觀背景下，金融、IT、科技制造、生物醫(yī)藥等行業(yè)表現(xiàn)依會活躍，對品質(zhì)優(yōu)異的辦公樓仍維持相當(dāng)?shù)男枨罅俊γ娣e需求較大的非金融跨國企業(yè)從傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)遷往新興商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)新建項目將成為普遍的趨勢。企業(yè)在更經(jīng)濟的租金條件下滿足擴張需求，新興商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍也會得到提升。
另外，除了新興商圈供應(yīng)加大為企業(yè)選址帶來良機，使內(nèi)資企業(yè)有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)等傳統(tǒng)高端寫字樓租戶仍有望在核心區(qū)市場中繼續(xù)活躍；尤其是靜安、徐匯和陸家嘴等空置率一向較低的區(qū)域預(yù)計會持續(xù)向好。
2016年主要寫字樓租賃交易包括：松下租賃虹口SOHO 10,000平方米；華誠律師事務(wù)所租賃世紀(jì)商貿(mào)廣場5,000平方米；興業(yè)全球基金租賃浦東嘉里城4,000平方米；君合律師事務(wù)所租賃興業(yè)太古匯6,000平方米；韋萊保險租賃世紀(jì)匯6,000平方米；愛茉莉太平洋租賃興業(yè)太古匯一號樓10,000平方米；固特異租賃世紀(jì)商貿(mào)廣場5,000平方米等。
銷售市場
2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新興商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。這其中80%左右的資金都來自于內(nèi)資買家，新興商務(wù)區(qū)如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。
上海內(nèi)資終端用戶及國內(nèi)外投資者全年均保持活躍。推動因素包括上海寫字樓物業(yè)強勁的自用需求；平穩(wěn)的資產(chǎn)表現(xiàn)；基金的釋放需求；匯率的貶值壓力；上海相對其它眾多城市擁有更高的市場透明度；以及市場流通性因投資需求旺盛而較強。
從成交區(qū)位來看，中環(huán)以內(nèi)寫字樓倍受資本青睞，占據(jù)交易主力，浦東辦公需求前景被重點看好。其中，浦東世紀(jì)匯廣場以200億元占據(jù)整售項目成交金額榜首。
2016年的大單成交包括：保德信亞洲三號基金購買北岸長風(fēng)E、G棟，光大安石購買H88越虹廣場，遠洋地產(chǎn)購買東海商業(yè)中心，山鷹紙業(yè)購買濱江國際廣場6號樓，瑞力投資基金購買愛美高大廈，國華人壽購買SOHO世紀(jì)廣場，遠洋集團購買上?？贫鲊H中心，崇邦地產(chǎn)購買金橋國際商業(yè)廣場，萬丈資本購買中區(qū)廣場，天利控股集團購買朗潤商務(wù)中心，中國投資開發(fā)公司購買星外灘1號，紅星美凱龍購買虹橋富力中心，七匹狼購買虹橋天街，光大安石購買星光耀，中融鼎新購買七寶寶龍廣場，上海人壽購買渣打銀行大廈49%股權(quán)等。
這其中，香港首富李嘉誠掌控的長實地產(chǎn)及李嘉誠海外基金會出售上海"世紀(jì)匯廣場"（Century Link）引起了市場的廣泛關(guān)注。10月，新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理（ARA Asset Management），將以200億人民幣（約41億新元）收購上海"世紀(jì)匯廣場"（Century Link）。這將是今年迄今最高的亞太區(qū)單一房地產(chǎn)交易額。此外，中國金茂將其位于上海北外灘的星外灘上海國際航運中心1號寫字樓整售予國家投資開發(fā)公司，作價52.88億元，單價超過每平方米8萬元。該棟寫字樓是上海國際航運中心1號樓，高達200多米，是北外灘的地標(biāo)性建筑。
市場綜述
供需兩旺同創(chuàng)新高 租售價格雙雙下滑
2016年上海寫字樓市場供應(yīng)量與吸納量同時創(chuàng)出2012年以來的五年新高，全年市場呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經(jīng)濟下行以及國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，抑制企業(yè)擴張計劃和對于辦公面積擴租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。另一方面，2016年上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出臺，上海寫字樓銷售市場出現(xiàn)井噴式放量，其中，新興商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項大宗交易，總價值超過人民幣800億元。這其中80%左右的資金都來自于內(nèi)資買家，新興商務(wù)區(qū)如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區(qū)域。
從企業(yè)類別角度來看，外資企業(yè)大多對經(jīng)營擴張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對進取的經(jīng)營態(tài)勢使其繼續(xù)擔(dān)綱上海寫字樓市場新增需求主力，占比在年內(nèi)進一步擴大。
從客戶行業(yè)角度來看，金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求旺盛，是租賃市場的主要驅(qū)動力；而金融機構(gòu)及生產(chǎn)制造企業(yè)是銷售市場主要買家。
從供需關(guān)系角度來看，從供需關(guān)系來看， 2016年上海寫字樓市場供應(yīng)面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。
根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米（建筑面積報價），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。
展望
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計顯示，2017年，核心商務(wù)區(qū)預(yù)計有約130萬平方米新增供應(yīng)入市，其中65%位于浦西；非核心商務(wù)區(qū)預(yù)計有約195萬平方米可租售新增供應(yīng)入市，其中包括從2016年延期的一批位于虹橋交通樞紐、世博片區(qū)的項目，前灘區(qū)域也有望迎來首批項目的交付。
2017年，除了新興商圈供應(yīng)加碼為企業(yè)選址帶來良機，使內(nèi)資企業(yè)有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)等傳統(tǒng)高端寫字樓租戶仍有望在核心區(qū)市場中繼續(xù)活躍；尤其是靜安、徐匯和陸家嘴等空置率一向較低的區(qū)域預(yù)計會持續(xù)向好。
中國寫字樓研究中心（CORC）2017年上海寫字樓市場預(yù)測：第一，預(yù)計內(nèi)資企業(yè)在寫字樓市場保持強勁勢頭，成為2017年去化的有力支撐；第二，預(yù)計2017年非核心商圈的供應(yīng)形勢較為嚴(yán)峻，超過200萬新增供應(yīng)入市，空置率有望繼續(xù)攀升；第三，面對經(jīng)濟下行和市場供應(yīng)量的雙重壓力，以及空置率上升帶來的競爭壓力，預(yù)計平均售價與平均租金繼續(xù)在下行通道運行。
