融資成本和發(fā)行規(guī)模雙增長(zhǎng) 房地產(chǎn)信托年化收益創(chuàng)新高
在金融去杠桿的背景下，集合類信托成立整體萎縮，但房地產(chǎn)信托卻逆勢(shì)上揚(yáng)。
據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模占比持續(xù)位居首位，共成立30款，募集資金達(dá)82.79億元，占總規(guī)模的57.05%，規(guī)模較前一周相比呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。
與成立規(guī)?！熬畤姟蓖剑康禺a(chǎn)信托融資成本大幅上漲。
“今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資成本大幅提升了?！币晃恍磐泄救耸肯蛑袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，11%的信托融資成本已經(jīng)是上半年房企融資成本的普遍行情。
該人士透露：“房企依靠信托融資的成本不能一概而論，模式不一樣，成本也不一樣，但從整體上來(lái)看，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資成本應(yīng)該是大幅提升了，目前不乏年化收益率在12%~15%之間的產(chǎn)品，預(yù)計(jì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的年化收益率在11%左右。”
同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)當(dāng)下房企信托融資成本做了更細(xì)致的劃分，信托融資成本與融資期限、資金數(shù)量、抵質(zhì)押措施等多種因素相關(guān)，但融資方的實(shí)力水平往往更被信托機(jī)構(gòu)看重，因此大型房企和中小型房企依托信托進(jìn)行融資的成本也不相同。據(jù)其介紹，目前中小房企的平均融資成本已高達(dá)12%~15%，而大型房企的融資成本也基本在8%~10%之間。
對(duì)比2017年，相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)信托融資成本大多集中在6%~10%。也就是說(shuō)，目前主流房地產(chǎn)信托年化收益率超過(guò)10%，已達(dá)近年的高點(diǎn)。
伴隨著房地產(chǎn)信托的收益率持續(xù)走高，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秹毫σ矔?huì)逐漸上升，所以同時(shí)應(yīng)以業(yè)務(wù)合規(guī)為基本原則，及時(shí)綁定核心交易對(duì)手及強(qiáng)化投后管理等手段防范風(fēng)險(xiǎn)。
規(guī)?！熬畤姟?
房地產(chǎn)信托市場(chǎng)近期持續(xù)升溫。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周成立的集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模占比持續(xù)位居首位，共成立30款，募集資金達(dá)82.79億元，占總規(guī)模的57.05%。
自今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托迎來(lái)一波規(guī)模性增長(zhǎng)。據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月14日，68家信托公司2018年共發(fā)行7201個(gè)信托產(chǎn)品，規(guī)?？傆?jì)12245.73億元；其中，信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共計(jì)2179個(gè)，規(guī)?？傆?jì)5186.84億元，占據(jù)半壁江山。
百瑞信托分析認(rèn)為，在金融去杠桿和防風(fēng)險(xiǎn)等宏觀調(diào)控的影響下，較之去年，今年信托發(fā)行量雖然整體顯著萎縮，但房地產(chǎn)信托規(guī)模能維持較快增長(zhǎng)。這主要是因?yàn)槟壳胺科笠琅f存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道受阻，使得房地產(chǎn)信托需求增加。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的報(bào)告顯示，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金累計(jì)增速來(lái)看，從2017年3月開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到位資金累計(jì)增速開(kāi)始下滑。
一位私募基金人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析稱，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企融資需求依然存在并保持增長(zhǎng)，因此短期內(nèi)房企對(duì)信托融資的需求難以降低。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查詢，用益信托網(wǎng)上顯示8月14日當(dāng)天最新發(fā)行的信托產(chǎn)品有7個(gè)，其中有4個(gè)產(chǎn)品的資金投向是房地產(chǎn)行業(yè)，融資主體中涉及恒大、融創(chuàng)、新力等大型或?qū)嵙Ψ科?，且房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模均較大。
在8月14日成立發(fā)行的7個(gè)信托中，資金投向工商企業(yè)的有兩個(gè)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模均為5000萬(wàn)元，而投向房地產(chǎn)行業(yè)的4個(gè)信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模上線均達(dá)上億元。其中，由愛(ài)建信托發(fā)行的“恒大珠三角瓜洲項(xiàng)目貸款集合資金信托計(jì)劃（三期）“的發(fā)行規(guī)模顯示為”至28060萬(wàn)元“，產(chǎn)品期限為12~18個(gè)月，預(yù)期收益7.7%~8.4%；由四川信托發(fā)行的”新力惠州雅園項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”的發(fā)行規(guī)模顯示為“至78000萬(wàn)元”，產(chǎn)品期限最長(zhǎng)12個(gè)月，預(yù)期收益為8.1%~8.9%。
成本飆升
在房企的融資結(jié)構(gòu)中，銀行貸款占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，中期票據(jù)、公司債也被青睞，但是也有一些房企更加偏愛(ài)信托融資。
相比信托高昂的融資成本，銀行貸款、中期票據(jù)、公司債等方式融資成本都更加低廉，多在4%~5%之間，為何這些房企還選擇成本更高的信托融資呢？
從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控升級(jí)，監(jiān)管部門明確規(guī)定要嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管只緊不松，房企用于投資境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的海外發(fā)債被堵截、公司債被中止、銀行對(duì)于地產(chǎn)公司的融資業(yè)務(wù)收縮至低位，以信托為代表的“非標(biāo)融資”成為很多房企的救命稻草。
恒大研究院副院長(zhǎng)兼首席房地產(chǎn)研究員夏磊指出，2018年以來(lái)，金融監(jiān)管進(jìn)入新階段。從數(shù)據(jù)摸底性質(zhì)的檢查，正式過(guò)渡到實(shí)質(zhì)性的規(guī)范整治，在表外回表、非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的大趨勢(shì)下，房企主要的融資渠道受到不同程度的影響。
“一方面，企業(yè)銷售和投融資增速放緩，另一方面企業(yè)融資渠道也在不斷收窄，這就導(dǎo)致房企的資金面緊張?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)研究人士分析稱，信托成為一些房企不得不選擇的融資渠道。
用益信托認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿屬性決定其還舊債很大程度仍依靠再融資，同時(shí)在調(diào)控基調(diào)不變的背景下，再融資能力的分化會(huì)推高部分低信用等級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的信用溢價(jià)，從而進(jìn)一步提升了部分房企的融資成本。
在房企仍有較大融資需求、多個(gè)融資渠道又受阻的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托規(guī)模有望維持一定幅度增長(zhǎng)，成本進(jìn)一步上升。
在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)融資體系正在發(fā)生深刻變化，不僅關(guān)乎房企自身的命運(yùn)，也影響著行業(yè)的走向。
警惕房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)
隨著房地產(chǎn)信托規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。
今年5月，中信信托針對(duì)“天房2號(hào)貸款集合資金信托計(jì)劃“的違約風(fēng)險(xiǎn)披露，引起市場(chǎng)極大關(guān)注，雖然天房集團(tuán)最終如期兌付信托本金及利息，但該事件暴露出的房企現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)引人重視。
監(jiān)管部門對(duì)信托公司合規(guī)經(jīng)營(yíng)的要求也在不斷提高。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，信托公司的涉房業(yè)務(wù)已成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)處罰的重點(diǎn)領(lǐng)域之一，今年3~6月，深圳等地銀監(jiān)局相繼對(duì)將信托資金違規(guī)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托公司作出處罰。
百瑞信托研究員孔慧芳認(rèn)為，監(jiān)管部門對(duì)違規(guī)投向房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管力度在不斷加大，因穿透檢查而開(kāi)出罰單，說(shuō)明監(jiān)管部門實(shí)施信托產(chǎn)品上下穿透式監(jiān)管的決心，下一步可能要進(jìn)一步規(guī)范資金的投放。
強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì)下信托合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。她進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)是被調(diào)控的行業(yè)，監(jiān)管不可能放任大量社會(huì)資金流入其中，今后對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管可能更加嚴(yán)格，加上下半年政策性銀行收緊棚改貨幣投放政策、拿地成本上升以及個(gè)人購(gòu)房貸款審批速度放緩等因素影響，房企資金回流速度進(jìn)一步放緩，房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目需要注意的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在逐漸增加。
對(duì)于房企信托融資規(guī)模增長(zhǎng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，中誠(chéng)信托方面指出，在當(dāng)前政策調(diào)控更加收緊、市場(chǎng)空間發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路也要相應(yīng)優(yōu)化調(diào)整，以在未來(lái)市場(chǎng)變化中占得先機(jī)?！耙盐招袠I(yè)周期變化中的股權(quán)投資機(jī)遇，充分挖掘購(gòu)房款融資業(yè)務(wù)的潛力，同時(shí)要戰(zhàn)略布局存量房金融業(yè)務(wù)?！?
