樓市去杠桿上半場(chǎng)：資金奔流房地產(chǎn)依然洶涌
自去年9月份以來(lái)的樓市去杠桿，正顯示積極的變化。
央行發(fā)布的今年第一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)貸款增速回落。到一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增速比上年末低0.9 個(gè)百分點(diǎn)，并且個(gè)人住房貸款余額增速也比上年末低1.1 個(gè)百分點(diǎn)。
但是，中國(guó)指數(shù)研究院25日發(fā)布的一季度房地產(chǎn)報(bào)告分析，今年1-3月，個(gè)人住房貸款仍處于較高水平，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款同比增幅超三成。
“可見(jiàn)資金大量流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未減弱，而貸款結(jié)構(gòu)不合理引發(fā)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)仍顯著?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者表示，樓市去杠桿正出現(xiàn)積極變化，但絕對(duì)不可過(guò)度樂(lè)觀，仍要因城施策，從嚴(yán)調(diào)控。
房企杠桿率高位回落
調(diào)控之下，樓市去杠桿出現(xiàn)了一絲喜意。
央行數(shù)據(jù)顯示，一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額28.39 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.1%，增速比上年末低0.9 個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.7萬(wàn)億元，同比多增1970 億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的40.4%，比上年占比低4.5 個(gè)百分點(diǎn)。
一季度末，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.41萬(wàn)億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴(kuò)大16.6 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額19.05 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1 個(gè)百分點(diǎn)。
安信證券諸海濱認(rèn)為，一季度經(jīng)濟(jì)的良好開(kāi)局，為脫虛向?qū)?、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)和去杠桿創(chuàng)造了條件。
實(shí)際上，從房地產(chǎn)企業(yè)層面來(lái)看，其去杠桿的風(fēng)險(xiǎn)并不大。
中投證券分析師李少明等分析了A股65家房企2016年年報(bào)，發(fā)現(xiàn)這些上市房企負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：有息負(fù)債總量持平，長(zhǎng)期借款占比提高，負(fù)債結(jié)構(gòu)更加合理。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年末，房企有息負(fù)債（含短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款）總量約為5595億元，同比增加3.1%，負(fù)債總額基本持平。
上市房企負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債顯著降低，長(zhǎng)期借款比重提升。2016年，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別為1368億元、736億元，較去年分別降低7.8%、10.6%，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債在有息負(fù)債中占比分別降低2、3個(gè)百分點(diǎn)至13%、24%。長(zhǎng)期借款則同比增加11.9%至3491億元，長(zhǎng)期借款占比提升5個(gè)百分點(diǎn)至62%。
浙商證券分析師孫付也分析認(rèn)為，樓市的繁榮帶來(lái)房企收入和利潤(rùn)增速顯著上升，2016年房地產(chǎn)行業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)好轉(zhuǎn)，杠桿率從高位回落。
個(gè)人房貸仍處于較高水平
“去杠桿是個(gè)緩慢的過(guò)程，絕對(duì)不可過(guò)度樂(lè)觀，而仍要因城施策，從嚴(yán)調(diào)控?！标愱烧f(shuō)。
中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)貸款占比明顯提升，尤以個(gè)人住房貸款最為突出，2016年末個(gè)人住房貸款占總貸款的比重達(dá)到39%。
而今年1-3月，個(gè)人住房貸款仍處于較高水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款同比增幅超三成。可見(jiàn)資金大量流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未減弱，而貸款結(jié)構(gòu)不合理引發(fā)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)仍顯著。
中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告指出，從今年一季度貸款方面來(lái)看，新增人民幣貸款量回落，但資金大量流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未減弱，個(gè)人貸款占新增貸款比重過(guò)高，貸款結(jié)構(gòu)存一定風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，陳晟認(rèn)為，即隨著熱點(diǎn)城市的住房成交量大幅度回落，個(gè)人房貸利率從緊等趨勢(shì)，“杠桿上的樓市”的去杠桿之路正緩步前行，但不可急于求成。
