是誰炮制了中國房地產(chǎn)驚世駭俗的泡沫？
這兩天，鄭永年先生一篇《房地產(chǎn)存巨大泡沫，已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟的文章》在很多媒體轉(zhuǎn)載。我看了一下文章的內(nèi)容，應(yīng)該是鄭永年先生很多年前寫的文章。但多年前的文章，在今天仍然被很多媒體轉(zhuǎn)載，說明文章的內(nèi)容沒有過時。
鄭永年先生在文章中認為，中國的房地產(chǎn)泡沫值得警惕?！暗降资鞘裁丛蛟斐闪酥袊康禺a(chǎn)這種荒謬的局面呢？”，鄭永年先生指出，大家對這個問題的討論已經(jīng)“轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場”。
關(guān)于土地推升房價的問題，鄭永年先生的觀點和我的基本一致?！熬屯恋囟裕L期以來，存在寡頭式壟斷，限制土地的供應(yīng)量。同時，現(xiàn)有制度也阻礙著競爭性土地供應(yīng)市場的形成，由此提高了土地價格，為了消化高價土地，發(fā)展商就抬高房價。這似乎很合乎經(jīng)濟邏輯。”
但是，我認為鄭永年先生文章最大的價值不在于站在經(jīng)濟學(xué)的角度來討論房地產(chǎn)泡沫問題。在他看來，僅僅靠經(jīng)濟學(xué)家，僅僅靠供求關(guān)系已經(jīng)無法解釋目前中國房地產(chǎn)市場的狀況。在他看來，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因?！白畲蟮囊蛩啬^于發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)思想的嚴重失誤。簡單地說，因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視?！?
因此，在他看來，中國房地產(chǎn)的真正問題是房地產(chǎn)被政府視為經(jīng)濟增長的重要工具，“在GDP主義的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)成為生產(chǎn)（建設(shè)）性投資，而非社會性投資，從而剝奪了房地產(chǎn)的公共性。房地產(chǎn)本來就是一種特殊的社會產(chǎn)品，因為其直接關(guān)切到社會成員的空間居住權(quán)。同時，房地產(chǎn)也直接關(guān)乎社會穩(wěn)定和和諧。但在GDP主義構(gòu)架內(nèi)，房地產(chǎn)的唯一考量是利潤，而非社會生活的其他方面?！?
坦率而言，鄭永年先生的這個觀點并不新穎，但是，他站在一個非經(jīng)濟學(xué)家的立場，站在人文關(guān)懷和居民基本居住權(quán)的角度看待房地產(chǎn)的泡沫問題，詮釋“房子是住的，不是炒的”，還是很有價值和意義。的確，中國房地產(chǎn)的根本問題是“靈魂”出了問題。
從房子的基本價值而言，蓋房子就是為了解決居住問題，而不是經(jīng)濟發(fā)展問題。但是，長期以來，房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長和地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮了獨特的作用，以至于形成了對房地產(chǎn)的過度的依賴。
每一次經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對沖經(jīng)濟下行風(fēng)險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。
在這種思維下，中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”。使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產(chǎn)政策過于“經(jīng)濟化”和功利化而成了中國社會和中國經(jīng)濟的大問題。當(dāng)房子偏離了“居住”的主題，房地產(chǎn)就會走上歪路。
因此，要解決房地產(chǎn)泡沫問題，既要從經(jīng)濟學(xué)的角度探討供求關(guān)系中的環(huán)節(jié)，更要從基本的民生角度，看待這個產(chǎn)業(yè)的基本出發(fā)點，回到房地產(chǎn)真正的“初心”，房地產(chǎn)這個行業(yè)扭曲的關(guān)鍵，就是忘記了房子是一個民生問題，是經(jīng)濟發(fā)展最基本的倫理問題，而不是創(chuàng)造“GDP”的問題。要解決中國房地產(chǎn)的問題，必須從政策的出發(fā)點入手。而房地產(chǎn)政策從“經(jīng)濟政策”回歸到“民生政策”，是制度重構(gòu)的提前和基礎(chǔ)。只有房子不再成為穩(wěn)增長的工具和地方政府創(chuàng)收的手段，房地產(chǎn)市場才有可能真正健康，房子才有可能回歸居住。
因此，鄭永年先生提出在房地產(chǎn)政策中要“警惕GDP主義”無疑說到了中國房地產(chǎn)的要害?！癎DP主義盛行，有關(guān)方面就很難推出有效的房地產(chǎn)發(fā)展政策。因為房地產(chǎn)的唯一目標(biāo)是‘錢’而非社會大多數(shù)成員的需要，則房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出過度的開放性和投機性。在剝奪了大多數(shù)社會成員的居住權(quán)的同時，各地的房地產(chǎn)不僅向國內(nèi)的‘炒房團’開放，而且更向國際資本開放?！闭驗榉康禺a(chǎn)成為了利益的工具，所以不管采取多么嚴厲的政策，都無法解決房地產(chǎn)泡沫問題。根子出了問題，在枝葉上面涂抹藥水，不可能真正治病。
當(dāng)前對房地產(chǎn)采取的各種嚴厲的調(diào)控也許會見效，但是，如果不改初衷，仍然把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟增長的工具，把維護高房價視為穩(wěn)定經(jīng)濟所必需，這樣的政策是不可能持續(xù)的。只有放棄拿居民的“居住權(quán)”來追求GDP，房地產(chǎn)的政策才會真正長效，而且真正見效。
眾所周知，我為什么對現(xiàn)在的短期調(diào)控長期不看好。是因為一旦調(diào)控開始見效，房價開始調(diào)整，政府肯定立即放松調(diào)控。因為，骨子里，房子不是住的，也不是炒的，而是經(jīng)濟增長的工具而已。
