廣州樓市成交沖高后趨穩(wěn)
廣州3月一手住宅網(wǎng)簽12024套,這是進入2017年來首次月度破萬。而就在3月份,廣州樓市迎來了兩次調(diào)控升級,“317”新政和“330”新政先后出手。業(yè)內(nèi)認為,新政旨在“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,其中意義即為遏制過盛的投資需求,減緩房價上漲的速度。
廣州住宅市場供應緊缺,即便限購收緊會暫時放緩成交速度,價格上漲幅度也隨之收窄,但價格下行幾無可能。因此,市場的穩(wěn)定,仍然有賴于供應的增加。
新政后一周成交量沖高
3月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽12024套,網(wǎng)簽面積129.37萬平方米,環(huán)比及同比分別增長120%及30%。
成交量沖高,實際上為限購區(qū)域在新政刺激下的網(wǎng)簽加快,同時也帶動不限購區(qū)域——增城、從化,成交井噴,即兩者的網(wǎng)簽量沖高的驅(qū)動力是相反的。前者是因限購收緊而加快此前已經(jīng)成交的單位的網(wǎng)簽,以最大程度減少新政的影響,后者是大環(huán)境限購而小環(huán)境不限購下的利好刺激成交增長,前者后勢會減少,而后者卻會增長。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部對近一月來4周的成交量價走勢發(fā)現(xiàn),成交量沖高,實際上發(fā)生在最近一周,也就是新政后一周。
3月份廣州市網(wǎng)簽價格15795元/平方米,從去年6月起,全市均價一直保持1.6萬元以上,如今經(jīng)歷9個月,再次回歸1.5萬+水平。實際上在頭兩周,不但有保障房網(wǎng)簽,并且發(fā)現(xiàn)有部分項目的網(wǎng)簽價格低于開盤報價,因此整體價格在頭兩周保持在1.5萬左右的低位,而到第三周,不少高價盤網(wǎng)簽,且部分項目前后兩周價格也出現(xiàn)斷層式跳躍,整體均價跳升明顯。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,“330”新政之后,經(jīng)過三個星期的調(diào)整,在四月第四個周末,廣州樓市漸漸回暖,據(jù)不完全統(tǒng)計,上周末8盤有活動,天河新盤單價6萬,從化漲至1.8萬/平方米,增城有盤捆綁車位出售,依然去化九成。
兩次調(diào)控新政帶來不同變化
政策收緊的風聲在兩會期間不斷傳出,因此不少之前已售出的項目抓緊在新政前網(wǎng)簽。“317”新政后,在中心城區(qū)收緊限購的前提下,增城和從化因為暫時不限購迎來重大利好。因此,受“317”新政影響,各區(qū)域網(wǎng)簽量雖然都明顯增長,不過不同的區(qū)域表現(xiàn)及動力卻不一樣,最為明顯的分為兩大類:一種增城從化的成交,均在新政后井噴,增城尤為明顯;另一類,如南沙、黃埔,在兩會期間,或已在政策風聲下加緊網(wǎng)簽,隨后開始放緩,到新政出臺后,再一次集中網(wǎng)簽,以最大程度減少新政的影響。
數(shù)據(jù)顯示,黃埔較2月成交量增長最明顯,達250%,而同時對比區(qū)域成交占比,黃埔也增長近10%,由此可見,政策催促黃埔加緊網(wǎng)簽的影響力之大。
值得注意的是,“317新政”給增城帶來的成交刺激在“330新政”之后急轉(zhuǎn)直下。330新政前(3月14日-3月30日),增城以高達3198套的成交量排名全市第一;但3月31日-4月16日,增城僅以855套排名全市第三。
克而瑞廣州機構(gòu)首席分析師肖文曉在接受本報采訪時表示,在新政的影響下,廣州樓市成交縮量不可避免,而且會比較明顯,但在價格上,廣州的房價“抗性”還是很強,主要是很多區(qū)域現(xiàn)階段可售的樓盤不多,開發(fā)商的壓力暫時還不大。
4月54盤集中入市 外圍區(qū)發(fā)力
2017年4月,廣州預計共54盤推新。其中,中心五區(qū)共18盤入市,外圍區(qū)共36盤推新,外圍區(qū)域仍然是廣州的推貨重點區(qū)域。與3月份相比,4月份的推貨項目數(shù)環(huán)比上漲了17.5%。
從區(qū)域上看,中心五區(qū)推新的項目主要集中荔灣區(qū)、天河區(qū)以及海珠區(qū)。其中荔灣區(qū)共7盤推新,而廣鋼新城占3席。從價格角度看,中心五區(qū)的價格區(qū)間大概為3-10萬元/平方米,入手一套的門檻較高。而外圍區(qū)域推新力度大,“推貨大戶”增城區(qū)、黃埔區(qū)持續(xù)發(fā)力。相比中心五區(qū),外圍區(qū)域的價格較低,適合剛需買家。
荔灣區(qū)4月共計7盤推貨,其中廣鋼新城片區(qū)占3席,推新類型包括住宅以及商鋪。其中,全新盤荔灣新城欣悅灣是荔灣茶滘村舊改項目。茶滘村早于廣鋼新城起步,卻在2017年才有項目宣布入市。該項目首期主打小戶型單位,戶型建面為68-123平方米二至三房,均價僅34000元/平方米。相比于廣鋼新城目前在售的樓盤,其產(chǎn)品定位比較剛需。
近年來,海珠區(qū)的貨量比較稀缺。但隨著廣紙新城的亮相和琶洲商業(yè)地產(chǎn)崛起,4月份有5個盤入市,其中3盤為全新盤。據(jù)統(tǒng)計,4月份增城共計13盤推新,推新的物業(yè)類型均為住宅。推新單位主要以中小戶型為主,適合剛需型買家。推新項目主要集中在新塘板塊、朱村板塊、石灘板塊。同樣位于東部的黃埔4月份預計9盤推新,入市項目均為老盤加推。據(jù)了解,黃埔區(qū)的價格已經(jīng)大大超過外圍的其他區(qū)域。
熱點城市“因城施策”跟進調(diào)控
北京“317”新政拉開了全國新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大閘。事實上,從去年的“930”全國掀起一輪限購限貸調(diào)控之后,“317”無疑又開啟了一輪調(diào)控風暴。截至目前,全國已經(jīng)有大約40個城市先后出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策,這些城市主要在15個熱點的一線和二線城市及周圍。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),3月份全國一線城市新房價格同比漲幅連續(xù)6個月回落;三線城市同比漲幅則略有擴大。24個城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月回落,其中,18個為一二線城市。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀時稱,一線城市新房價格同比漲幅連續(xù)6個月回落;三線城市同比漲幅則略有擴大。24個城市新建商品住宅價格同比漲幅比上月回落,其中,18個為一二線城市。
一線城市再次全面收緊
從北京“認房認貸”的房產(chǎn)新政出臺以來,房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在全國多個城市鋪開。北京、上海、廣州、深圳已經(jīng)全面升級為認房又認貸,同時限購政策十分嚴格。值得注意的是,本輪調(diào)控中,一線城市對自住需求抑制的趨勢在上升。外地戶籍人士的剛需受到社保年限從嚴和限購政策的制約,本地戶籍人士的改善需求則受到限購和限貸以及認房又認貸的影響。
“從全國趨勢看,本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比‘930’執(zhí)行力度更嚴。特別是以北京為代表的一線城市,再次全面收緊,而且持續(xù)打補丁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,預期在改善需求被抑制后,北京、成都、廈門等城市有望進入低迷調(diào)整期,“成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào),很可能在二季度出現(xiàn)價格調(diào)整?！?
在全國樓市分化的大背景下,因城施策的理念在各地樓市調(diào)控中得到了充分的體現(xiàn),縱觀本輪調(diào)控,政策細節(jié)上的設計顯得更為精準到位。比如:佛山限外僅限一手,不限二手,而成都則相反,限購從商品住房擴大到二手房。
調(diào)控力度在加強,但穩(wěn)房價仍是重心。《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀日前表示,調(diào)控的方向和取向是因地制宜,根據(jù)不同地方、不同城市的情況,區(qū)別對待。庫存大的地方要去庫存;房價上漲壓力大的或者上漲比較多的城市,就要采取相應措施來抑制房價過快上漲?！翱偠灾?既要去庫存,也要穩(wěn)房價,這是總的要求?！?
“認房又認貸”蔓延向二線熱點城市
3月28日晚,福州、杭州及廈門相繼推出房地產(chǎn)市場調(diào)控新政,引發(fā)關(guān)注。其中,杭州和廈門均明確了“認房又認貸”的政策。至此,原本在一線城市普及的“認房又認貸”,開始向熱點二線城市蔓延。
在商業(yè)性住房貸款方面,杭州進一步調(diào)整了信貸首付比例,在市區(qū)范圍內(nèi),對于已擁有一套住房,或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭,申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房,執(zhí)行二套房信貸政策,首付款比例不低于60%。在住房公積金貸款政策方面,杭州進一步嚴格公積金貸款認貸標準,在市區(qū)范圍內(nèi),職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的,購買普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策,貸款首付款比例不低于60%,公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執(zhí)行。
同日,人行廈門市中心支行宣布,根據(jù)國家相關(guān)住房信貸政策規(guī)定和本市實際,指導市場利率定價自律機制,執(zhí)行“認房又認貸”的差別化住房信貸政策。
廣州樓市格局發(fā)生變化
新政出手,對廣州樓市格局的變化產(chǎn)生了顯著的影響?！?17”新政限購加碼,增城和從化未列其中,迅速成為購房者看好的區(qū)域;“330”新政則將上述區(qū)域列入“認房”范疇,對于可能出現(xiàn)的區(qū)域成交“井噴”起到了一定的抑制作用。此外,“330”新政劍指商辦項目,對于近年來不斷升溫的公寓投資熱也起到了降溫的作用。
增城從化限購外地客
330新政后,廣州9區(qū)和增城、從化2區(qū)限購分開,增城從化有房并不影響其余9區(qū)的購房名額,但是,廣州11區(qū)作為整體在限貸方面“認房”。也就是說,在增城和從化有房產(chǎn),購房者在其余9區(qū)的貸款條件將受到影響:在增城和從化有1套房的,9區(qū)內(nèi)雖然可以再購2套,但第一套首付50%-70%,第二套停貸,需全款購房;在增城和從化有2套房的,9區(qū)內(nèi)也可再購買2套,但全部需要全款購房。
317新政后成為香餑餑的增城好景不長,330行政對增城及從化的外地購房者采取了限購,廣州中原研究部認為,新政將起到一定降溫作用,減少投資投機的可能性,預期未來一段時間將會出現(xiàn)價穩(wěn)成交量小幅回落的市況。
不過,目前廣州一手住宅庫存不足,如增城、黃埔等成交熱區(qū)消化周期不足3個月,中原研究部認為,供小于求,價格仍有變動空間。
從最新的區(qū)域成交來看,最近一周,花都以506套領(lǐng)跑全市,約占全市成交量的30%,成交均價為13045元/平方米,環(huán)比上漲了近10個百分點。增城、黃埔則位列第二和第三。值得一提的是,自“330”新政出臺之后,同樣被歸入限購區(qū)域的花都反而涌入大批剛需客,成交量逆勢上揚,一直占據(jù)全市銷量榜首位置。
首限商服類項目影響巨大
根據(jù)中原研究部數(shù)據(jù),2016年來市場熱度升溫,公寓項目承接住宅限購轉(zhuǎn)置的投資需求,2017年成交量再創(chuàng)新高,且近幾年市場成交保持高位。
2017年第一季度,廣州超20個商辦項目新批預售,供應超9500套。從各項目的預售單位面積看,40-60平方米的小面積是目前一手商辦市場主力戶型。截至3月30日,一季度已取得預售證但未入市銷售的商辦項目共計12個,總貨量多達5312套,而新政要求“一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用,再次轉(zhuǎn)讓時也只能出售給法人單位”,這一規(guī)定對此類物業(yè)的銷售打擊較大。
商服類包含商業(yè)、辦公,也即商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)全部限制個人購買。此次新政控制源頭,直指小面積物業(yè),禁止開發(fā)或改造成居住用途項目,尤其是公寓。
同時,新政對轉(zhuǎn)讓也作出了規(guī)定,新政后,一手商服類項目銷售對象只能是法人單位,再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位;新政實施前,購買的商服類項目可轉(zhuǎn)讓給個人,但個人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動產(chǎn)證滿2年,且只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。
新政出臺后,在3月30日之前購買的二手商住類項目,可以轉(zhuǎn)讓給法人單位,也可以轉(zhuǎn)讓給個人。在此之后接手二手的個人,取得不動產(chǎn)證滿2年后,才能再次轉(zhuǎn)讓,并且只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。
業(yè)內(nèi)認為,這一舉措將降溫近幾年過熱的廣州公寓市場投資,限制個人購買商辦物業(yè),對廣州商辦市場影響巨大。至于對商鋪寫字樓投資的“誤傷”,事實上由于法人單位應對風險能力更大,更有利市場健康發(fā)展。從長遠來看,新政實施將夯實商業(yè)辦公的本質(zhì)屬性,對房地產(chǎn)市場健康以及廣州的城市發(fā)展都會產(chǎn)生深遠意義。
中原研究部判斷,商辦物業(yè)成交量將會急降,二季度價格微跌但會逐漸趨穩(wěn)。
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廣州樓市調(diào)控新政一覽
3月17日,廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》,將限購升級,主要內(nèi)容包括:廣州本市戶籍單身人士限購1套;廣州社保滿5年,限購1套住房,此前為3年;認房又認貸,無房有貸款記錄的,首付不低于40%,非普通首付不低于70%;有1套房有貸款記錄已還清,首付比例不低于50%。該新政從2017年3月18日起執(zhí)行。
3月30日,廣州出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》,內(nèi)容包括:居民家庭新購買的住房,須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)。住房贈與他人的,須滿2年后方可再次購買住房;接受住房贈與的,須符合本市的現(xiàn)行限購政策。非本市戶籍居民家庭在從化、增城區(qū)內(nèi)限購(含受贈)1套住房。對離婚一年以內(nèi)的住房貸款的申請人,銀行業(yè)金融機構(gòu)按照居民家庭在本市擁有1套住房的信貸政策執(zhí)行。商服類房地產(chǎn)項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用,未經(jīng)批準,不得改變?yōu)榫幼∮猛?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè),銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業(yè)不得作為居住使用,再次轉(zhuǎn)讓時,應當轉(zhuǎn)讓給法人單位。本通知施行之前,已購買的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位、也可轉(zhuǎn)讓給個人;個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
3月31日,廣州住房公積金管理中心發(fā)布通知稱,將對樓市加強進一步調(diào)控。廣州市戶籍職工必須連續(xù)足額繳存1年及以上,方可申請個人住房公積金貸款,非廣州市戶籍則為2年及以上。
記者觀察
調(diào)控促使樓市進一步回歸理性
調(diào)控新政和之后的調(diào)控效應已經(jīng)成為近期全國樓市的主要話題?？梢哉f,規(guī)范房地產(chǎn)市場,出臺和加碼限購限貸政策,是目前抑制熱點城市房價過快上漲的一種行政性手段。從長期來看,如何讓房地產(chǎn)市場更加健康穩(wěn)定的發(fā)展是亟待解決的課題。
業(yè)內(nèi)普遍認為,本輪調(diào)控表現(xiàn)出極強的區(qū)域聯(lián)動性,更加重視利用金融方式深化城市協(xié)同,促進市場參與各方回歸理性。從這一輪的調(diào)控政策來看,中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控,片區(qū)聯(lián)動施策下限購限貸逐步形成相互作用,穩(wěn)定市場預期,促進市場參與各方回歸理性。
社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組最新發(fā)布的一份報告指出,抑制熱點城市房價過快上漲,除了限購限貸政策,同時要有效改善供給?？傮w上控制貨幣過快增長,加快建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。明確公布政府短、中、長期土地利用和建設規(guī)劃,合理引導居民流動。報告還指出,在防范風險方面,一定要管好貨幣和土地兩道“閘門”,改革土地供應制度,保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速,防控房地產(chǎn)和金融風險。而從根本上來說,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革仍舊也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心,只有通過大量提高市場供給能力,滿足市場不同需求,做到高端有市場,中端有支撐,低端有保障,才能讓房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn),滿足廣大群眾的住房需要。
