加拿大房地產(chǎn)泡沫終于要破滅了？官方發(fā)警告
周三,加拿大最大的非銀行房貸供應(yīng)商Home Capital Group宣布將舉債20億加元(約合15億美元)作為緊急流動(dòng)性貸款,因?yàn)槠涓呃麅?chǔ)蓄賬戶(High-Interest Savings Account)存款額從3月28日至4月24日急速減少了5.91億美元,目前僅剩14億美元且還會(huì)繼續(xù)流失。
這導(dǎo)致公司股價(jià)周三暴跌65%,單日降幅創(chuàng)公司史上新高。而其他加拿大房貸供應(yīng)商的股價(jià)同樣難逃重挫的命運(yùn),例如Equitable Group下跌32%,Street Capital Group下挫9.77%,First National Financial Corp.收跌超10%。
金融博客Zerohedge認(rèn)為,這說(shuō)明加拿大的房市泡沫終于爆發(fā)。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)警告房產(chǎn)市場(chǎng)“處于整體問題狀態(tài)”
頗為巧合的是,就在監(jiān)管季報(bào)發(fā)表前幾小時(shí),加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC)作為該國(guó)房市監(jiān)管機(jī)構(gòu),周三在《房屋市場(chǎng)評(píng)估》(HMA)的季報(bào)中表示,有強(qiáng)烈跡象顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)處于整體問題狀態(tài)(overall problematic conditions)。
盡管1月以來(lái),加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)估值過(guò)高現(xiàn)象有所緩解,全國(guó)范圍內(nèi)存在該現(xiàn)象的重點(diǎn)城市從8個(gè)縮減至6個(gè),過(guò)建(overbuilding)問題也有所緩解,顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)改善跡象。但有中等證據(jù)(moderate evidence)顯示,全國(guó)房?jī)r(jià)仍有加速抬升(acceleration)和過(guò)熱(overheating)跡象,導(dǎo)致全國(guó)房市整體存在問題。
分地區(qū)來(lái)看,蒙特利爾、魁北克和里賈納的房?jī)r(jià)情況改善,但西海岸維多利亞市的房?jī)r(jià)估值過(guò)高跡象從“中等”惡化至“嚴(yán)重”,當(dāng)?shù)胤渴泄┣蠡久鏌o(wú)法解釋房?jī)r(jià)的過(guò)高漲幅。
此外,東海岸的安大略省會(huì)多倫多和附近的Hamilton房?jī)r(jià)持續(xù)面臨“價(jià)格加速抬升”、“估值過(guò)高” 和“過(guò)熱”等現(xiàn)象,對(duì)租房、成屋和新屋銷售的需求都大于供給,導(dǎo)致了房?jī)r(jià)躥升。
而加拿大西海岸第一大港口城市溫哥華的房市展現(xiàn)了房?jī)r(jià)“加速抬升”的中等跡象和“估值過(guò)高”的強(qiáng)烈跡象,令其處于較為嚴(yán)重的問題狀態(tài)。
監(jiān)管機(jī)構(gòu)將“問題狀態(tài)”定義為:出現(xiàn)過(guò)建、估值過(guò)高、過(guò)熱和房?jī)r(jià)抬升等單一或混合現(xiàn)象,顯示市場(chǎng)供求明顯偏離于歷史平均水平。CMHC發(fā)表季報(bào)的目的是提供加拿大房市的現(xiàn)狀與專業(yè)分析,以期提供“早期預(yù)警系統(tǒng)”來(lái)維護(hù)加拿大金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。
投行警告地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
事實(shí)上,注意到加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)的,并不止監(jiān)管機(jī)構(gòu)。加拿大國(guó)民銀行投行部(National Bank Financial)日前在報(bào)告中警告稱,盡管抵押貸款利率很低,但是負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)急劇惡化,“負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)連續(xù)七個(gè)季度下滑,是近30年來(lái)最長(zhǎng)的連續(xù)惡化?！?
NBF在報(bào)告中同樣關(guān)注了溫哥華和多倫多的房地產(chǎn)市場(chǎng),認(rèn)為這兩大市場(chǎng)住房負(fù)擔(dān)能力存在的問題已經(jīng)很嚴(yán)重,如果提高抵押貸款的利率,將導(dǎo)致“償付沖擊”:
溫哥華、多倫多的負(fù)擔(dān)問題再有一段時(shí)間僅限于非公寓部門,但房地產(chǎn)熱已經(jīng)蔓延到了公寓部門。結(jié)果就是這些城市公寓市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)能力多年來(lái)未能優(yōu)化。
如果將五年期利率提高100個(gè)基點(diǎn),溫哥華和多倫多每月的抵押貸款償付將分別增加9%和7%。我們懷疑當(dāng)前的房?jī)r(jià)能否抵擋加息的沖擊。
究竟加拿大房產(chǎn)泡沫有多大呢?NBF將美國(guó)和加拿大兩國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比,下圖陰影區(qū)域表示加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退。與美國(guó)的房地產(chǎn)危機(jī)相比,加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)上一次短暫的衰退還是小巫見大巫。
華爾街見聞曾提到,加拿大第一大城市多倫多的3月房?jī)r(jià)同比飆升33%,創(chuàng)近30年最大單月漲幅,可能的原因之一就是購(gòu)房者年初從溫哥華東移,因?yàn)樵撌屑哟罅藢?duì)海外購(gòu)房者的稅收措施。
華爾街金牌沽空者M(jìn)arc Cohodes從2015年起就開始做空加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng),押注溫哥華、多倫多和卡加利的房市存在泡沫,任何因素都可能將泡沫引爆。而他的具體方法就是做空Home Capital Group的股價(jià)。
