樓市“冷熱”格局悄然逆轉(zhuǎn) 打破“怪圈”有后招
剛剛過(guò)去的“五一”假期成了觀察中國(guó)樓市之變的窗口。北京的中介“不太忙”,鄭州的居民連夜排隊(duì)購(gòu)房。這一冷一熱“打擺子”的背后,是中國(guó)樓市的分化格局愈發(fā)明顯?？v觀當(dāng)下,政策調(diào)控趨嚴(yán)已成定局。結(jié)合近段時(shí)間的市場(chǎng)表現(xiàn),熱點(diǎn)樓市大部降溫已成趨勢(shì)。專家表示,樓市異動(dòng)有原因,未來(lái)調(diào)控還需堅(jiān)持一城一策,“對(duì)癥下藥”,系統(tǒng)打造房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
樓市頑癥有“兩高”
中國(guó)樓市有個(gè)“兩高”:一邊是一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高,一邊是三四線城市庫(kù)存高。對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)表現(xiàn),則往往是前者火熱,后者冷淡。不過(guò),在剛剛過(guò)去的“五一”假期,這種“冰火”兩重天的格局卻發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,假期前兩天北京商品房住宅簽約84套,相比2016年“五一”假期的807套大幅下跌。有記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),北京周邊的河北等地,中介聲稱“不太忙”。而其他熱點(diǎn)城市如廈門,在小長(zhǎng)假首日甚至首次出現(xiàn)二手房零成交的記錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從全國(guó)主要城市看,因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓,小長(zhǎng)假是2015年來(lái)一二線城市實(shí)際簽約最冷清的一個(gè)假期。
相比之下,部分地區(qū)銷售火熱。據(jù)媒體報(bào)道,鄭州樓市“五一”開(kāi)盤的排隊(duì)購(gòu)房隊(duì)伍十分壯觀,甚至有購(gòu)房者裹著被子連夜等待。在鄭州部分區(qū)域限購(gòu)之下,未限購(gòu)區(qū)域迎來(lái)了瘋狂的市場(chǎng)行情。
三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也走熱。數(shù)據(jù)顯示,2017年第一季度,一線城市新房成交量同比下降16.3%,三線城市則同比增長(zhǎng)了35.84%。房?jī)r(jià)方面,北京“317”新政出臺(tái)一個(gè)月后,房?jī)r(jià)出現(xiàn)18個(gè)月來(lái)的首次環(huán)比下跌;而廣東清遠(yuǎn)3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲18.28%,福建漳州房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲15.76%。
一城一策來(lái)“調(diào)理”
購(gòu)房市場(chǎng)為何發(fā)生扭轉(zhuǎn)?
北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)向本報(bào)記者分析指出,對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō),樓市調(diào)控日趨嚴(yán)格,導(dǎo)致成交量萎縮,甚至部分價(jià)格下降,且因?yàn)榍捌跐q得太多,目前市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)。而三四線城市的火熱,則可能由一些特殊因素所致,一是調(diào)控偏弱;二是市場(chǎng)預(yù)期新的調(diào)控政策將出臺(tái),提前搶購(gòu);三是有省市只對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行調(diào)控。
從近期來(lái)看,未限購(gòu)區(qū)域正成為投資者的投資目標(biāo)。此前江蘇省一份報(bào)告顯示,熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí),三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。比如屬于南京都市圈的鎮(zhèn)江政策相對(duì)寬松,受調(diào)查者的房?jī)r(jià)預(yù)期由一季度“緩和上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主;南通、淮安的商品房?jī)r(jià)格以“穩(wěn)中緩升”為主。
這引發(fā)市場(chǎng)對(duì)未來(lái)政策走向的好奇。對(duì)此,何維達(dá)表示,“房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是不利的,特別是制造業(yè)投資減少,影響很大。各級(jí)政府已經(jīng)看到這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)峻性,總體來(lái)講,不太可能允許樓市繼續(xù)瘋長(zhǎng)或出現(xiàn)大的泡沫。具體而言,一二線城市調(diào)控力度更大;三四線城市相對(duì)弱,未來(lái)房地產(chǎn)成交量可能增加,這對(duì)部分城市‘去庫(kù)存’是有幫助的,但不希望量?jī)r(jià)齊升,還是要一城一策,‘對(duì)癥下藥’?！?
打破“怪圈”有后招
談及最受關(guān)注的房?jī)r(jià),多方表示,實(shí)際上未來(lái)房?jī)r(jià)甚至還有繼續(xù)上漲的可能,但漲幅會(huì)受到控制。
這得益于不斷收緊的房地產(chǎn)政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),去年9月底以來(lái),中國(guó)已有55個(gè)城市出臺(tái)了160余項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策,房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。
有評(píng)論稱,從抑制投機(jī)的角度看,未來(lái)更多的城市會(huì)加入到信貸與購(gòu)房資格收緊的行列中。而此前未運(yùn)用過(guò)的“限售”政策逐漸擴(kuò)圍,預(yù)計(jì)后續(xù)樓市調(diào)控將進(jìn)入“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”。
但東吳證券分析師丁文韜表示,政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段,如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”,還是需要真正的長(zhǎng)效機(jī)制。
日前召開(kāi)的2017年全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革工作會(huì)議,明確提出要“加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。
何維達(dá)認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制不是針對(duì)某個(gè)政策而言的,而是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,這包括全國(guó)房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、貨幣政策和財(cái)稅政策的綜合利用。以房地產(chǎn)稅為例,要通過(guò)科學(xué)征稅讓投機(jī)成本大于收益,真正讓房子回歸到居住屬性。
