北京“疏堵結合”調控樓市 供地增加穩(wěn)定預期
二手房和新房成交量驟降、供地規(guī)模卻創(chuàng)新高,這“兩降一增”成為北京上個月房地產(chǎn)市場的主要特征,也更是北京調控“藥方”的療效。在2016年“930”新政、2017年“317”新政的連續(xù)調控下,北京新房市場在2017年出現(xiàn)了開年“四連陰”,二手房從中介前期指標到單月網(wǎng)簽量都呈現(xiàn)降溫趨穩(wěn)走勢。而在“疏堵結合”調控樓市的大背景下,北京宅地供應也開始發(fā)揮穩(wěn)定預期的作用。
降
新房網(wǎng)簽量環(huán)比下滑9.9%
數(shù)據(jù)顯示,2017年4月,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽2767套,環(huán)比3月下滑9.9%,同比2016年4月下滑48.9%。
新房的指標中,驅趕購房恐慌的“自住型商品房”卻逆勢增長,網(wǎng)簽629套,環(huán)比上漲63.4%,同比上漲447%;此外,別墅網(wǎng)簽436套,環(huán)比下降27.8%,同比下降37%;其它商品住宅網(wǎng)簽1702套,環(huán)比下降18.2%,同比下降63%。
如果剔除自住房和別墅,其它北京新建商品住宅實際上從2016年“930”新政后便開始明顯下降,再剔除受春節(jié)影響且日子較少的2月,今年4月1702套的網(wǎng)簽量已是2016年以來的單月最低值。
“早在2016年‘930’新政之后,北京的新房市場就在政府的調控之下進入了持續(xù)下滑通道?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,在此期間,政府一方面嚴審新房項目的入市資格,加強新房銷售的管理,一方面嚴限購房者的購房資質,提高首付比例和貸款門檻,強而有力的政策使得北京新房市場迅速從2016年四季度以前的高溫高熱之中冷卻了下來,即使春節(jié)后北京二手房市場出現(xiàn)反彈,北京新房市場也并沒有泛起波瀾?！凹由稀?17’新政的又一次加碼,北京新房市場只能進一步降溫,4月的網(wǎng)簽量也再度下滑,往年的春季回暖在今年完全不見蹤影?！?
“北京住宅市場價格水平也將正式進入平穩(wěn)周期。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅說。胡景暉也認為,在政策的嚴控下,新房價格已經(jīng)失去了上漲空間,即使是高端盤價格也將止?jié)q回穩(wěn),一些總價高的新房甚至還會適當降價以吸引購房者。
調
二手房掛牌價下降
4月份,北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套,環(huán)比3月的25952套減少35%,同比2016年4月的26374套減少36%。
事實上,2016年“930”新政之后,北京二手住宅網(wǎng)簽量就開始逐步回落,并連續(xù)5個月下滑,雖然3月一度暴漲翻番,但在政策的及時調控之下,市場還是重新回到了下降通道。
更為直觀和明顯的是中介前期指標的下降。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院透露,2017年4月,通過北京我愛我家登記的新增買賣房源登記量環(huán)比3月增加27.2%,新增買賣客戶登記量環(huán)比3月減少32.6%。數(shù)據(jù)表明,目前愿意出售房屋的賣家明顯增多,而咨詢購房事宜、有意購買二手房的客戶明顯減少。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,2017年4月,北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平方米,環(huán)比3月下跌6%。從各區(qū)掛牌價的環(huán)比漲跌幅來看,4月北京絕大部分區(qū)的二手房掛牌均價都在下跌,回落幅度最大的三個區(qū)域分別為:平谷、延慶和順義,跌幅分別為:10.81%、8.08%和7.75%。
穩(wěn)
宅地供應創(chuàng)新高
在抑制炒房、去杠桿的同時,加大供給側改革、增加土地市場供應力度,這也成為本輪北京樓市調控的主要特色。北京先在3月迎來了土地供應高峰,后在4月迎來了土地成交高峰。配合其它方面的新政,北京土地市場也正在房地產(chǎn)市場的調控上發(fā)力。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為,進入2017年以來,北京供地節(jié)奏加快,相當數(shù)量均為以自住房為代表的保障房、政策房用地。
據(jù)統(tǒng)計,2017年4月,北京全市共成交土地20宗,較3月多出12宗;其中涉及居住類用地成交11宗,較3月多出9宗,這一成交量是2015年12月以來的單月最高值。此前16個月里,北京單月的宅地成交數(shù)量從未超過5宗,其中有6個月還是零成交。
“以‘317’新政為標志,北京用一系列收緊信貸、提高限購門檻的新政新規(guī),從限制炒房、去杠桿方面收緊了對樓市的調控,而加大土地供應則是與之配套的、從供給方面出發(fā)的調控。”胡景暉分析,3月下旬連推8宗自住房用地,并迅速在4月完成交易,實際上就是要充分發(fā)揮“自住型商品房”這一過去三年內(nèi)有效平抑北京房價的特殊工具的作用,為樓市的高熱降溫,為房價的上漲剎車。
業(yè)內(nèi)分析,伴隨中低端商品房的供應增加,廣大需要首次置業(yè)的人群獲得了大量可選房源,從而優(yōu)化了供應結構,緩解了供需緊張?！霸谛睦砭S度上則展現(xiàn)了政府調控的決心,改變了樓市預期,使購房者尤其是剛需一族消除了恐慌購房情緒,推動了市場理性的回歸?！彼f,增加供應,限制房價、地價的出讓模式也讓開發(fā)商拿地的狂熱勢頭消退,這將從源頭上為整個樓市去火。
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