融資難度大漲 房企半年內(nèi)將遇“錢荒”
從去年“9·30”新政之后，曾經(jīng)火爆的公司債一時(shí)呈現(xiàn)斷崖式下跌的趨勢(shì)。加之中期借貸便利（MLF）利率和常備借貸便利（SLF）利率雙雙上調(diào)，國內(nèi)的“加息預(yù)期”令企業(yè)倍感融資壓力。同時(shí)，美元進(jìn)入加息周期，導(dǎo)致美債利率上行，國內(nèi)企業(yè)要以更高的息票利率在海外融資。業(yè)內(nèi)人士分析，一旦調(diào)控持續(xù)深入，開發(fā)商回款周期拉長，等待企業(yè)的“錢荒”已為時(shí)不遠(yuǎn)。
廉價(jià)資金消失
寬松的貨幣政策已然收緊，發(fā)債功能幾乎失去作用。
統(tǒng)計(jì)顯示，2017年1-4月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅1113.1億元，延續(xù)了去年四季度以來的低迷狀態(tài)。甚至相比2016年1-4月同期的5068億元，下調(diào)幅度達(dá)到78%。
房企的融資難度正在大幅上升。而在2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資刷新了歷史紀(jì)錄。資料顯示，2016年，房企合計(jì)全年融資額度達(dá)到11376.7億元，這也是歷史首次突破1萬億元。
統(tǒng)計(jì)顯示，去年“9·30”新政以后，房企的債券融資難度明顯加大。去年底出臺(tái)房地產(chǎn)公司債審核新政后，房企發(fā)債的門檻更是大幅提高，發(fā)行規(guī)模銳減。
統(tǒng)計(jì)顯示，去年7-9月，房企每月的債券發(fā)行規(guī)模均在千億元以上。到了2016年10月，開發(fā)商發(fā)行公司債規(guī)模為684.8億元，而到了去年11月則驟降到288.3億元，這一數(shù)字在2017年1月和2月降到歷史最低點(diǎn)，分別為80億元和132億元。今年首季度債券融資持續(xù)低迷，2017年1月達(dá)到一年來的最低點(diǎn)，僅80.07億元。
公司債發(fā)行難度越來越大。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有包括萬科、富力、金地在內(nèi)的多家房企取消發(fā)債，涉及金額超過百億元。
不僅僅如此，從趨勢(shì)看，房企融資的總量在減少的同時(shí)，資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì)。去年12月以來發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，整體看，相比去年9月前4%均有所上行，而4月來目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的主要原因是房企的各種渠道低價(jià)格資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來源，最近兩個(gè)月發(fā)債難度加大，對(duì)房企來說將明顯提高資金價(jià)格。
實(shí)際上，過去兩年發(fā)債是房企最大、最廉價(jià)的資金來源，但目前發(fā)債已基本失去其功能。調(diào)控背景下，房企必須尋找其他融資渠道，加快銷售回籠資金也成為必要的措施。
四面楚歌的“錢途”
除了公司債外，開發(fā)商其他融資渠道也日漸趨緊。
有跡象表明，房地產(chǎn)開發(fā)貸也開始明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速明顯下降。北京市銀監(jiān)局更是表態(tài)，嚴(yán)格監(jiān)控銀行理財(cái)資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。北京某銀行人士表示，理財(cái)產(chǎn)品屬于表外業(yè)務(wù)，以往監(jiān)管不嚴(yán)格，導(dǎo)致資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，這些都成為潛規(guī)則。但今年一季度以來，銀監(jiān)會(huì)明顯強(qiáng)化了監(jiān)管力度，將理財(cái)產(chǎn)品納入表內(nèi)，因此房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不可能很容易地間接獲取資金。
事實(shí)上，面對(duì)政策收緊，開發(fā)商們也在不斷尋求其他渠道融資，包括信托、基金等渠道都是企業(yè)關(guān)注對(duì)象。但信托產(chǎn)品的利率也在上漲。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前利率比年初上調(diào)了1-2個(gè)百分點(diǎn)。
除此之外，人民幣貶值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空將加大在內(nèi)地融資渠道收窄的情況，海外融資難度越來越大。
截至2017年3月初，內(nèi)地房企年內(nèi)共發(fā)行海外債券13只，累計(jì)金額達(dá)46.4億美元，比2015年同期多出一倍。今年一季度，龍湖、恒大、融創(chuàng)等多家大型房企均進(jìn)行了海外融資。
但海外融資使企業(yè)外幣借款占比升高，可能會(huì)帶來匯兌損失的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上以往幾年，受人民幣貶值影響，不止一家開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生較大額度的匯兌損失。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前海外融資的利率維持在高位，因此開發(fā)商通過海外融資在企業(yè)融資渠道中占比還不算太大。一般開發(fā)商會(huì)通過海外融資來救急，如拿了高價(jià)地后，通過海外融資彌補(bǔ)短期資金不足，但美元進(jìn)入加息周期，導(dǎo)致美債利率上行，面對(duì)更高的息票利率，開發(fā)商要警惕償債壓力。
“巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。前期拿了較多土地的企業(yè)，杠桿過高對(duì)后續(xù)開發(fā)來說，未來6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題?！睆埓髠ケ硎尽?
負(fù)債驅(qū)動(dòng)擴(kuò)張
融資渠道收緊的同時(shí)，行業(yè)負(fù)債率的上升也值得警惕。
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.92萬億元，同比增加10139億元，增長幅度達(dá)25.93%。該數(shù)椐表明，截至2016年底，A股平均每家上市房企負(fù)債高達(dá)362億元。
此外，2016年，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，去年則為76.55%，同比略有增幅。其中，有32家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線，占比接近24%。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的有45家，占比超過33%。
共有12家企業(yè)超過1000億元的負(fù)債。其中，萬科、 綠地、保利負(fù)債分別為6689.97億元、6556.62億元和3498.95億元。統(tǒng)計(jì)顯示，萬科A資產(chǎn)負(fù)債率為80.54%，同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)。
但關(guān)注的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債出現(xiàn)上升。截至2016年底，136家上市房企帶息負(fù)債總額為2.2萬億元，而2015年同期為1.83萬億元，占當(dāng)年負(fù)債總額的比重分別為45%和47%。
“以負(fù)債驅(qū)動(dòng)擴(kuò)張?jiān)诋?dāng)前地產(chǎn)行業(yè)已屢見不鮮?！币晃粯鞘袑＜抑赋?，近兩年，房企快速擴(kuò)張，主要是高杠桿模式運(yùn)營帶來的結(jié)果。然而調(diào)控持續(xù)高壓下，企業(yè)一旦高周轉(zhuǎn)能力下降，償債能力將大打折扣。
“當(dāng)前房企在2016年融資寬松時(shí)期替換了部分高成本資金，當(dāng)下房企資金鏈暫時(shí)還算寬裕，但如果調(diào)控持續(xù)，房企的壓力將越來越大?！睆埓髠シ治觯w來看，企業(yè)各個(gè)融資渠道要么收緊，要么門檻提高，房企資金壓力已呈上升趨勢(shì)。
當(dāng)前全國已經(jīng)有55個(gè)城市出臺(tái)了超過160多次調(diào)控政策，城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售，這對(duì)拿了較多土地的企業(yè)而言壓力更大，杠桿過高對(duì)后續(xù)開發(fā)成本會(huì)形成疊加。對(duì)房企來說，未來6-9個(gè)月很可能會(huì)面臨“錢荒”的窘境，加快銷售回籠資金已是當(dāng)務(wù)之急。
